쟁점금액이 쟁점아파트의 취득가액에 포함되는지 여부

청구인, 전소유자 이상재로부터 변제받아야 할 채권(쟁점금액 포함)이 있다는 사실이 법원 판결과 차용금증서를 통해 확인되어 쟁점아파트를 이상재에 대한 채권회수 목적으로 취득하였다는 청구주장을 신뢰할 수 있는 점, o청구인의 쟁점아파트 취득 당시 유사매매사례가액이 약 4억원대 전후이고, 청구인이 당초 신고한 취득가액(230백만원)에 쟁점금액을 합산한 금액(377백만원)이 위 유사매매사례가액과 거의 비슷한 수준이며, 이를 제외할 경우 유사매매사례가액 대비 58%에 불과하여 정상적인 취득가액으로 보기 어려운 점,o쟁점아파트의 등기사항전부증명서를 보면 쟁점아파트의 소유권이 이상재→백정옥→청구인→이건주로 이전되었고, 최초 취득자인 이상재를 채무자로 하여 근저당권(한국토지주택공사)이 설정된 내역이 확인되고, 쟁점아파트의 입주금납부확인원과 입주금납부 관련 금융내역상 이상재가 쟁점아파트를 취득하면서 쟁점금액을 미납하였으나, 이건주가 쟁점아파트 취득일(2021. 10.29.)에 이를 모두 납부한 점, o진천군수가 쟁점금액을 쟁점아파트 취득가액에 합산하여 부과한 취득세를 이건주가 납부(2023.6.1.)한 사실이 객관적으로 확인되는 점,o따라서, 쟁점금액을 청구인의 쟁점아파트 취득가액에 포함되는 것으로 보는 것이 무리가 없으므로, 처분청이 쟁점금액을 쟁점아파트 양도가액에만 가산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 있음(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등, 같은 뜻임)임.

1. 처분개요

가. 청구인은 2021.10.29. 충청북도 진천군 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 A(양수인)에게 매매가액 OOO원에 양도한 것으로 하여 2021.11.22. 양도소득세(2021.7.21. 취득, 취득가액 OOO원, 양도차익 OOO원)를 ‘OOO’원으로 신고하였다.

나. 충청북도 진천군수(이하 “진천군수”라 한다)는 2023.6.9. 쟁점아파트의 양도가액에 양수인 A가 납부한 (할부)잔금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)이 신고누락되어 실제 양도가액이 OOO원이라는 과세자료를 처분청에 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2025.6.9. 청구인에게 2021년 귀속 양도소득세 OOO원(단기보유 세율 70% 적용)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2025.9.5. 이의신청을 거쳐 2025.12.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점아파트를 B로부터 취득하게 된 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 B와 초등학교 동창으로 B[주식회사 C(이하 “C”이라 한다)의 대표이사임]가 사업을 운영하면서 사업자금을 요청하면 이를 거절하지 못하여 2016.4.11.부터 2019.12.2.까지 약 OOO원을 대여하였고, 이 중 약 OOO원은 변제받았으나 2020.10.26. 기준으로 OOO원을 변제받지 못한 상황이었다. (나) C의 사업이 위태롭다는 소식을 들은 청구인이 B에게 남은 대여금의 변제를 요청하자 B는 2020.6.30.까지 OOO원을 변제한다는 내용의 차용금증서를 청구인에게 작성해 주었으나, B는 이를 변제하지 아니하였고, 이에 청구인이 B에게 법적대응을 예고하자 B는 자신이 분양받은 쟁점아파트를 넘겨주겠다는 구두약속을 하였다. (다) 청구인은 B가 쟁점아파트를 청구인에게 넘겨주지 않고 2020.12.3. 자신의 처제인 D에게 소유권을 이전한 사실을 확인하여 B에게 항의하는 동시에 B 소유의 충청북도 음성군 OOO 외 4필지(이하 “근저당부동산”이라 한다)에 근저당권을 설정하였고, 이에 B는 2021.7.21. 청구인에게 쟁점아파트의 명의를 이전하였다. (라) 청구인이 쟁점아파트의 소유권을 취득하면서 취득가액을 OOO원으로 신고한 것은 B가 쟁점아파트와 관련하여 납부하지 못한 할부금액(쟁점금액)이 있어 이를 감안하면 시세(약 OOO원)보다 다소 낮은 가격이긴 하였으나 변제받기 위한 현실적인 방법으로 판단하였기 때문이다.

(마) 이와 별도로 청구인은 B로부터 추가로 변제받아야 할 OOO원이 있었으므로 근저당부동산에 대한 근저당권을 계속 유지하고 있었고, 이후 근저당부동산에 대한 경매가 진행되어 OOO원을 배당받았으나, B에게 신용보증을 제공하였던 신용보증기금에서 청구인의 근저당권설정이 사해행위(근저당권설정 당시 이미 채무초과상태)에 해당한다고 소송을 제기하여 청구인은 법원판결에 따라 배당금을 모두 반환한 사실이 있다. 해당판결을 보면 청구인이 B로부터 받아야 할 약정금반환채무 OOO원이 존재한다는 사실이 확인된다. (바) 이와 같이 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 실소유자는 B였고, 청구인이 대여금 반환의 대가로 쟁점아파트를 취득하였으며 취득대가는 차용금증서상에 나타나는 OOO원과 쟁점아파트의 미납할부금인 쟁점금액을 합한 금액으로 보아야 한다.

(2) 청구인은 쟁점부동산 취득 당시 미납할부금인 쟁점금액이 취득가액에서 제외되는 것으로 오인하여 이를 반영하지 못한 것일 뿐, 쟁점금액이 쟁점아파트의 취득가액임은 등기사항전부증명서(근저당권설정채권최고액 OOO원) 등을 통해 객관적으로 확인되므로 이를 반영하여 이 건 양도소득세를 취소하여야 한다.(가) 청구인이 쟁점아파트를 양수인 A에게 양도하면서 당초 양도가액을 OOO원으로 신고하였으나, 진천군수가 쟁점아파트의 미납할부금인 쟁점금액을 확인하여 A에게 취득세를 추가로 부과하였고, A가 이를 납부하였다.(나) 처분청은 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정해달라는 청구인의 이의신청에서 쟁점금액이 아닌 청구인이 당초 신고한 취득가액 OOO원에 대한 금융증빙 등이 없어 이를 인정할 수 없다는 식으로 청구주장을 배척하였다. 이는 당초 처분청에서 취득가액으로 인정한 금액이고, 청구인이 주장하는 쟁점금액 인정여부와는 별개의 논점이다.(다) 쟁점아파트의 등기사항전부증명서를 보면 쟁점아파트의 소유자는 B→D→청구인→A로 변경되었으나, 을구를 보면 B를 채무자로 하여 최고최고액 OOO원의 근저당권이 설정되어 있는 사실이 확인된다. 또한 청구인과 양수인 A가 체결한 매매계약서를 보면 특약사항에 ‘근저당권 설정 중도금 채권최고액 OOO원 인수조건’이 명기되어 있는 사실이 확인된다.(라) 더불어 쟁점아파트와 관련한 유사매매사례가액을 보면 OOO원에서 OOO원 사이의 거래가 다수 확인되는 바, 쟁점아파트의 정상적인 취득가액은 신고한 취득가액 OOO원과 쟁점금액(OOO원)의 합계인 OOO원으로 보는 것이 합리적이다. 만약 처분청 의견과 같이 이를 인정하지 않을 경우 정상가액을 벗어난 거래에 해당하여 증여세까지 부과할 수 있는 어이없는 상황이 발생하게 된다.

나. 처분청 의견

(1) 처분청은 청구인이 쟁점아파트 양도 당시 신고한 양도가액 OOO원(임대보증금 승계액 OOO원, 현금수취액 OOO원)과 진천군수가 확인한 양수인 A의 쟁점아파트 할부금 미납부액 OOO원(쟁점금액)을 양도가액에 포함하여 이 건 양도소득세 부과처분을 하였고, 청구인 또한 양도가액에 대한 다툼은 없다.

(2) 청구인은 쟁점금액은 당초 B가 쟁점아파트를 분양받을 당시 할부로 지불해야 하는 금액으로 이를 청구인을 거쳐 양수인인 A가 납부하였기 때문에 청구인의 취득가액에도 포함되어야 한다고 주장하나, 청구인은 쟁점아파트를 전소유자 D(B의 처제)으로부터 양수하였으나 계약서에는 근저당 승계와 관련한 부분이 확인되지 않고, 증빙자료도 제출되지 않아 쟁점금액을 청구인의 취득가액에 포함할 수 없다.

(3) 청구인은 쟁점아파트 거래와 관련하여 쟁점아파트를 최초 분양받은 B로부터 변제받지 못한 대여금이 있었고, B로부터 대여금변제의 일환으로 쟁점아파트를 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인은 D으로부터 취득한 사실만 확인될 뿐 B로부터 취득하였다고 볼 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 청구인이 제출한 판결[대전지방법원 2023.2.1. 선고 OOO 판결(구상금등 청구의 소), 대전고등법원 2023.8.23. 선고 OOO 판결(구상금등 청구의 소)]에서도 청구인이 쟁점아파트를 B로부터 취득하였다고 볼 수 있는 사실관계는 확인되지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점금액이 쟁점아파트의 취득가액에 포함되는지 여부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 등기사항전부증명서를 보면 청구인은 쟁점아파트를 2021.7.21. D으로부터 OOO원에 취득하여 2021.10.29. A에게 OOO원에 양도(2021.11.22. 예정신고)한 것으로 나타나고, 처분청은 진천군수로부터 쟁점금액이 양도가액에서 누락된 것으로 보아 취득세를 부과하는 한편, 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 OOO원으로 하여 2021년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

＜표1＞

쟁점아파트 등기사항전부증명서

○○○

＜표2＞ 양도소득세 경정내역

○○○

(나) 쟁점아파트와 관련한 매매계약서 및 임대차계약서는 아래 ＜표3＞, ＜표4＞와 같고, 청구인과 양수인 A가 작성한 매매계약서는 2건[신고시 제출본(작성일자 2021.10.29.), 이의신청시 제출본(작성일자 2021.9.24.)]으로 확인되며, 이의신청시 제출본에는 특약사항이 포함되어 있다.

＜표3＞

쟁점아파트 매매계약서 주요내용

○○○

＜표4＞ 쟁점아파트 임대차계약서(월세, D-임차인)

○○○

(다) 쟁점아파트는 B가 2018.7.27. 계약(2018년 11월 입주)한 아파트이고, 총 주택가격 OOO원 중 미납 할부금 OOO원(선납할인액을 미반영시 OOO원)과 옵션비용 OOO원을 합산한 쟁점금액(＜표5＞)은 A가 납부한 것으로 금융거래내역(＜표6＞)을 통해 확인된다.

＜표5＞

쟁점아파트 입주금 납부확인원＜표6＞ 입주금 납부관련 금융내역

○○○

(라) 청구인과 B가 작성한 차용금증서는 아래 ＜표7＞과 같고, 청구인은 해당 차용금증서상 금액을 쟁점아파트의 취득금액으로 하여 당초 양도소득세를 신고하였다고 주장한다.

＜표7＞

차용금증서

○○○

(마) 쟁점아파트와 동일 단지 내 유사한 면적의 주택매매사례가액은 아래 ＜표8＞과 같고, 청구인은 이를 근거로 쟁점금액을 취득가액에 포함하여야 한다고 주장한다.

＜표8＞

쟁점아파트의 유사매매사례가액

○○○

(바) 양수인 A가 진천군수에게 제출한 부동산거래신고 소명서를 보면 쟁점금액을 양수대가에 포함하는 것으로 하여 거래한 것으로 기재되어 있고, A가 쟁점금액과 관련한 취득세 OOO원을 납부(2023.6.1.)한 사실이 지방세외수입 납부확인서를 통해 확인된다.

＜표9＞

A의 소명서

○○○

(사) 청구인은 신용보증기금이 B(C)와 관련하여 청구인을 포함한 총 6명을 피고로 하여 구상금 등 청구의 소를 제기하였고, 이와 관련한 소송[대전지방법원 2023.2.1. 선고 OOO 판결, 대전고등법원 2023.8.23. 선고 OOO 판결(구상금등 청구의 소)]을 통해 청구인이 배당받은 금액을 신용보증기금에 반환하였다며 법원 판결을 제출하였으며,제출된 판결을 보면 쟁점아파트와 관련한 내용은 확인되지 않으나,

① B가 청구인에게 연대보증채무 OOO원이 있다는 사실과

② 청구인이 B 소유의 근저당부동산에 근저당권을 설정하였었다는 사실이 나타난다.

＜표10＞

법원 판결 중 일부

○○○

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시 쟁점금액을 매매계약서에 포함하지 않아 쟁점금액을 취득가액으로 볼 수 없다는 의견이다. (가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 ‘실제거래가액’이라 함은 거래 당시 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것(대법원 2012.2.9. 선고 2010두27592 판결 등 참조)이다.

(나) 이 건에서 청구인이 B로부터 변제받아야 할 채권(쟁점금액 포함)이 있다는 사실이 법원 판결(＜표10＞)과 차용금증서(＜표7＞)를 통해 확인되므로 B에 대한 채권회수를 목적으로 쟁점아파트를 취득하였다는 청구주장을 신뢰할 수 있는 점, 청구인의 쟁점아파트 취득 당시 유사매매사례가액이 약 OOO원대 전후이고, 청구인이 당초 신고한 취득가액(OOO원)에 쟁점금액을 합산한 금액(약 OOO원)이 위 유사매매사례가액과 거의 비슷한 수준인 반면, 이를 제외할 경우 유사매매사례가액 대비 58%에 불과하여 정상적인 취득가액으로 보기어려운 점,쟁점아파트의 양수인 A가 쟁점금액을 취득가액에 포함하여 취득세를 납부(2023.6.1.)한 사실이 지방세외수입 납부확인서를 통해 확인되는 점,쟁점아파트의 등기사항전부증명서를 보면 쟁점아파트의 소유권이 B→D→청구인→A로 이전되었고, 최초 취득자인 B를 채무자로 하여 근저당권이 설정된 내역이 확인되는 가운데 쟁점아파트 입주금납부확인원(＜표5＞)과 입주금 납부 관련 금융내역(＜표6＞)을 보면 B가 쟁점아파트를 취득하면서 쟁점금액을 할부금으로 하여 미납하였으나, A가 쟁점아파트 취득일(2021.10.29.)에 이를 모두 납부하였고, 이후 진천군수가 쟁점금액을 쟁점아파트 취득가액에 포함하여 부과한 취득세를 A가 납부(2023.6.1.)한 사실이 객관적으로 확인되어 쟁점금액이 청구인의 양도가액뿐만 아니라 취득가액에도 포함되는 것으로 보는 것에 무리가 없는 점 등에 비추어, 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

＜별지＞

관련 법령 등

(1) 국세기본법제14조(실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식과 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(2) 소득세법제96조(양도가액)

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우제104조(양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산　제55조 제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의

60)

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것　양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것　양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의

70)

(3) 소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항 및 제3항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 재정경제부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.