상속받은 쟁점주택 취득가액을 비교대상주택 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점주택과 비교대상주택을 유사자산으로 보기 어려운 점 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점주택 상속당시 공동주택가격을 청구인의 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2010.10.9. 상속으로 서울특별시 OOO(대 19.02㎡ 및 건물 전용면적 42.21㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2012.4.4. 양도가액 OOO원에 양도한 후, 2012.6.9. 쟁점주택의 취득가액을 OOO원(유사매매사례가액 등을 반영한 가액)으로 산정하여 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점주택의 취득당시 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 쟁점주택의 취득당시 공동주택가격 OOO원을 취득가액으로 하여 2013.1.23. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 쟁점주택을 상속받을 당시의 동일 블록 내인 서울특별시 OOO(대 25.66㎡ 및 건물 전용면적 40.16㎡, 이하 “비교대상주택”이라 한다)의 매매사례가액(2010.11.11.)이 OOO원으로 확인되며, 쟁점주택과 동일소재지 동일평형의 전세가격이 OOO원임을고려하고 공동주택가격의 증감을 반영하여 쟁점주택의 취득가액을 OOO,OOOO원으로 계상하였는데, 이를 인정하지 아니하고 취득가액을 공동주택가격으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 상속받은 쟁점주택의 취득가액 산정시 기준으로 한 비교대상주택의 매매사례가액은 쟁점주택과 면적, 위치, 기준시가 등이 같거나 유사하지 아니한 가액으로 이를 쟁점주택의 취득가액으로 볼 수 없으며, 쟁점주택은 취득당시 시가를 산정하기 어려운 경우이므로「소득세법 시행령」제163조제9항,「상속세 및 증여세법」제60조제3항 및 제61조 제1항에 따른 공동주택가격을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속받은 쟁점주택의 취득당시 시가를 산정하기 어려운 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2)소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. (각호 생략)(3)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

4. 주택「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(4)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당 하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 제시한 쟁점주택의 취득가액 산출내역을 보면, 비교대상주택의 매매가액이 OOO원(국토해양부 인터넷상 실거래가, 계약일 2010.11.11.∼20)인 점, 쟁점주택과 동일한 빌라·동일평형의 상속 당시 전세가격 OOO원(국토해양부 인터넷상 전세가, 계약일 2010.11.11.∼20.)인 점과 공동주택가격의 증감사항 등을 고려해 쟁점주택의 취득가액을 OOO원으로 산정하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 쟁점주택의 취득가액 산정시 기준으로 한 비교대상주택과 쟁점주택을 비교해 보면 아래와 같다.

(3) 청구인은 2003.12.30. 대통령령 제18177호로「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제5항을 신설한 것은 당해 재산과 면적, 종류, 용도, 종목이 동일 또는 유사한 다른 재산의 매매사례가액 등이 있음에도 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하는데 그 취지가 있으며, 아파트의 경우 매매사례가 빈번하여 유사 매매사례가액을 취득가액으로 인정받기 용이한 반면 쟁점주택과 같은 다세대주택 등은 면적·위치·용도 및 종목이 정형화 되어 있지 아니하여 유사 매매사례가액의 동일성을 과도하게 요구하는 것은 과세형평에 어긋난다고 주장한다.

(4)「소득세법」제97조제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제9항에서 상속받은 자산은 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득가액으로,「상속세 및 증여세법」제60조제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제5항은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간에 거래된 당해 자산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 자산의 매매사례가액을 시가로 보아 기준시가에 우선하여 적용하도록 규정하고 있는바, 이 건 비교대상주택의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보기 위해서는 비교대상이 되는 재산의 가액이 납세자에게 유ㆍ불리하다는 기준이 아닌 면적ㆍ위치 및 용도 등이 쟁점주택과 동일하거나 유사하여야 할 것이다(조심2009중301, 2009.10.14. 합동회의 결정 참조).이 건의 경우 비교대상주택은 연도별 기준시가가 쟁점주택보다 계속하여 낮게 고시되어 있으나, 쟁점주택과 대지 및 건물면적, 전체 층수, 신축연도, 기준시가, 접근성 등에서 차이가 있어 서로 유사하다고 보기는 어렵다 할 것이므로, 처분청이 쟁점주택의 취득당시 시가를 산정하기 어려운 경우로 보아 취득당시 공동주택가격을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.