쟁점주택이 「조세특례제한법」제97조 에서 규정한 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

쟁점주택은 기존주택에 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것에 불과하므로 이는 「건축법 시행령」상 신축이 아닌 증축으로 보이는 점, 건축물대장상에도 증축으로 기재되어 있고 달리 기존주택을 쟁점주택의 부속건축물로 볼 만한 구체적.객관적 증빙이 제시되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인들은 2015.5.1. 부친인 OOO(이하 “피상속인”이라 한다)로부터 OOO 토지 598.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 지상 건물 가동(2층 3가구, 181.85㎡, 이하 “기존주택”이라 한다) 및 건물 나동(3층 10가구, 642.3㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 1/7지분을 각 상속받았다가, 2016.5.31. 주식회사 OOO에게 양도하면서 2016.7.31. OOO원을 신고.납부하였다.

나. 청구인들은 쟁점주택 중 국민주택 초과분 1가구(쟁점주택 1층)를 제외한 9가구와 기존주택 전부가「조세특례제한법」 제97조에서 규정하고 있는 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 보아 2018.8.8. 처분청에 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구(국민주택 규모 초과분을 제외한 주택에 대하여 세액감면비율 100% 적용)를 하여 해당금액을 환급받았으나, 2018.7.23. OOO세무서장이 청구인들의 공동상속인 OOO의 경정청구를 거부처분함에 따라, 처분청들은 2019.3.4. 청구인들에게 당초 경정청구에 따라 환급한 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2019.6.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점주택은 신축주택에 해당하므로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 한다.

(1) 쟁점주택은 피상속인이 1994.12.29. ‘신축’한 다가구주택(10가구)으로, 2015.5.1. 청구인들을 포함한 상속인들이 상속받아 양도일인 2016.5.31.까지 계속하여 임대하였고, 2000.12.31. 이전 5호 이상 임대하다가 양도한 주택에 해당하므로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 한다.

(2) 쟁점주택의 일반건축물대장을 보면 피상속인이 1994.12.29. 사용승인을 받고 증축한 것으로 기재되어 있으나, 건물등기부등본에 의하면 1995.4.14. 신축건물을 별개의 독립된 건물로 소유권보존등기하였다.「건축법 시행령」제2조제1호에서 “신축”은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다)으로, 제2호에서 “증축”은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것으로 각 정의하고 있다.또한, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제5조(건축물대장의 작성방법) 제1항에서 건축물대장은 건축물 1동을 단위로 하여 각 건축물마다 작성하고, 부속건축물이 있는 경우 부속건축물은 주된 건축물대장에 포함하여 작성한다고 규정하고 있으며, 쟁점주택의 건축물대장상 건축물 현황을 보면 쟁점주택 밑에 기존주택을 포함하여 작성된 점으로 볼 때, 기존주택은 쟁점주택의 부속건축물로 판단된다.

(3) 관련 법령상 기존주택과 쟁점주택은 별도의 주택으로 보고 있으므로, 쟁점주택의 신축을 기존주택의 증축으로 볼 수 없다.「부동산 등기법」 제15조제1항은 등기부를 편성할 때에는 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둔다고 규정하고 있는데, 피상속인은 쟁점주택에 대하여 기존주택과 별도로 소유권보존등기를 함에 따라 기존주택과 쟁점주택은 별도의 부동산 등기부등본을 가지고 있다.또한, 「소득세법」 및 「지방세법」은 하나의 필지에 여러 개의 주택이 건축되어 있는 경우, 각 동별로 개별주택가격이 공시되어 있고 서로 다른 세대가 거주하며 별도의 출입구를 가지고 있는 경우 별도의 주택으로 보고 있는바, 기존주택과 쟁점주택은 취득원인과 취득시기가 다르고 현실적 용도도 다른 별도의 주택으로 「소득세법」 및 「지방세법」상 2주택으로 보아 재산세가 부과되었다.

(4) 처분청이 과세근거로 들고 있는 유권해석 등은 모두「조세특례제한법」 제99조의3과 관련된 것으로 이 건 부과처분에 그대로 적용될 수 없다.처분청이 과세근거로 들고 있는 유권해석(재산세과-1105) 및 서울행정법원 2008구단433 판결, 국심 2007중3198 결정 등은「조세특례제한법」 제99조의3과 관련된 것으로,「조세특례제한법」 제97조의 처분근거로 볼 수 없다.「조세특례제한법」 제97조에서 규정하는 ‘신축된 주택’의 의미와 관련된 선결정례는 확인되지 않고, 같은 법 99조의3에서 규정하는 ‘신축 주택’의 해석례를 준용한다는 규정을 두고 않다.「조세특례제한법」 제99조의3은 감면대상 주택을 ‘신축주택’으로 규정하고 있는 반면 같은 법 제97조는 ‘신축된 주택’으로 규정하고 있다.「조세특례제한법」 제99조의3은 신축주택에 대한 신규 수요창출을 통한 건설경기의 부양과 부동산 시장의 활성화를 도모하기 위한 목적으로 규정된 것인데 비해, 같은 법 제97조는 소형임대주택의 건설을 촉진하여 임대주택의 공급확대를 통해 무주택서민의 주거안정을 기하고자 마련된 규정으로 그 입법취지를 달리한다. 따라서 「조세특례제한법」 제97에서 규정하는 ‘신축된 주택’의 의미는 같은 법 제99조의3에서 규정하는 ‘신축 주택’과 동일하게 해석할 수 없다.

나. 처분청 의견

청구인들은 쟁점주택이 신축주택에 해당한다며 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택의 건축물대장에 의하면 피상속인이 1994.12.29. 사용승인을 받고, “증축”한 것으로 기재되어 있다.세법에는 신축이라는 개념에 관하여 독자적으로 정의규정을 두고 있지 아니하므로 「건축법 시행령」에 따라 신축이나 증축여부를 판단하여야 할 것인바,「건축법 시행령」제2조제1호에서 “신축”은 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다)으로, 전단은 기존주택의 존재를 이유로, 후단은 기존주택이 쟁점주택의 부속건축물이 아님을 이유로 적용될 수 없다. 같은 조 제2호에서 “증축”은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것으로 말소건축물대장상 94년 당시 기존주택은 멸실되지 않았고, 쟁점주택은 기존주택을 확장하여 건축물의 건축면적 등을 늘인 증축에 해당한다고 판단되며, 건축물대장에도 증축으로 명기되어 있다.쟁점주택은 신축이 아닌 증축에 해당하고, 기존주택이 쟁점주택의 부속건축물로 볼 만한 입증서류가 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이「조세특례제한법」제97조에서 규정한 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들은 다른 상속인들과 함께 2015.5.1. 피상속인으로부터 쟁점토지, 기존주택 및 쟁점주택을 상속받았고, 2016.5.31. 주식회사 OOO에 OOO원에 이를 양도하였으며, 청구인들 지분에 대하여 OOO원을 각 신고.납부하였다.

(2) 청구인들은 쟁점주택 중 국민주택 초과분 1가구(쟁점주택 1층)를 제외한 9가구와 기존주택 전부가「조세특례제한법」 제97조에서 규정하고 있는 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 보아 2018.8.8. 처분청에 2016년 귀속 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구(국민주택 규모 초과분을 제외한 주택에 대하여 세액감면비율 100% 적용)를 하여 해당금액을 환급받았으나, 2018.7.23. OOO세무서장이 청구인들의 공동상속인 OOO의 경정청구를 거부처분함에 따라, 처분청들은 2019.3.4. 청구인들에게 당초 경정청구에 따라 환급한 OOO원을 경정.고지하였다.

(3) OOO의 경정청구에 대하여 OOO세무서장은 감면신청 주택은 ‘신축’에 해당하지 않고, 임대사실이 확인되지 아니한다는 사유로 경정청구 거부처분을 하였는바, 경정청구 검토조서의 주요내용, 회신내용 및 양도소득금액 계산명세는 다음 ＜표2＞ 기재와 같다.

(4) 국세청 전산자료에 의하면, 피상속인은 2005.11.23. 관할세무서에 주택임대 사업자등록을 하고, 아래 ＜표3＞ 기재와 같이 주택임대에 대한 수입금액을 신고하였다.

(5) 청구인들은 쟁점주택 9가구가 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하고 피상속인의 임대기간과 통산하여 10년 이상 임대하였다고 주장하며, 아래 ＜표4＞ 기재와 같이 임차인 현황과 임대차계약서를 제출하였다.

(6) 기존주택 및 쟁점주택의 건물등기부등본과 건축물대장상 기재내용은 아래 ＜표5＞, ＜표6＞, ＜표7＞ 기재와 같다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다.세법의 개념을 해석함에 있어 세법 자체에 독자적으로 규정되어 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 법적 안정성을 위해 사법의 개념과 동일하게 해석하여야 할 것이고, 세법에는 ‘신축’이라는 개념에 관하여 독자적으로 정의 규정을 두고 있지 아니한 반면,「건축법 시행령」제2조는 “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조(축조)하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다]을 말하고, 증축이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것으로 규정하고 있다. 청구인들은 쟁점주택이「조세특례제한법」 제97조에서 규정하는 신축된 주택에 해당하므로 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택은 위에서 본 바와 같이 기존주택에 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것에 불과하므로 이는 「건축법 시행령」상 신축이 아닌 증축으로 보이는 점, 건축물대장상에도 증축으로 기재되어 있고 달리 기존주택을 쟁점주택의 부속건축물로 볼 만한 구체적.객관적 증빙이 제시되지 않는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2019서1387, 2019.6.26., 조심 2019중1837.1838.1839. 같은 취지).

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.