증여받은 쟁점아파트의 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

쟁점아파트와 비교대상아파트가 다른 동에 해당하지만 같은 단지 내 주거용 아파트로서 면적ㆍ방향ㆍ기준시가가 동일하고, 증여 전ㆍ후 3개월 동안 일반거래가의 급격한 변동이 없었던 점 등으로 보아, 비교대상아파트는 상증법 시행령 제49조 제5항에 정한 쟁점아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당한다고 볼 수 있어 처분청에서 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단됨

1. 처분개요

가.청구인은 2010.9.1. 증여를 등기원인(증여자 : 청구인의 아버지 OOO)으로 하여OOO(면적 103.40㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)의 지분 2분의 1(이하 “쟁점지분”이라 한다)을 2010.12.29.(접수등기일, 이하 “평가기준일”이라 한다) 취득한 후, 2011.1.24. 쟁점지분의 증여재산가액을 쟁점아파트의 기준시가인 OOO을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 평가기준일로부터 3개월 이내인 2010.11.10. 매매계약이체결된 쟁점아파트와 같은 단지, 같은 면적(103.40㎡), 같은 기준시가(2010.4.30. 고시 OOO,OOO,OOOO), OO OOO OOOOO OOO OOOOO OOOOO OOOO OOOO(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 2012.8.6.청구인에게 2010.12.29. 증여분 증여세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청에서는 비교대상아파트가OOO백화점과 지하철 2호선 잠실역과 신천전철역이 가까워 세입자가 선호하나 쟁점아파트는 단지의 안쪽에 조용하여 실소유자가 선호하여 가격차이가 나지 아니한다고 하나,쟁점아파트는 단지의 코너 최후미진 곳에 위치하여 비교대상아파트에 비하여 잠실역, 신천역, OOO백화점까지의 거리를 비교하면 비교대상아파트보다 도보로 8～9분 더 소요될 뿐만 아니라, 쟁점아파트는 단지의 제일 후미진 곳에 소재하는 반면, 비교대상아파트는 단지 내에서 가장 노른자 위치에 소재하여 비교대상아파트의 바로 옆이나 10～20M 반경 내에 단지중앙상가, OOO(수영장, 헬스장 등 운동시설)와 주민센터(동사무소), 초등학교OOO교), 우체국, 은행, 병원 등 행정시설과 편의시설 등이 집중적으로 배치되어 있어 쟁점아파트 보다 생활의 편익이 훨씬 높다할 것이다. 처분청이 본 대로 쟁점아파트 보다 비교대상아파트가 임차수요가 많다는 것은 그 만큼 인기가 높다는 것이고, 또 임차수요가 많다는 것은 임차수요가 없는 물건 보다 매매가격이 높다는 것은 일반상식이며 사회적 통념이라 할 것이다. 처분청에서는 재건축이 추진 중이라 위치와 층이 달라도 비슷한 가격에 매매가 이루어진다고 하나,아파트의 경우 재건축과 관계없이 일반적으로 소규모 아파트단지라면 위치에 따라 가격차이가 없다할 것이나, 대규모의 아파트단지일 경우 같은 평형·같은 층이라 하더라도 위치에 따라 그 가격차이가 있는 것이 일반적인 상식이며, 쟁점아파트단지는 현재 재건축사업도 구체적으로 진행되지 아니하고 오직 재건축을 위해 주민의견 등을 수집하는 과정에 있고, 현지 조사를 하여 보아도 같은 평형·같은 층이라 하더라도 위치 또는 방향에 따라 매매가액에 차이가 있음을 확인할 수 있고, 현지에서 부동산중개업을 하는 공인중개사 유재영도 이를 확인하고 있다.

처분청에서는 쟁점아파트가 한낮에도 햇볕이 잘 들 뿐만 아니라 아파트 양쪽으로 숲이 울창하여 최적의 생활환경이라고 하나,최적의 생활환경 등을 따지기 이전에 쟁점아파트와 비교대상아파트의 가치를 비교하여야 할 것인 바, 쟁점아파트는 단지의 최후미진 곳에 위치하여 처분청이 본 대로 양쪽의 울창한 숲으로 둘러 싸여 있어 비교대상아파트에 비하여 밝은(햇볕이 드는) 시간이 짧고, 교통여건·생활편의시설이 비교대상아파트 보다 훨씬 열악한 사실은 분명하다 할 것이다. 쟁점아파트단지(OOO단지)는 재개발을 추진 중으로 증여 당시는 물론 현재도 안정적 매매가액이 정상적으로 이루진다고 볼 수 없는 바, 쟁점아파트단지는 오래 전부터 재개발이 이슈가 되어 왔고, 그 과정에서 재개발추진이 될 성 싶으면 매매호가가 1주일～1개월 사이에 OOO억원까지 상승하였다가 그 것이 소문이거나 또는 사실이 아닐 경우 호가가 하루아침에 곤두박질하는 형국으로 그 매매가격이 정상적으로 형성된 단지라고 볼 수 없다. 특히, 비교대상아파트의 경우(OOO대로변의 비교대상아파트를 포함 3동은 OOO의 매수설로 한때 호가가 아주 높았을 때도 있었음)재개발에 따른 기대수익(보상액)으로 다른 아파트에 비해 높은 가액에 거래되고 있는 사실을 알 수 있다. 결국, 비교대상아파트가 쟁점아파트 보다 위치·편의시설·일조권·조망권·교통여건·기대수익 등이 훨씬 좋아 비교대상아파트와 쟁점아파트는 비교의 대상이 될 수 없다 할 것이므로 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 채택하는 것은 부당하다 할 것이다.

나. 처분청 의견

증여계약일이 2010.9.1.이나「상속세 및 증여세법 시행령」제23조제1항 제1호 규정에 의하면 증여등기 신청서 접수일인 2010.12.29.이 증여취득시기이고, 평가기준일(증여일) 3개월 전인 2010.11.10. 계약된 비교대상아파트는 쟁점아파트와 위치·면적·층(1층)·방향·용도·기준시가가 동일하므로 매매가액 OOO원을 증여재산가액으로 처분하였다.인근부동산중개사무소(**공인중개사무소 외 기타 중개사무소)에 문의결과, 비교대상아파트가 OOO백화점과 전철역(OOO)에 가까워 쇼핑과 교통이 편리하여 세입자에게는 선호도가 높으나, 대로변이라 매연과 소음이 심해 실소유자는 쟁점아파트와 같이 단지 안쪽 조용한 곳을 선호하는 등 각자 선호도가 다를 뿐 가격차이가 나지 않으며, 특히, 재건축이 추진중이라 위치와 층이 달라도 비슷한 가격에 매매가 이루어진다고 하였다.또한, 청구인이 쟁점아파트는 아침에만 햇볕이 들고 단지 중 제일 후미진 위치라고 하였지만, 현지확인 결과, 구아파트라 동간 거리가 멀어 한낮에도 햇볕이 잘 들 뿐 아니라, 아파트 양쪽으로 나무와 숲이 울창하여 청구인의 주장과는 달리 최적의 생활환경이었다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

증여받은 쟁점아파트의 시가를 증여등기일로부터 3개월 이내에 있는 같은 단지·다른 동·같은 면적·같은 기준시가의 비교대상아파트의매매사례가액으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)상속세 및 증여세법제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

(2) 상속세 및 증여세법 시행령제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 매매 등 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만,그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

3. 당해 재산에 대하여 수용ㆍ경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

가. ～ 다. (생 략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 1978년에 신축된 아파트로 같은 단지·같은 층(1층)·같은 면적(103.40㎡)·같은 기준시가(2010.4.30. 고시OOO)인 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 비교대상아파트는 쟁점아파트보다 위치·편의시실· 일조권·조망권·교통여건·기대수익 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당하지 아니한다면서, 쟁점아파트 단지 내 쟁점아파트와 비교대상아파트 위치도, 쟁점아파트 단지의 2010년 4분기 실거래가 조회내역, 쟁점아파트 및 비교대상아파트의 인근 사진,OOO단지에서 부동산주개업을 영위하는 유재영이 “주공아파트는 현재 재건축을 추진하고 있어 재건축 추진의 구체성 여부에 따라 매매호가 및 거래가액이 크게 차이가 나고, 같은 평형·같은 층이라도 위치 또는 방향에 따라 가액이 차이가 있다”는 내용의 2012.8.10. 확인서 등을 관련증빙으로 제출하였다.

(3)「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제1항 제1호에서 말하는 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법인 기준시가보다이를 먼저 적용하여야 할 것으로,비록, 쟁점아파트와 비교대상아파트가 다른 동에 해당하지만 같은 단지 내 주거용 아파트로서 면적·방향·기준시가가 동일하고, 증여 전·후 3월 동안 일반거래가의 급격한 변동은 없었던 점 등으로 보아 비교대상아파트는「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제5항에 정한 쟁점아파트와 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당한다고 볼 수 있어 처분청에서 비교대상아파트의 매매사례가액을쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.