쟁점주택의 양도일 현재 청구인의 배우자가 쟁점임대주택에 대한 사업자등록 등을 하지 아니하여 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택의 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인은 2015.6.17. 쟁점임대주택을 취득한 후 2015.6.30. 쟁점주택을 양도하였고, 양도일 현재 쟁점임대주택에 대한 사업자등록 및 임대주택 등록을 하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택 특례대상에 해당하지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1998.12.8. 취득한 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2015.6.30. OOO에게 양도하고, 2015.7.29.「소득세법 시행령」 제155조제19항의 1세대 1주택의 특례에 따라 비과세로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 청구인과 청구인의 배우자 OOO이 공동으로(각 지분 1/2) OOO 다세대주택 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 보유하고 있었으나, 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록 및 사업자등록을 하지 아니하여 쟁점주택의 양도는 위 「소득세법 시행령」에서 규정한 1세대 1주택의 특례요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2016.4.25. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.5.18. 이의신청을 거쳐 2016.7.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 1998.12.8. 쟁점주택을 매수한 후 2015.6.30. OOO에게 매도하였는바, 쟁점주택에서 16년이 넘는 기간 동안 거주하였으므로「소득세법 시행령」제155조제19항 제1호의 거주기간 요건을 충족한다.

(2) 청구인은 2015.6.17. 쟁점임대주택을 매수한 직후 새로운 임차인과도 임대차계약을 체결하는 등 실질적으로 임대사업을 시작하였고, 2015.10.14. OOO에게 임대사업자 등록을 하였으며, 같은 날 처분청에 사업자등록을 하였다. 이후 청구인이 실질적으로 임대사업을 시작한 시점이 2015.6.17.이므로 사업자등록증의 개업연월일을 2015.6.17.로 정정하였다.

따라서, 청구인이 임대사업자 등록과 사업자등록을 쟁점주택의 양도이후 하였다 하더라도 사업자등록의 개업연월일을 쟁점주택의 양도 이전으로 소급하여 정정한 이상 실질적으로는 사업자등록이 쟁점주택을 양도하기 전에 이루어졌다고 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점주택에 16년에 넘는 기간 동안 거주하였으므로「소득세법 시행령」제155조제19항 제1호의 요건을 충족하였다고 주장하나, 거주기간 요건은 비과세특례요건 중의 하나로 언급한 사항일 뿐, 거주기간 충족여부가 이 건 과세처분의 쟁점은 아니다.

(2) 국세청 전산망 조회결과, 청구인의 배우자인 OOO이 사업자등록신청을 하였고, 사업자등록신청서상 사업개시일이 2015.10.15.이며 동일자에 민원인 신청에 따라 사업개시일이 2015.6.17.로 직권 정정되었다.「소득세법 시행령」제155조에 따라 쟁점주택의 양도일(2015.6.30.) 현재 사업자등록을 하고, 「임대주택법」상 민간임대주택으로 등록하여야 하는바, 쟁점주택을 양도한 2015.6.30. 이후「임대주택법」제6조에 따라 OOO이 발급한 임대사업등록증의 발급일이 2015.10.14.이고 임대시작일이 2015.10.14.로 기재되어 있으며,「소득세법」제168조에 의한 사업자등록을 2015.10.15. 신청하여 쟁점주택 양도당시 사업자등록이 되어 있지 아니하여 장기임대주택에 대한 1세대 1주택 특례비과세 규정을 적용받을 수 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 양도일 현재 쟁점임대주택에 대한 사업자등록 등을 하지 아니하여 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택의 특례 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제154조[1세대 1주택의 범위]

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.제155조[1세대 1주택의 특례] ＜19＞ 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주주택 : 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택 : 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것

(3) 임대주택법(2013.3.23. 법률 제11690호로 개정된 것) 제6조[임대사업자의 등록]

① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ 구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택 및 쟁점임대주택의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 1998.12.8. 쟁점주택을 취득한 후 2015.6.30. OOO에게 양도하였고, 청구인과 OOO은 2015.6.17. 쟁점임대주택의 지분 1/2을 각 취득한 것으로 나타난다.

(2) 청구인과 OOO 사이에 체결된 부동산매매계약서(1998.11.5.)를 보면, 청구인이 매매대금 OOO원에 쟁점주택을 매수하였고, 청구인과 OOO 사이에 체결된 부동산매매계약서(2015.4.20.)를 보면, 청구인이 OOO에게 쟁점주택을 OOO원에 매도하였으며, 국세청 대내포털시스템에 의하면, 청구인은 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원, 소득세액 OOO원으로 쟁점주택의 매도에 대한 양도소득세 예정신고를 한 것으로 되어 있다.

(3) 쟁점임대주택에 대한 매매계약서(2015.6.10.)를 보면, 매도인은 OOO.OOO, 매수인은 청구인.OOO, 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있고, 청구인은 쟁점임대주택을 취득한 후 곧바로 임차인들과 전세계약을 체결하고 임대업을 시작하였다고 주장하며 OOO 외 10명과 체결한 전세계약서를 제출하였다.

(4) 처분청이 2015.10.15. OOO 및 청구인에게 발급한 사업자등록증을 보면, 사업장소재지는 쟁점임대주택, 개업연월일은 2015.6.17., 업태는 부동산업, 종목은 주거용 건물임대업으로 기재되어 있고, 국세청대내포털시스템에 의하면, 청구인은 2015.10.15. 사업자등록을 신청한 후 사업자등록증을 발급받고 당일 개업일자를 2015.6.17.로 소급정정하였다.

(5) OOO이 2015.10.14. OOO 및 청구인에게 발급한 임대사업자 등록증을 보면, 쟁점임대주택에 대한 임대시작일이 2015.10.14.로 기재되어 있다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 양도이후 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록 및 사업자등록을 하였다 하더라도 사업자등록의 개업연월일을 쟁점주택의 양도 이전으로 소급하여 정정한 이상 실질적으로는 사업자등록이 쟁점주택을 양도하기 전에 이루어졌으므로 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 특례대상에 해당한다고 주장하나,「소득세법 시행령」 제155조제19항에 의하면 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하려면 장기임대주택과 관련하여 양도일 현재「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 동 주택을「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있어야 하는 점, 청구인은 2015.6.17. 쟁점임대주택을 취득한 후 2015.6.30. 쟁점주택을 양도하였고, 양도일 현재 쟁점임대주택에 대한 사업자등록을 하지 아니하였으며,「임대주택법」제6조에 따라 OOO이 발급한 임대사업자 등록증의 발급일과 임대시작일이 2015.10.14.로 기재되어 있는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 1주택 특례대상에 해당되지 않는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.