도시개발사업구역 내 주상복합용지인 쟁점토지 중에서 공동주택 건설에 제공되는 비율 상당분은 주택건설용지로 분리과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

지방세법 제106조 제1항 제3호 및 동 시행령 제102조 제7항 제4호의 분리과세대상인 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’라 함은 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 의미하는바, 준주거용인 주상복합용지는 이에 해당하지 않음

1. 처분개요

가. 청구인은 2019년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 이전부터 경기도 용인특례시 처인구 OOO 725.1㎡, 같은 동 OOO 943.9㎡, 같은 동 OOO 941.2㎡, 같은 동 OOO 1,174㎡, 같은 동 OOO 316.2㎡ 및 같은 동 OOO 314.5㎡ 합계 면적 4,414.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 보유하고 있었다.

나. 처분청은 2019년~2023년 귀속 종합부동산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 보유하고 있는 쟁점토지에 관하여「종합부동산세법」제13조 등에 따라, 각 귀속연도 11월경 청구인에게 종합부동산세 2019년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2020년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2021년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2022년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2023년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함) 총 합계 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함)을 각각 결정.고지하였다.

다. 청구인은 2024.12.3. 경기도 용인특례시 고시 제2017-411호(2017. 9.21.),「지방세법」제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에 따라 경기도 용인특례시 OOO도시개발사업 내의 주상복합용지인 쟁점토지 중에서 공동주택의 건설에 제공되는 비율 상당분(90% 미만)은 사실상 주택건설용으로 분리과세대상에 해당된다고 보아, 종합부동산세 2019년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2020년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2021년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2022년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함), 2023년 귀속분 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함) 총 합계 OOO원(농어촌특별세 OOO원 포함)의 환급(감액경정)을 구하는 경정청구를 각각 제기하였다.

라. 처분청은 청구인의 경정청구 내용을 검토한 결과, 쟁점토지가 「종합부동산세법」제21조 및 제22조에 따라 관할 경기도 용인특례시장이 통보한 과세자료상 분리과세대상에 해당하지 아니한 것으로 보아, 2024.12.27. 동 경정청구를 거부하였다.

마. 청구인은 이에 불복하여 2025.1.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「종합부동산세법」제11조는 “토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상으로 구분하여 과세한다”고 규정하고 있고,「종합부동산세법」제12조 제1항은 “과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다”고 규정하고 있는바, 종합부동산세의 과세대상은 재산세의 종합합산과세대상 또는 별도합산과세대상 토지이다. 한편「지방세법」제106조 제1항 제3호에 토지분 재산세의 분리과세대상을 규정하고 있고, 같은 조 사목에 “국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지”를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호에 도시개발사업시행자가 도시개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)로서 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제61조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지 분리과세대상에 해당한다고 규정하고 있다. 위 ‘도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’라 함은 주택부지만을 의미하는 것이 아니라 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지도 포함하는 것인바(대법원 2010.2.11. 선고 2009두15760 판결 참조), 주택과 오피스텔 등이 함께 설계된 주상복합건축물을 건축하는 경우 주택 및 주택의 부대·복리시설에 해당하는 부분은 분리과세대상으로 하고, 나머지 부분은 분리과세대상에서 제외하여야 한다(행정안전부 부동산세제과-211, 2023.9.14. 참조).

이 건의 2017.9.21. 제2017-411호로 고시된 경기도 용인특례시 OOO 도시개발사업 실시계획 인가내용 등을 보면, 도시개발사업은 중심상업용지 377,932㎡ 및 공공시설용지 313,672㎡로 구분되어 있고, 중심상업용지는 상업용지, 업무용지, 복합용지 및 주상복합용지 등으로 구분되어 있으며, 그 주상복합용지는 6개의 블럭OOO으로 구분되어 있는데, 쟁점토지는 OOO에 위치하고 있다. 위 고시내용에 따르면, 주상복합용지는 공동주택과 주거 외의 용도가 복합된 건축물로 건축될 수 있고, 공동주택의 연면적은 90%미만으로 제한하고 있어 쟁점토지OOO의 90%미만을 공동주택으로 건축할 수 있는바, 도시개발사업 구역 내 주상복합용지인 쟁점토지 중에서 공동주택의 건설에 제공되는 비율 상당분(90% 미만)에 대하여는 사실상 주택건설용으로「지방세법」제106조 제1항 제3호 사목의 분리과세대상에 해당하므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

「종합부동산세법」제11조 및「지방세법」제106조 제1항 등에 의하면, 종합부동산세는 재산세와 동일하게「지방세법」에 따른 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분.부과하여야 하는바, 처분청은 경기도 용인특례시장이 통보한 과세자료에 따라 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 종합부동산세를 부과하였으므로 경기도 용인특례시장이 쟁점토지의 재산세 과세대상을 분리과세대상으로 변경하지 아니하는 한, 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

도시개발사업구역 내 주상복합용지인 쟁점토지 중에서 공동주택 건설에 제공되는 비율 상당분(90% 미만)은 주택건설용지로 분리과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실들이 확인된다.(가) 경기도 용인특례시장은 2019년 귀속분부터 2023년 귀속분까지 쟁점토지에 대한 재산세를 종합합산과세대상[환지예정지의 토지이용계획에 따라 준주거용(상업용)으로 종합합산과세]으로 구분.부과하였고,「종합부동산세법 시행령」제9조에 따라 관련 부과자료를 처분청에 통보하였다.(나) 처분청은 이에 따라 청구인에게 2019년 귀속분부터 2023년 귀속분까지의 종합부동산세 및 농어촌특별세를 부과하였고, 청구인은 도시개발사업 구역 내 주상복합용지인 쟁점토지 중에서 공동주택의 건설에 제공되는 비율 상당분(90% 미만)이 주택건설용으로 분리과세대상에 해당한다고 보아, 종합부동산세 및 농어촌특별세의 환급(감액경정)을 구하는 경정청구를 각각 제기하였다(아래 ＜표＞ 참조).＜표＞ 종합부동산세(농어촌특별세 포함) 부과 및 경정청구 내역(단위 : 원)

(2) 청구인은 다음과 같이 증빙 등을 제시하면서 이 건 경정청구의 거분처분이 부당하다고 항변한다. (가) 청구인이 제시한 경기도 용인특례시 고시 제2008-393호에 의하면, 경기도 용인특례시장은 2008.11.11. 경기도 용인특례시 처인구 OOO 일원에 대하여 도시관리계획(지구단위계획)을 결정. 고시한 것으로 나타난다. (나) 경기도 용인특례시 OOO 도시개발사업조합(이하 “도시개발사업조합”이라 한다)이 작성한 환지예정지 지정 증명원(2024.5.2.) 등에 의하면, 청구인은 경기도 용인특례시 OOO 도시개발구역 내의 경기도 용인특례시 처인구 OOO 외 5개 필지 합계면적 8,928㎡를 소유하고 있다가, 경기도 용인특례시장의 환지계획인가에 따라 도시개발사업조합으로부터 위 합계면적에 대신하여 쟁점토지OOO를 환지예정지(주상복합용지)로 지정받은 것으로 나타난다. (다) 경기도 용인특례시 고시 제2009-346호에 의하면, 경기도 용인특례시장은 2009.8.3. 경기도 용인특례시 처인구 OOO 일원에 대하여 OOO 도시개발구역 지정 등을 고시한 것으로 나타난다. (라) 청구인이 제시한 경기도 용인특례시 고시 제2011-258호에 의하면, 경기도 용인특례시장은 2011.8.18. 경기도 용인특례시 처인구 OOO 일원의 OOO 도시개발사업에 대하여「도시개발법」제3조, 제4조 및 제17조에 따라 도시개발구역 지정(변경), 개발계획(변경) 수립 및 실시계획인가를 고시하고,「토지이용규제기본법」제8조에 따라 지역·지구 등의 지형도면을 고시한 것으로 나타난다.

(마) 청구인이 제시한 경기도 용인특례시 고시 제2017-411호(실시계획변경인가 및 결정조서)에 의하면, 용인 OOO 도시개발사업 실시계획인가상 토지이용계획은 중심상업용지 377,932㎡ 및 공공시설용지 313,672㎡로 구분되어 있고, 중심상업용지는 상업용지, 업무용지, 복합용지 및 주상복합용지로 구분되어 있으며, 그 중 주상복합용지는 6개의 획지OOO로 구분되어 있고, 쟁점토지는 OOO에 위치한 것으로 나타난다. 한편 위 고시내용 중 건축물 용도별 분류표에 따르면, 주상복합용지는 공동주택과 주거용도 이외의 용도가 복합된 건축물로 건축하고, 공동주택 부분의 면적을 연면적 합계의 90% 미만으로 제한하고 있는 것으로 나타난다. (바) 청구인은 이 건 도시개발사업이 2011.8.18. 실시계획인가를 받은 후 2025.1.1. 현재까지 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료되거나, 공사 완료공고도 없었으므로,「지방세법 시행령」제102조 제7항 제4호 가목에 따라 쟁점토지는 주택건설용 토지로서 분리과세대상에 해당한다고 항변하였다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 이 건에 대하여 살피건대, 청구인은 고시내용에 따라 쟁점토지 중에서 공동주택의 건설에 제공되는 비율 상당분(90% 미만)이 주택건설용으로 종합부동산세 분리과세대상에 해당하므로 종합부동산세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하는바(대법원 2004.5.28. 선고 2003두7392 판결 등, 같은 뜻임), 경기도 용인특례시장은 2019년 귀속분부터 2023년 귀속분까지 쟁점토지를 준주거용(상업용)으로 보아 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세를 부과한 점,「지방세법」제106조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제102조 제7항 제4호의 분리과세대상인 ‘도시개발사업의 시행자가 그 도시개발사업에 제공하는 주택건설용 토지’라 함은 주택건설에 필수불가결하게 수반되는 시설용 토지를 의미하는바, 준주거용인 주상복합용지는 이에 해당하지 아니하는 점,「종합부동산세법」제11조 및「지방세법」제106조 제1항 등에 따르면, 종합부동산세는 재산세와 동일하게「지방세법」에 따른 종합합산과세대상과 별도합산과세대상으로 구분.부과하고 있고, 처분청은 경기도 용인특례시장이 통보한 과세자료에 따라 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 종합부동산세를 부과하였던 점, 경기도 용인특례시장이 쟁점토지에 대한 재산세의 과세구분을 분리과세대상으로 달리 변경하지 아니한 점 등에 비추어, 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령

(1) 종합부동산세법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

6. "토지분 재산세"라 함은「지방세법」제105조 및 제107조에 따라 토지에 대하여 부과하는 재산세를 말한다.제6조(비과세 등) ①「지방세특례제한법」또는「조세특례제한법」에 의한 재산세의 비과세ㆍ과세면제 또는 경감에 관한 규정(이하 "재산세의 감면규정"이라 한다)은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.

②「지방세특례제한법」제4조에 따른 시ㆍ군의 감면조례에 의한 재산세의 감면규정은 종합부동산세를 부과하는 경우에 준용한다.

④ 제1항 및 제2항의 재산세의 감면규정 또는 분리과세규정에 따라 종합부동산세를 경감하는 것이 종합부동산세를 부과하는 취지에 비추어 적합하지 않은 것으로 인정되는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 종합부동산세를 부과할 때 제1항 및 제2항 또는 그 분리과세규정을 적용하지 아니한다.제11조(과세방법) 토지에 대한 종합부동산세는 국내에 소재하는 토지에 대하여「지방세법」제106조 제1항 제1호에 따른 종합합산과세대상(이하 "종합합산과세대상"이라 한다)과 같은 법 제106조 제1항 제2호에 따른 별도합산과세대상(이하 "별도합산과세대상"이라 한다)으로 구분하여 과세한다.제12조(납세의무자)

① 과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.

1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자

2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자제13조(과세표준)

① 종합합산과세대상인 토지에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 해당 과세대상토지의 공시가격을 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다.제17조(결정과 경정)

① 관할세무서장 또는 납세지 관할 지방국세청장(이하 "관할지방국세청장"이라 한다)은 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 종합부동산세를 새로 부과할 필요가 있거나 이미 부과한 세액을 경정할 경우에는 다시 부과ㆍ징수할 수 있다.

② 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제16조 제3항에 따른 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 해당 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

③ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 이를 경정 또는 재경정하여야 한다.

④ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제2항 및 제3항에 따른 경정 및 재경정 사유가「지방세법」제115조 제2항에 따른 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유에 해당되는 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 종합부동산세의 과세표준과 세액을 경정 또는 재경정하여야 한다.제21조(과세자료의 제공)

② 행정안전부장관은 제7조에 규정된 주택에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 8월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

③ 행정안전부장관은 제12조에 규정된 토지에 대한 종합부동산세의 납세의무자를 조사하여 납세의무자별로 과세표준과 세액을 계산한 후, 매년 10월 15일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.제22조(시장ㆍ군수의 협조의무)

① 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세의 과세와 관련하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 과세물건 소재지 관할 시장ㆍ군수에게 의견조회를 할 수 있다.

② 제1항에 따라 의견조회를 받은 시장ㆍ군수는 의견조회 요청을 받은 날부터 20일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신하여야 한다.

(2) 종합부동산세법 시행령제9조(결정ㆍ경정)

① 법 제17조 제1항의 규정에 의한 결정은 법 제21조 제2항 내지 제4항의 규정에 의하여 행정안전부장관이 국세청장에게 통보한 과세자료에 의한다.

③ 법 제17조 제4항의 규정에 의한 경정ㆍ재경정 또는 추징은 법 제22조의 규정에 의하여 시장ㆍ군수가 관할세무서장 또는 관할지방국세청장에게 회신한 자료에 의한다.

(3) 지방세법제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호ㆍ지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지가. 공장용지ㆍ전ㆍ답ㆍ과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지라.「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지바. 에너지ㆍ자원의 공급 및 방송ㆍ통신ㆍ교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

③ 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다. 다만, 재산세의 과세대상 물건을 공부상 등재현황과 달리 이용함으로써 재산세 부담이 낮아지는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.

(4) 지방세법 시행령제102조(분리과세대상 토지의 범위)

⑦ 법 제106조 제1항 제3호 사목에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호에서 정하는 토지(법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지는 제외한다)를 말한다. 다만 제9호 및 제11호에 따른 토지 중 취득일로부터 5년이 지난 토지로서 용지조성사업 또는 건축을 착공하지 않은 토지는 제외한다.4.「도시개발법」제11조에 따른 도시개발사업의 시행자가 그 도시 개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다)와 종전의「토지구획정리사업법」(법률 제6252호 토지구획정리사업법폐지법률에 의하여 폐지되기 전의 것을 말한다. 이하 이 호에서 같다)에 따른 토지구획정리사업의 시행자가 그 토지구획정리사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다) 및「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」제8조의3에 따른 경제자유구역 또는 해당 단위개발사업지구에 대한 개발사업시행자가 그 경제자유구역개발사업에 제공하는 토지(주택건설용 토지와 산업단지용 토지로 한정한다). 다만, 다음 각 목의 기간 동안만 해당한다.

가. 도시개발사업 실시계획을 고시한 날부터「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제51조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지나. 토지구획정리사업의 시행인가를 받은 날 또는 사업계획의 공고일(토지구획정리사업의 시행자가 국가인 경우로 한정한다)부터 종전의「토지구획정리사업법」에 따른 토지구획정리사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제61조에 따른 공사 완료 공고가 날 때까지다. 경제자유구역개발사업 실시계획 승인을 고시한 날부터「경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법」에 따른 경제자유구역개발사업으로 조성된 토지가 공급 완료(매수자의 취득일을 말한다)되거나 같은 법 제14조에 따른 준공검사를 받을 때까지