쟁점부동산을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

쟁점부동산은 신축된지 약 44년 이상 경과(건축물대장상 사용승인일 : 1976년)한 노후화된 건물로, 쟁점부동산의 현장사진에 따르면, 기와 및 지붕 일부가 허물어져 있고, 천정에 누수된 흔적이 있으며, 씽크대가 설치된 벽면에 구멍이 뚫려 있는 상태여서 주택으로 사용하기 위해서는 간단한 수리나 보수 정도가 아니라 대수선이 필요해 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 양도주택의 양도 당시 사실상 주거기능을 상실한 폐가로 보는 것이 타당하므로 쟁점부동산을 주거용으로 사용이 가능한 주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 2019.6.14.OOO 소재 다가구용 단독주택(대지 132㎡, 건물 228.48㎡ 이하 “양도주택”이라 한다)을 양도하였으나, 1세대 1주택에 해당한다고 보아 양도소득세를 신고.납부하지 않았다.

나. 처분청은 양도주택 양도 당시 청구인의 배우자 소유의 OOO주택(대지 413㎡, 건물 46.4㎡ 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주거용으로 사용이 가능한 주택으로 판단하고 청구인이 1세대 2주택에 해당하는 것으로 보아 2021.5.6. 청구인에게 2019년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2021.6.4. 이의신청을 거쳐 2021.10.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인의 배우자가 소유한 쟁점부동산은 주택의 기능을 상실한 사실상 폐가에 해당하기 때문에 주택 수에서 제외하여야 하고, 양도주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하였으므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.

(2) 쟁점부동산은 아래와 같은 사실과 증거자료에 의해 사실상 폐가로 보는 것이 타당하다. (가) 쟁점부동산은 일반건축물대장에서 확인되는 사용승인일이 1976년인 노후 주택으로 청구인의 시모가 실제 거주하였으나 2008년 5월경 시모가 돌아가신 이후 10년 이상 장기간 방치되어 주거의 기능을 상실하였다. (나) 한국전력공사 전기요금 납부내역상 2017년부터 2021년 현재까지 월별 전기사용량이 ‘0’이고, 상하수도 요금내역상 2016년부터 2021년 5월까지 평균 상수도 사용량이 ‘0’이며, 일부 확인되는 사용량은 노후된 수도관 파손으로 누수가 발생(2017년 1회, 2019년 2회)한 것으로 실제 거주에 사용된 내역이 아니다. (다) 쟁점부동산은 장기간 주민등록상 전출입내역이 없고, 실제 사람이 거주하지 않고 방치해 온 건축물이다. (라) 현장사진에 따르면 당해 건축물의 지붕은 목조와 흙 재질로 구성되어 있고, 좌측은 무너져 내렸으며, 뒤쪽 지붕과 기둥이 파손되었고, 다수의 균열이 확인되며, 건물 벽면의 하부에 깊고 큰 구멍이 뚫려있음에도 수리되지 아니한 채로 있다. 또한, 주방 벽이 무너져서 외부가 보이고, 수도관이 노출되어 있어 수도는 나오지 않는 상태이며, 천장은 곰팡이로 가득하고 오래된 벽은 부식되어 균열이 심하여서 전체적으로 안전진단과 상당한 보수공사를 하지 아니하고는 사람이 거주할 수 없는 상태이다. (마) 쟁점부동산은 내부에 화장실 및 위생시설이 없으며 난방시설도 오래전 고장난 상태로 주거용으로서의 구조나 기능이 적합하지 않아 일부 수선만으로는 사람이 거주할 수 있는 주택으로 보기 어렵다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청의 과세자료 해명안내에 따라 청구인은 처분청에 직접 내방하였고, ‘쟁점부동산은 시모가 거주하였던 고향주택이며 2008년경 시모가 사망 후 계속 비어 있어서 현재 아무도 살지 않은 상태이나 명절 고향방문시 청소를 하곤 해서 외관은 깨끗한 편’이라고 진술하였으며, 쟁점부동산의 지붕이 무너지거나 벽이 허물어지는 등 폐가 정도는 아니라고 답한 바 있다.

(2) 쟁점부동산에 대한 주택분 재산세가 양도일 현재까지 계속하여 납부된 사실이 ‘지방세 세목별 과세증명서’를 통해 확인되고, 네이버 및 카카오 등 포털사이트의 로드뷰 등을 통해 확인한 바, 쟁점부동산의 외관이 청결하고 주택의 형태를 모두 갖춘 것으로 판단된다.

(3) 청구인이 제출한 현장사진처럼 비록 사람이 살지 않아 일부 노후화가 진행되어 있었다 하더라도, 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 일부 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있는 상태에 있다고 보이므로, 쟁점부동산은 「소득세법」상 주택에 해당한다고 보아야 하므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산을 주택으로 보아 양도주택에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조【1세대 1주택의 범위】①법 제89조 제1항 제3호 가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

(3) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

(4) 건축법 제2조【정의】

① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소ㆍ공연장ㆍ점포ㆍ차고ㆍ창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건출물대장에 따르면, 면적은 46.4㎡, 사용승인일은 1976년, 주용도는 주택, 주구조는 목조, 지붕은 시멘트기와로 기재되어 있고, 소유자란에는 1976년부터 청구인의 배우자인 AAA이 소유한 것으로 되어 있다.

(2) 청구인은 시어머니가 쟁점부동산에서 거주하였으나 2008년 5월경 사망하였고, 그 후 쟁점부동산은 10년 이상 장기간 방치되어 주거의 기능을 상실한 사실상 폐가 상태임을 주장하는 바, 청구인이 제시한 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 전기요금 납부증명서에 의하면, 2017년 7월분부터 2021년 5월분까지 전기 사용량은 ‘0’이고 기본요금만 납부되어 왔으며 전기요금 총 납부금액은 OOO원이다. (나) 쟁점부동산의 상하수도요금 내역서에 의하면, 2016년 1월～2021년 5월 기간 중 2017년 1월 126㎥, 2018년 11월 1㎥, 2019년 5월 31㎥, 2019년 12월 51㎥, 2020년 1월 52㎥, 2020년 10월 1㎥, 2020년 11월 2㎥의 사용량이 있고, 나머지 달의 사용량은 ‘0’이며, 수도요금 총 납부금액은 OOO원이다. (다) 청구인은 쟁점부동산이 폐가상태임을 주장하며 다음의 현장사진을 제출하였다. OOO (라) 청구인은 쟁점부동산 인근에 거주하는 주민 3인이 2021.7.6. 작성한 확인서를 제출하였고, 그 내용은 다음과 같다. OOO

(3) 처분청은 쟁점부동산이 장기간 공가상태라고는 하나 계속하여 주택분 재산세를 납부하여 왔고, 포털사이트에서 확인한 쟁점부동산의 외관은 청결하며 주택의 형태를 모두 갖추었다는 의견이다. (가) 포털사이트 다음에서 촬영한 쟁점부동산의 2019년 3월 로드뷰 사진은 다음과 같다. OOO (나) 포털사이트 네이버에서 촬영한 쟁점부동산의 2020년 11월 거리뷰 사진은 다음과 같다. OOO (다) 청구인의 배우자 AAA의 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 쟁점부동산에 대한 재산세를 완납하였음이 기재되어 있고, 2015～2020년 재산세 총 납부세액은OOO원이다. (라) 국세전산망(NTIS)의 쟁점부동산에 대한 주민등록 전출입사항(2011년 이후분부터 구축)에 의하면, 전출입 내역은 전혀 없는 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산이 주거용으로 사용할 수 있는 주택에 해당한다는 의견이나, 주민등록 전출입 내역, 전기 및 상하수도요금 내역, 인근 주민의 확인서 등에 따르면, 쟁점부동산은 2008년 5월경 청구인의 시모가 돌아가신 이후 10년 이상 장기간 방치되어 있었던 것으로 보이는 점, 쟁점부동산은 신축된지 약 44년 이상 경과(건축물대장상 사용승인일 : 1976년)한 노후화된 건물로, 쟁점부동산의 현장사진에 따르면, 기와 및 지붕 일부가 허물어져 있고, 천정에 누수된 흔적이 있으며, 씽크대가 설치된 벽면에 구멍이 뚫려 있는 상태여서 주택으로 사용하기 위해서는 간단한 수리나 보수 정도가 아니라 대수선이 필요해 보이는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 양도주택의 양도 당시 사실상 주거기능을 상실한 폐가로 보는 것이 타당하다 하겠다. 따라서 쟁점부동산을 주거용으로 사용이 가능한 주택에 해당하는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.