미등기전매 한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부(기각)

부동산의 매매를 계약시부터 잔금수령시까지 주관한 점, 5억 2천만원이 재산권 알선수수료 등으로 보기에는 과다해 보이는 점 등을 종합적으로 볼 때 미등기 양도로 보는것이 타당함

1. 처분개요

가. OOO은 2001년 9월 OOOOO OO OOO OOOOOOO 대지 1,094㎡와 지상 건물 1,165.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 4억 5천만원에 양도한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였고, 등기부상 쟁점부동산의 후소유자 OOO은 쟁점부동산을 9억 7천만원에 취득한 것으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.

나. 처분청은 위 거래금액의 차이와 관련하여 조사결과 청구인이 쟁점부동산을 OOO에게 9억 7천만원에 양도하고, OOO에게는 4억 5천만원에 양도한 것처럼 허위계약서를 제시하고 차익 5억 2천만원을 취하는 등, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 2010.8.13. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 866,772,710원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.8.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

OOO이 청구인에게 쟁점부동산을 처분하는 일을 위임하였고 청구인은 그 임무에 위배되는 행위를 하였는 바 청구인은 과세전적부심사청구에서 이를 중개수수료라고 주장하였으며 이는 배임에 해당한다는 사실을 인지하고 있고, 미등기전매에 관한 「민법」의 중간생략등기를 하였다고 하는 처분청 의견은 받아들이기 어려우며, 청구인의 행위가 ‘부동산 등기에 관한 법률’을 위반한 것이 아니라 ‘부동산 중개에 관한 법률’ 위반과 「형법」의 횡령, 배임을 위반하였다고 한다면 처분청의 미등기전매에 의한 양도소득세 과세는 부당한 바(청구인의 소득은 기타소득에 해당한다고 할 것임), 청구인은 쟁점부동산에 대하여 등기 또는 실질적 권리행사를 한 사실이 없고, 쟁점부동산에 대하여 계약서를 작성한 사실도 없으며 계약금을 지급한 사실도 없고 쟁점부동산에서 발생한 어떤 수익도 취한 사실이 없으며 청구인이 쟁점부동산을 취득한 사실이 없고 청구인이 OOO에게 지급되어야 할 양도가액을 편취한 것은 사실이나 이를 양도소득으로 하여 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

상거래관행에 비추어 이 건 거래물건(쟁점부동산) 가격보다도 훨씬 더 많은 고액의 금원(차익 5억 2천만원)을 전매차익이 아닌 중개수수료로 보기 어렵고, 비록 OOO과 청구인 사이에 문서로 작성한 쟁점부동산 매매계약서는 없지만 OOO은 청구인에게 쟁점부동산 소유권을 청구인이 취하던지 팔아서 주던지 어찌 하던간에 취득금액 대비 손실이 없는 4억 5천만원을 주라는 뜻의 매각의사를 전달한 적이 있었다는 것이고, 청구인은 OOO으로부터 받은 돈에서 4억 5천만원을 OOO에게 쟁점부동산 거래대금으로 건네주어 5억 2천만원의 차익을 실현하여 취한 사실이 있으며, 청구인은 잔금 중 5천만원은 금전 대신 OOO의 차용증을 받고 OOO 명의의 쟁점부동산 소유권을 OOO에게 이전해 줌으로써 쟁점부동산 소유권에 관하여 실제적으로 권한행사를 한 사실이 있고, 쟁점부동산 계약서 작성에서부터 잔금을 치를 때까지 OOO은 관여한 바가 없으며, OOO에 처분한 실제 양도가액을 OOO에게는 비밀로 하고 허위의 4억 5천만원의 부동산매매계약서를 작성하여 OOO에게 줌으로써 차익 5억 2천만원을 자신이 취하였는 바, 청구인의 거래행위는 부동산 미등기전매행위와 다름없는 것으로 실질과세원칙에 비추어 보아도 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2001.12.31. 법률 제6557호로 개정되기 전의 것) 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

16. 재산권에 관한 알선수수료

17. 사례금

18. 전속계약금

19. 다음 각목의 1에 해당하는 인적용역(제15호 내지 제17호의 규정을 적용받는 용역을 제외한다)을 일시적으로 제공하고 지급받는 대가 가. 고용관계 없이 다수인에게 강연을 하고 강연료 등의 대가를 받는 용역 나. 라디오ㆍ텔레비전방송 등을 통하여 해설ㆍ계몽 또는 연기의 심사 등을 하고 보수 또는 이와 유사한 성질의 대가를 받는 용역 다. 변호사ㆍ공인회계사ㆍ세무사ㆍ건축사ㆍ측량사ㆍ변리사 기타 전문적 지식 또는 특별한 기능을 가진 자가 당해 지식 또는 기능을 활용하여 보수 또는 기타 대가를 받고 제공하는 용역 라. 가목 내지 다목외의 용역으로서 고용관계 없이 수당 또는 이와 유사한 성질의 대가를 받고 제공하는 용역 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 소득세법 제21조 (2005.5.31. 법률 제7528호로 개정된 것) 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

23. 뇌물 (2005. 5. 31. 신설)

24. 알선수재 및 배임수재에 의하여 받는 금품 (2005. 5. 31. 신설)

(3) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결(예정) 복명서에 의하면, 쟁점부동산 매매시 OOO은 OOO을 전혀 만난 적이 없고(OOO은 실제 양도가액 9억 7천만원을 전혀 몰랐음) 청구인이 위 부동산의 매매를 계약시부터 잔금수령시까지 주관하였으며 매매대금도 청구인이 OOO으로부터 직접 전액(9억 7천만원)을 수령하였고 이중계약서(4억 5천만원으로 작성된 허위계약서와 9억 7천만원으로 작성된 실제 계약서)를 작성하여 매매대금을 4억 5천만원으로 작성한 허위계약서를 OOO에게 교부하고 4억 5천만원만 지급(나머지 5억 2천만원을 편취)하였으며, (청구인이 얻은 차익이) 재산권에 대한 알선수수료나 사례금으로 보기에는 부동산의 거래규모에 비하여 과다해 보이는 점 등으로 볼 때, 청구인의 행위에 대하여 미등기전매행위로 보아 과세함이 타당하다고 기재되어 있다.

(2) 처분청이 제시한 차용증(2001.9.10.)을 보면 채권자 OOO(청구인), 차용인 OOO(연대보증인 OOO, OOO)으로 되어 있고, 5천만원을 2001.9.10. OOO에게 차용하고 2002.3.30.까지 상환할 것을 약속한다고 기재되어 있고, 쟁점부동산에 관한 매매계약서를 보면 2001.8.14.자 매매계약서에는 매도인이 OOO, 매수인이 OOO, 매매대금이 9억 7천만원으로 기재되고, 2001.9.4.자 매매계약서에는 매도인이 OOO, 매수인이 OOO, (매매)대금총액이 4억 5천만원으로 기재되어 있다.

(3) 살피건대, 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 청구인이 쟁점부동산의 매매를 계약시부터 잔금수령시까지 주관하였고 매매대금 또한 청구인이 OOO으로부터 직접 전액(9억 7천만원)을 수령하여 매매대금을 4억 5천만원으로 작성한 허위계약서를 OOO에게 교부하고 4억 5천만원만 지급하고 청구인이 나머지 5억 2천만원을 취한 것으로 되어 있으며, 위 5억 2천만원이 재산권 알선수수료 등으로 보기에는 과다해 보이는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.