특수관계자에게 쟁점부동산을 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 부가가치세 등을 과세한 처분의 당부

건물의 유지관리비는 통상 임차인이 부담하여야 할 비용 이므로 이를 모두 △△△이 부담하였다고 보기 어렵고, 부동산 임대의 경우에는 특수관계자가 아닌 제3자에게 당해 부동산을 임대한 가액이 있는 경우 이를 기준으로 시가를 산정하는 것이 타당한 점 등에 비추어 청구법인이 시가보다 저가로 쟁점부동산을 임대한 것으로 보아 부가 가치세 등을 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구법인은 2001.6.4. 개업하여 OOO에서 철강재 도매업을 영위하는 사업자로, 2010.12.29. 당시 대표이사이자 최대주주인 OOO으로부터 OOO대 664.5㎡, 건물 3,431.91㎡(지하 2층, 지상 8층 제1종 근린생활시설이며, 이하 “전체부동산”이라 한다)의 일부(43%이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여, 2011.1.1. 쟁점부동산에서 부동산 임대업을 영위하는 것으로 하는 지점 사업자등록을 한 후 OOO에게 이를 임대하고 매월 OOO받아 부가가치세 및 법인세를 신고하였다.

나. OOO지방국세청장은 OOO세무서장에 대한 종합감사를 실시하여, 청구법인이 OOO에게 쟁점부동산을 시가보다 저가로 임대하여 부당행위계산 부인대상에 해당하는 것으로 보아 시정할 것을 지시하였고, OOO세무서장은 2014.2.29. 처분청에 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2014.7.18. 청구법인에게 부가가치세 합계 OOO(2011년 제1기분 OOO2011년 제2기분 OOO2012년 제1기분 OOO)과 2011사업연도 법인세 OOO각 경정·고 지하고, 쟁점부동산에 대한 적정임대료로 산정된 금액(시가)과 청구법인이 신고한 임대료와의 차액 합계 OOO(2011년 귀속분 OOO 2012년 귀속분 OOO)을 OOO의 상여로 소득처분하여 청구법인에게 각 소득금액변동통지를 하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2014.8.14. 이의신청을 거쳐 2014.12.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1) 청구법인과 OOO전체부동산 임대에 따른 청소, 소독, 주차, 수선·유지 등을 각각 관리하였을 경우 청구법인이 부담하여야 할 관리용역비는 2011년 OOO2012년 OOO이며, 그 밖에 승강기 설치비와 소방공사비 OOO등 추가비용 등이 소요된 점을 감안하여 쟁점부동산에 대한 임대료를 월 OOO 으로 하였던 것이다. 청구법인은 쟁점부동산에 대한 임대 및 관리용역을 직접 수행하기 어려워 공동소유자인 OOO에게 임대하였던 것이다.

(2) OOO2011년·2012년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 손익계산서를 보면, 2011년 OOO천원, 2012년 OOO천원의 당기순손실이 발생하였는바, 이와 같은 적자로 인하여 전체부동산을 매도하였던 것인데, 단순히 특수관계자간 임대용역 대가를 낮게 수취한 것으로 보아 부당행위계산 부인한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

「부가가치세법」상 용역의 시가 및 「법인세법」상 부당행위 계산부인시 적용하는 임대료 시가는 제3자와 체결한 부동산 임대료 가액을 기준으로 산정하는 것이며, OOO쟁점부동산 임대수익에 대비되는 비용정산 내역을 살펴보면 전력비(실제 임차인들의 사용분), 지급수수료(OOO의 은행이자 비용) 등은 실제 OOO의 부담분이 아니거나 쟁점부동산의 임대와 직접 관련된 비용이 아닌 것으로 보이는 등 청구법인이 특수관계자 OOO에게 임대한 가액보다 OOO이 제3자에게 전대한 가액이 많은 것에 대하여 부당행위계산 부인하고 전대가액을 적정임대료로 본 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가 . 쟁 점 특수관계자(개인)에게 쟁점부동산을 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 청구법인에게 부가가치세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 부가가치세법 (2013.6.7. 법률 제11873호로 전부개정되기 전의 것) 제13조(과세표준)

① 재화 또는 용역의 공급에 대한 부가가치세의 과세표준은 다음 각 호의 가액(價額)을 합한 금액(이하 “공급가액”이라 한다)으로 한다. 다만, 부가가치세는 포함하지 아니한다.

4. 용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우 : 자기가 공급한 용역의 시가

(2) 법인세법 제52조(부당행위계산의 부인)

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할 지 방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 “특수관계인”이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준 하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다 .

(3) 부가가치세법 시행령(2013.6.28. 대통령령 제24638호로 전부개정되기 전의 것) 제50조(시가의 기준)

① 법 제13조 제1항 각 호에 규정하는 시가는 다음 각 호에 정하는 가격으로 한다.

1. 사업자가 그와 특수관계에 있는 자 외의 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 가격 또는 제3자간에 일반적으로 거래된 가격

2. 제1호의 가격이 없는 경우에는 사업자가 그 대가로 받은 재화 또는 용역의 가격(공급받은 사업자가 그와 특수관계에 있는 자 외의 자와 해당 거래와 유사한 상황에서 계속적으로 거래한 재화 및 용역의 가격 또는 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격을 말한다)

3. 제1호 및 제2호에 따른 가격이 없거나 시가가 불분명한 경우에는 「소득세법 시행령」 제98조 제3항 및 제4항 또는 「법인세법 시행령」 제89조 제2항 및 제4항의 규정에 의한 가격 제52조(부당대가 및 에누리 등의 범위)

① 법 제13조 제1항 제3호 및 제4호에 규정하는 부당하게 낮은 대가는 사업자가 그와 특수관계에 있는 자와의 거래에 있어서 재화와 용역의 공급가액에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킬 것으로 인정되는 시가보다 낮은 대가로 한다 .

(4) 법인세법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등)

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다

6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우 제89조(시가의 범위 등)

① 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 「한국증권선물거래소법」에 따른 한국증권선물거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액)에 의한다.

② 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호의 규정을 순차로 적용하여 계산한 금액에 의한다.

1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식 등을 제외한다.

2. 「상속세 및 증여세법」제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호 및 동법 시행령 제57조 제1항·제2항의 규정을 준용함에 있어서 “직전 6월(증여세가 부과되는 주식 등의 경우에는 3월로 한다)”은 이를 각각 “직전 6월”로 본다.

④ 제88조 제1항 제6호 및 제7호의 규정에 의한 자산(금전을 제외한다) 또는 용역의 제공에 있어서 제1항 및 제2항의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의하여 계산한 금액을 시가로 한다 .

1. 유형 또는 무형의 자산을 제공하거나 제공받는 경우에는 당해 자산시가의 100분의 50에 상당하는 금액에서 그 자산의 제공과 관련하여 받은 전세금 또는 보증금을 차감한 금액에 정기예금이자율을 곱하여 산출한 금액

다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심판청구시 제시된 자료를 토대로 쟁점부동산에 대한 청구법인의 신고내역 등은 다음과 같다. (가) 청구법인은 2010.12.29. OOO으로부터 쟁점부동산을 취득한 후 쟁점부동산 소재지에 상호를 OOO, 개업일을 2011.1.1., 업종을 부동산 임대업, 폐업일을 2012.8.1.로 하는 지점 사업자등록을 하였다. (나) 청구법인의 최대주주인 OOO2003.5.15.부터 2012.1.11.까지 청구법인의 대표이사를 역임하였으며, 2010.9.8. 전체부동산을 취득한 후 개업일을 2010.9.8., 업종을 부동산임대업, 폐업일을 전체부동산 양도일인 2012.8.1.로 하는 사업자등록을 하고, 전체부동산을 제3자에게 임대하여 이에 대한 부가가치세를 신고하였다. (다) 청구법인은 쟁점부동산을 OOO에게 임대하는 대가로 월 OOO수령하기로 하는 계약을 체결하고 그 대가를 받았으며, 청구법인이 OOO에게 발급한 세금계산서 및 부가가치세 신고내역은 다음 <표1>과 같다.

(2) 처분청이 제시한 자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다. (가) OOO자기소유 지분(57%)과 청구법인으로부터 임차한 지분(43%)을 합한 전체부동산에 대해 임대업을 영위하면서 신고한 부가가치세 신고내역은 다음 <표2>와 같다. (나) 청구법인에 대한 적정 임대료(시가)는 OOO전체 임대료(세금계산서발행분)에 청구법인 소유지분(43%) 비율에 의하여 다음 <표3>과 같이 산정하였다. (다) 처분청은 청구법인의 과소신고금액을 청구법인의 해당 과세기간 부가가치세 과세표준 및 법인세 익금(부가가치세 포 함)으로 산입하고, OOO에게 상여처분하였다.

(3) 청구법인은 다음과 같은 심리자료를 제시하면서 쟁점부동산에 대한 임대수입금액을 시가로 신고하였다고 주장한다. (가) OOO청구법인의 지분 43%를 포함하여 전체부동산을 임 대하면서 청소, 소독, 주차, 수선 유지 등 제반사항을 모두 관리하였으며, 이에 소요된 비용을 다음 <표4>와 같이 지출하였다. (나) 전체부동산에 승강기를 설치하고 발생한 비용과 관련하여 2010년 귀속 승강기 공사 OOO천원, 2011년 귀속 소방공사 등 OOO천원을 OOO의 부동산임대사업의 구축물 계정별 원장에 등재하였다. (다) 전체부동산의 임대차계약서, 전대차계약서, 관리용역계약서 등 제반서류는 2012.8.1. 전체부동산을 OOO에게 양도하고 부동산임대업을 폐업하면서 폐기하였다.

(4) 처분청이 제출한 OOO의 부가가치세 신고서와 부동산임대공급가액명세서를 보면, OOO신고한 전체부동산의 부가가치세 과세표준은 임대차계약서상의 월세(세금계산서 발급분), 보증금이자(세금계산서 미발급분)로 구성되어 있어 통상 임차인이 부담하여야 할 전력비 등 관리비 명목의 비용을 부가가치세 신고금액에 포함하지 않은 것으로 보인다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 OOO전체부동산에 관련된 관리·유지비와 승강기 설치비 등을 부담하였으므로 이를 감안하면 부동산임대수입금액을 적정하게 신고하였다고 주장하나, 동 관리·유지비는 통상 임차인이 부담하여야 하는 비용이므로 이를 모두 OOO부담하였다고 보기 어렵고, 승강기 설치비는 부동산임대용역에 대한 시가 산정시 고려할 요소로 보기 어려운 점, 부동산임대의 경우에는 유사부동산의 임대사례가액보다는 해당 부동산을 특수관계자가 아닌 제3자에게 임대한 가액이 있는 경우 이를 기준으로 하여 시가를 산정하는 것이 타당한 점 등에 비추어 이 건 청구법인의 쟁점부동산 임대용역에 대한 시가를 OOO특수관계자가 아닌 제3자에게 재임대한 가격으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구법인이 쟁점부동산을 OOO에게 시가보다 저가로 임대한 것으로 보아 부가가치세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.