상속개시당시의 개별공시지가에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 결정한 처분의 당부(기각)

매매사례토지의 개별공시지가가 당해 토지 개별공시지가의 70％ 정도에 불과하고 매매사례토지의 매매계약서를 객관적인 증범자료로 채택하기 어려우므로 시가로 볼 수 없음

1. 처분개요

청구인은 2004.4.20. OOOO OOO OOO OOOOOO 전 472㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 2006.12.28. 양도하고 2007.2.28. 양도가액을 220,000,000원 취득가액을 185,358,176원(매매사례가액)으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 예정신고한 후 세액 3,801,340원을 자진납부하였다.처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 상속개시 당시의 개별공시지가를 적용하여 산정한 71,744,000원을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하고 2007.12.27. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 40,578,380원을 경정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2008.3.6. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 쟁점토지에 대한 상속세 신고를 하지 아니하였다 하여 쟁점토지의 취득가액을 상속개시일 현재의 개별공시지가로 산정하여 이 건 과세처분하였으나, 상속개시일로부터 약 4개월 전 쟁점토지와 면적, 위치, 용도 및 종목이 유사하고, 인근에 위치한 OOOO OOO OOO OOOOO 소재 토지(이하 “매매사례토지”라 한다)의 매매가액이 존재함에도 이를 시가로 인정하지 아니하고 개별공지가로 취득가액을 산정한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 매매사례가액으로 제시한 부동산의 매매계약서에 의하면 계약일이 2003.10.19로 되어 있으나, 등기부등본에 기재된 매매원인일은 2004.1.30로 되어 있어 적절한 증빙서류로 채택하기에는 신뢰성이 떨어지고, 쟁점토지와 매매사례토지의 ㎡당 개별공시지가를 검토하면, 2003년도 쟁점토지의 개별공시지가는 152천원이고, 매매사례토지의 개별공시지가는 196천원으로 쟁점토지는 매매사례토지 대비 77%에 불과하고, 2006년도 개별공시지가의 경우도 2003년도와 같이 쟁점토지는 매매사례토지 대비 77%로 확인되는 바, 쟁점토지의 취득가액을 매매사례토지의 매매가액을 적용하여 신고한 것은 무리가 있다고 판단되므로 청구인이신고한 쟁점토지의 취득가액을 부인하고 상속개시 당시의 개별공시지가에의하여 평가한 가액을 취득가액으로 결정하여 과세한 처분은 타당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점상속취득한 쟁점토지의 양도에 대하여 청구인이 신고한 취득가액(매매사례가액)을 부인하고 상속개시당시의 개별공시지가에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로 결정한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제94조【양도의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조 【양도소득의 필요경비의 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(2)소득세법시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액(3)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용.공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다.제61조【부동산 등의 평가】①부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(4)상속세및증여세법시행령 제49조【평가의 원칙등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가액등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 2004.4.20. 상속받아 2006.12.28. 220백만원에 양도한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.청구인은 쟁점토지의 취득가액을 매매사례토지의 매매가액인 75,400,000원을 동 토지의 면적 192㎡으로 나눈 금액에 쟁점토지의 면적 472㎡을 곱하여 산정한 185,358,176원을 실지거래가액으로 신고하였으나, 처분청은 이를 부인하고 쟁점토지의 상속개시 당시의 개별공시지가로 평가한 가액을 취득가액으로 결정한데 대하여 청구인은 위 신고취득가액을 인정하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

(2) 먼저 취득당시인 2003년도와 양도당시인 2006년도의 쟁점토지 와 매매사례토지의 개별공시지가를 비교하면 아래 표와 같이 쟁점토지의 개별공시지가는 매매사례토지의 약 77%에 불과하여 매매사례토지는 쟁점토지의 취득당시 시가를 적정하게 반영한 것으로 보기 어렵다.(OOO OOO)또한, 청구인이 제시하는 매매사례토지의 매매계약서를 보면, 계약일이 2003.10.19로 되어 있으나, 동 토지의 등기부등본에 기재된 매매원인일은 2004.1.30로 되어 있어 동 매매계약서는 신빙성 있는 자료로 채택하기 어렵다.

(3) 한편,소득세법 제97조제1항 제1호 나목에서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세및증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는 바, 실지거래가액이 없는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에는소득세법시행령 제163조제9항의 규정에 의하여 상속개시일 또는 증여일 현재상속세 및 증여세법 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것(OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOO O OO OO OO)이고,개정전상속세및증여세법시행령 제49조에서 동일 물건의 매매사례가액이 있는 경우에 한하여 그 매매사례가액을 시가로 볼 수 있던 것을 2003.12.30. 같은 법 시행령 제49조 제5항이 신설되어 면적ㆍ위치ㆍ용도및 종목이 유사한 부동산매매사례가액도 시가로 볼 수 있도록 개정하면서동 령 부칙 제1조에서 동 개정규정은 2005.1.1. 이후부터 시행하는 것으로 규정하고 있으므로 청구인이 2005.1.1. 이전인 2004.4.20. 상속으로 취득한 쟁점토지의 취득가액을 인근 부동산인 매매사례토지의 매매사례가액(매매계약일 2003.10.19)을 시가로 보아 적용할 수는 없다고 하겠다.

(4) 이상의 사실 및 관련법령을 종합하여 보면, 매매사례토지의 개별공시지가가 쟁점토지 개별공시지가의 70% 정도에 불과한 사실 및 매매사례토지의 매매계약서를 객관적인 증빙자료로 채택하기 어려운 사실 등을 감안하여 볼 때 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액(매매사례가액 적용가액)은 실지거래가액으로 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 상속개시 당시의 개별공시지가에 의하여 평가한 가액으로 하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.