공부상 사실인 쟁점부동산의 지하층 중 일부를 실질 주거용으로 사용하였다는 청구주장의 당부

청구인이 제출한 자료만으로 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 중 지하층 일부를 실질 주거용으로 보유한 기간이 소득세법 시행령 제154조 제1항에 따른 보유기간 이상임이 확인되었다고 인정하기 어렵고, 처분청이 외부에서 촬영하여 제출한 지하층의 내부사진만으로는 쟁점부동산 지하층의 정확한 용도를 확인할 수 없으므로, 쟁점부동산 지하층의 구조.난방형태.주방시설 등을 종합적으로 재조사하여 지하층의 실질 용도를 판단함이 합리적임

1. 처분개요

가. 청구인은 2017.8.11. OOO을 OOO원에 양도하고, 쟁점부동산은 고가주택인 다가구주택으로 1 세대1주택에 해당한다고 보아 양도소득세 OOO원을 신고.납부하였다.

나. 처분청이 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 2018.7.6. 청구인에게 OOO원을 경정.고지하자, 청구인은 2018.8.30. 이의신청을 제기하여 2018.10.18. 이의신청결정서에는 쟁점부동산은 주택으로 사용되는 층수가 3층(주택 2.3층, 사무실 4.5층)을 초과하지 아니하므로 다세대주택은 아니지만, 쟁점부동산 중 주택 부분의 면적이 그 외의 면적보다 작아 주택 부분만 1세대 1주택으로 봄이 타당하다고 일부 인용OOO하였고, 이에 처분청은 기 고지한 양도소득세를 OOO원으로 감액.경정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.11.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산OOO 중 지하층은 주택과 사무실로 함께 사용되었는바, 지하층 중 실제 주거용으로 사용한 부분을 고려하면 쟁점부동산의 주택 연면적이 그 외의 부분보다 커지게 되므로 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아야 한다.

(2) 처분청은 지하층에 대한 그간의 부가가치세 신고내역(사무실로 임대)과 쟁점부동산의 매매계약서 상 임대내역(지하층은 사무실로 임대 중)을 근거로 지하층의 주거용 면적을 부인하고 있으나, 청구인과 임차인의 세법지식 부족에 기인된 것으로, 실질적으로는 주택으로 사용하였으므로 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점부동산의 지하층은 청구인이 사업자등록 후 사무실로 임대하였고, 임대인과 임차인 모두 부가가치세를 신고한 사실도 확인된다. 또한, 쟁점부동산의 매매계약서상 임대 내역에도 지하층은 사무실로 임대하였다고 청구인 스스로 확인한 것으로 나타난다.

(2) 조사 당시 쟁점부동산에 대한 실제 용도를 묻는 조사담당자의 질문에 청구인은 쟁점부동산은 2층에서 5층까지만 주택으로 사용하였다고 진술하였다.

(3) 조사담당자는 현지출장에서 지하층에 여러 사람이 모여 회의하는 모습을 목격하였고, 이의신청 심리담당자도 현지출장 시 문이 잠겨 임차인을 못 만났지만 내부를 들여다본바, 주택이 아닌 사무실로 사용된 것으로 판단하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

공부상 사무실인 쟁점부동산의 지하층 중 일부를 실질 주거용으로 사용하였다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제88조(정의) 이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

7. “주택”이란 허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 이 경우 그 용도가 분명하지 아니하면 공부상의 용도에 따른다.제89조(비과세 양도소득)

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

(2) 소득세법 시행령제154조(1세대 1주택의 범위)

① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상 지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 건축물대장을 보면, 철근콘크리트 구조로서, 지하 1층과 지상 5층으로 구성된 겸용주택이고 각 층별 면적 및 공부상 용도는 다음 ＜표1＞과 같으며, 지하층을 제외한 나머지 층의 용도에 대하여는 다툼이 없다.

＜표1＞

쟁점부동산의 각 층별 공부상 면적 및 용도

(2) 청구인이 쟁점부동산 지하층을 임대사업장으로 하여 처분청에 신고된 부가가치세 내역은 다음 ＜표2＞와 같다.

＜표2＞

쟁점부동산 지하층에 대한 부가가치세 신고내역

(3) 청구인이 양도한 쟁점부동산 매매계약서상 임대내역은 아래 ＜표3＞과 같이 기재되어 있다.

＜표3＞

쟁점부동산 매매계약서상 임대내역 현황

(4) 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제출한 OOO(쟁점부동산 양도 당시 지하층의 임차인)은 2017년 4월부터 현재까지 지하층을 사무실 및 주거용으로 함께 사용하였다고 확인하였고, OOO주민 등록등본을 보면, OOO은 2017.3.28. 쟁점부동산 주소지로 전입한 것으로 확인된다.

(5) 처분청 조사공무원이 2018.9.6. 쟁점부동산에 현지 출장하여 촬영한 지하층의 모습은 다음 ＜그림＞과 같다.

(6) 한편, 건물이 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 따라 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조.기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지.관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결 등 참조).

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비록 쟁점부동산 지하층의 공부상 용도는 주택이 아닌 사무실이지만, 지하층의 전체 면적 124.62㎡ 중 99.96㎡를 임차인이 실제 주거용으로 사용하였는바, 이를 반영하면 쟁점부동산의 주택 연면적이 그 외의 부분보다 크기 때문에 쟁점주택 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 그 근거로 임차인의 거주사실확인서와 주민등록등본을 제출하였다. 그러나 이들 자료만으로 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 중 지하층 일부를 실질 주거용으로 보유한 기간이「소득세법 시행령」 제154조제1항에 따른 보유기간 이상임이 확인되었다고 인정하기는 어렵다 할 것이다.또한, 처분청도 쟁점부동산 지하층의 공부상 용도(사무실)와 청구인이 그간 지하층을 사무실로 보아 임대소득에 대한 부가가치세를 신고한 사실을 근거로 주택이 아니라고 판단한 것으로 보이고, 이에 추가하여 외부에서 촬영한 지하층의 내부 사진을 제출하였으나, 그 사진만으로는 쟁점부동산 지하층의 정확한 용도를 확인할 수는 없다.

따라서 쟁점부동산 지하층의 구조.난방형태.주방시설 등과 청구인이 쟁점부동산을 보유한 기간 중 지하층 임차인의 주민등록상 전입한 이력, 지하층에 대한 수도.전기료 등 각종 청구서 등이 그간 쟁점건물 지하층으로 송달되었는지 여부 등을 종합적으로 재조사하여 지하층의 실질 용도를 판단함이 합리적이라 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.