쟁점임대주택의 임대개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과한다고 보아 이를 주택 수에 포함하여 쟁점양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

처분청은 AA구청장이 산정한 가액을 고려하여 사용승인일을 기준으로 쟁점임대주택의 공동주택가격을 산정한 다음, 이를 쟁점임대주택의 임대개시일의 공동주택가격으로 적용하여 위 법령에 따라 쟁점임대주택의 임대개시일 당시의 공동주택가격을 적정하게 산정하여 적용한 것으로 보이므로 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 84.79㎡(이하 “쟁점양도주택”이라 한다)를 2018.11.23.OOO원에 양도하고, 2019.1.31. 양도소득세 신고시 배우자 이OOO가 소유한 OOO 84.92㎡(2018.2.12. 임대사업자 등록, 이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 주택 수에 포함하여 1세대 2주택으로 쟁점양도주택에 대한 2018년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였다.

나. 이후 청구인은 2019.3.12. 쟁점임대주택은 임대개시일(2018.3.27.) 당시 기준시가가 OOO원을 초과하지 아니하므로 주택 수에서 제외되어야 한다고 보아 쟁점양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 기 납부한 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였고, 처분청은 2019.5.10. 이를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.5.30. 이의신청을 거쳐 2019.8.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인이 2005.7.28. 취득한 쟁점임대주택은 재개발을 거쳐 2018.2.19. 신축(사용승인)되었고, 2018.2.12. 쟁점임대주택을 임대사업자 등록하고, 2018.3.27. 임대개시하였으며, 임대개시일 당시 기준시가를 확인하기 위하여 2019.1.24. 공시가격이 없는 주택의 가격평가신청을 의뢰하여 처분청으로부터 2019.2.8. 쟁점임대주택의 공동주택가격이 2018.2.19.(사용승인일) 기준으로 OOO원이라는 회신을 받았다.그러나, OOO의 “2018년 미공시주택가격 적용시점 및 가액에 대한 회신” 공문 등에 의하면, 처분청이 쟁점임대주택의 공동주택가격으로 적용한 OOO원은 임대개시일(2018.3.27.) 당시의 시가표준액이 아니라 2018.4.26. 고시(등록적용일)된 가액을 소급적용한 것이므로 이를 임대개시일 당시의 기준시가로 적용하는 것은 부당하고, 임대개시일 당시의 기준시가가 존재하지 아니하는 이 건의 경우 다음과 같은 방법으로 기준시가를 산정하여야 한다.

(2) 먼저, 임대개시 당시 국세청이 결정.고시한 공동주택가격이 없으므로 「소득세법」에 의한 토지 및 건물의 기준시가를 합한 OOO원이나 쟁점임대주택 신축시 취득세(추가부담금 관련) 부과를 위하여「지방세법」제4조제2항에 따라 산정한 시가표준액 OOO원을 쟁점임대주택의 기준시가로 보아야 한다.

(3) 다음으로,「소득세법」제99조제1항 제1호 라목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제11항에서 “공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사공동주택의 거래가격.임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추계액 등을 종합적으로 참작하여 평가한 금액으로 한다”고 규정하고 있는바, 쟁점임대주택 인근의 OOO 84.89㎡(이하 “비교대상아파트”라 한다)는 세대수, 아파트 형태, 지하철 및 도로접근성, 인근편의시설, 시가 및 임대료 등을 고려할 때, 쟁점임대주택의 ‘인근 유사공동주택’에 해당하고, 2017.4.28. 고시(2017.1.1. 기준)된 비교대상아파트의 공동주택가격은 OOO원이므로 이를 쟁점임대주택의 기준시가로 보아야 한다.

(4) 마지막으로, 임대개시일이 2018년 1월부터 2018년 4월 사이인 이 건과 같은 경우에는 인근 유사주택과 마찬가지로 평가기준일을 2017.1.1.하여 기준시가를 적용되는 것이 조세공평의 원칙에 부합하고, 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득한 경우에는 직전의 기준시가를 적용하여야 하므로 세무서장이 직접 2017.1.1.을 기준으로 감정평가기관에 소급감정을 의뢰하여 기준시가를 산정하여야 한다.

(5) 따라서, 임대개시일 당시 토지 및 건물 각각의 기준시가(OOO원),「지방세법」제4조제2항에 따라 산정한 시가표준액(OOO원), 인근 유사주택의 공동주택가격(2017.4.28. 고시, OOO원) 및 평가기준일을 2017.1.1.기준으로 세무서장이 감정평가기관에 의뢰하여 재산정하는 방법(OOO원 이하로 추정) 등을 고려할 때, 쟁점임대주택은 임대개시일 당시 기준시가가 OOO원 이하에 해당하므로 주택 수에서 제외되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)「소득세법」제99조제1항 제1호 라목 및 같은 법 시행령 제164조 제11항에 의하면, 공동주택가격이 없는 아파트의 공동주택가격은 납세지 관할세무서장이「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 시장.군수가 산정한 가액으로 할 수 있다고 규정하고 있다.청구인은 2019.1.24. 쟁점임대주택에 대하여 공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서를 처분청에 접수하였고, 이에 처분청은 2019.1.28. OOO구청장으로부터 미공시주택가격을 OOO원으로 회신받아 2019.2.8. 청구인에게 평가기준일을 2018.2.19.(사용승인일)로 하여 쟁점임대주택의 공동주택가격을 OOO원이라고 통지하였다.

(2) 쟁점임대주택은 임대개시일 당시 공동주택이므로 「소득세법」상 토지 및 건물 각각의 기준시가를 합한 OOO원이나 원조합원이 납부한 추가부담금(OOO원)에 대한 취득세를 부과하기 위하여 산정한 토지 개별공시지가와 일반건축물 시가표준액 합계액인 OOO원을 쟁점임대주택의 공동주택가격으로 보는 것은 타당하지 아니하다.

(3) 또한, 청구인은 인근 유사공동주택의 2017.1.1. 기준 공동주택가격을 쟁점임대주택의 공동주택가격으로 보아야 한다고 주장하나, 서울특별시 성동구청장은 2018.2.26. 재산세 등 공동주택 공시가격에 활용하기 위하여 한국감정원에 쟁점임대주택을 포함하여 같은 단지의 아파트에 대하여 2018.2.19.(준공일) 기준으로 미공시 공동주택가격을 산정의뢰하였고, 한국감정원은 「부동산 가격공시에 관한 법률」제18조 및 같은 법 시행령 제45조에 따라 OOO원으로 평가하였는바, 동 평가액에는 이미 인근 유사공동주택의 거래가격.임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등이 종합적으로 반영되어 있다.세무서장이 평가하는 경우에도 평가의 객관성, 전문성을 담보하기 위하여 한국감정원에 평가의뢰 할 것이며, 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가하는 경우에도 감정원의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등에서 규정하는 평가방법과 감정평가 일반이론에 의거하여 조사.평가할 것이므로 임대개시일(2018.3.17.)을 평가기준일로 하여 세무서장이 산정한다 할지라도 서울특별시 OOO구청장이 준공일(2018.2.19.)을 기준으로 하여 한국감정원에 의뢰하여 통보받은 평가액과 동일할 것이다.

(4) 마지막으로,「소득세법 시행령」제164조제3항은 ‘새로운 기준시가가 고시되기 전에 양도하는 경우 직전의 기준시가에 의한다’고 규정하고 있으나, 이는 직전 기준시가가 고시되어 있는 경우에 적용가능하고, 쟁점임대주택은 2017.1.1. 현재 미완성건축물이었다가 2018.2.19. 준공되었으므로 준공일 후에야 공동주택으로 평가가 가능한 쟁점임대주택에 대하여 2017.1.1. 기준으로 기준시가를 재산정하여야 한다는 주장도 타당하지 아니하다.

(5) 따라서, 처분청이「소득세법」제99조제1항 라목 및 같은 법 시행령 제164조 제11항에 따라 관할 구청장에 의뢰하여 통보받은 공동주택가격(OOO원)을 쟁점임대주택의 기준시가로 보아「소득세법 시행령」제155조제20항의 장기임대주택 소유시 거주주택 특례를 적용하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임대주택의 임대개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과한다고 보아 이를 주택 수에 포함하여 쟁점양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부

나. 관련 법령

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점양도주택을 양도할 때, 청구인 세대의 주택보유현황은 아래 ＜표1＞과 같다.OOO

(2) OOO구청장은 국토교통부 산하 한국감정원에 쟁점임대주택의 재산세 산정을 위해 공동주택가격을 의뢰(기준 : 사용승인일)하여 2018.4.26. OOO원으로 회신받아 결정하였다.

(3) 청구인은 2019.1.24. 쟁점임대주택에 대하여 ‘공시가격이 없는 주택의 가격평가 신청서’를 처분청에 접수하였고, 처분청은 2019.1.28. 쟁점임대주택의 시가표준액을 OOO구청장(세무1과-1285)으로부터 회신받아 2019.2.8. 청구인에게 쟁점임대주택의 공동주택가격을 아래 ＜표2＞와 같이 통지하였다.OOO

(4) 청구인은 2018.11.23. 쟁점양도주택을 양도하고, 2019.1.31. 양도소득세 신고시 쟁점임대주택을 주택 수에 포함하여 1세대 2주택으로 쟁점양도주택에 대한 2018년 귀속 양도소득세를 신고.납부하였다가 2019.3.12. 쟁점임대주택의 임대개시일(2018.3.27.) 당시 기준시가가 OOO원을 초과하지 아니한다고 보아 쟁점양도주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세(고가주택)를 적용하여 아래 ＜표3＞과 같이 기 납부한 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 제기하였다.OOO

(5) 처분청은「소득세법 시행령」제164조제11항 및「지방세법」제4조제1항 단서에 따라 관할구청장이 산정한 공동주택가격(OOO원)이 있으므로 관련 법령에 따라 동 가격을 기준시가로 적용할 수 있고, 유사 공동주택의 기준시가로 평가하는 것은 타당하지 않다고 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.

(6) 청구인의 세부주장과 증빙자료의 주요내용은 다음과 같다.(가) 우선, 임대개시일 당시 고시된 공동주택의 기준시가가 없으므로「소득세법」에 의한 토지 및 건물의 기준시가를 합한 가액(OOO원)이나「지방세법」제4조제2항에 따라 산정된 시가표준액(OOO원)으로 평가하는 것이 타당하다.

1) 「소득세법」에 의한 토지 및 건물 각각의 기준시가로 평가한 가액은 OOO이다.

2) 또한, 청구인이 2019년 6월OOO구청장에게 쟁점임대주택의 미공시 공동주택가격과 관련하여 “한국감정원에 산정을 의뢰한 일시 및 등록일, 취득세 신고시 고지서(시가표준액은 토지+건물 합계 OOO원, 과세표준은 추가분담금인OOO원으로 기재되어 있고, 관련 취득세 OOO원은 전액 감면됨)에 표기되었던 시가표준액”에 대하여 문의한 결과, OOO구청장(세무1과-8315, 2019.6.11.)은 아래 ＜표4＞와 같이 회신하였다.OOO(나) 다음으로, 위 (가)의 방법을 적용하는 것이 타당하지 아니하다면,「소득세법 시행령」제164조제11항에서 “인근 유사공동주택의 제반사항을 종합적으로 참작하여 세무서장이 평가”하도록 되어 있고, 쟁점임대주택은 2018년 2월 준공된 공동주택으로, 2012.8.16. 신축(사용승인)된 비교대상아파트와는 신축연도와 브랜드 가치 등에 일부 차이가 있으나, 아래 ＜표5-1＞, ＜표5-2＞와 같이 거래가격, 임대료, 토지 및 건물 기준시가, 도로접근성, 층수, 인근 편의시설 등을 종합적으로 고려할 때, 비교대상아파트는 쟁점임대주택의 인근 유사공동주택에 해당하므로 비교대상아파트의 기준시가(2017.1.1. 기준, 2017.4.28. 고시, OOO원)를 고려하여 쟁점임대주택의 공동주택가격을 산정하여야 한다.OOO (다) 마지막으로, 쟁점임대주택과 인근 유사주택의 공동주택가격 변동내역은 아래 ＜표6＞과 같은바, 기준시가는 고시일을 기준으로 판단하여야 하고(국세청 질의회신 재일 01254-1962, 1992.7.29. 등 같은 뜻임), 임대개시일이 2018년 1월부터 4월 사이인 경우에는 비교대상아파트 등 인근공동주택은 2017.1.1. 기준의 공동주택가격이 기준시가로 적용되므로 세무서장이 2017.1.1. 기준으로 감정을 의뢰하여 쟁점임대주택의 기준시가를 재산정하여야

한다.OOO(7)「소득세법」제99조제1항 제1호 라목 단서 후단에는 “공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제164조 제11항은 “법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 ‘대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액’이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.”고 규정하고 있다.

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 공동주택가격이 없는 경우에는 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 공동주택가격을 고려하여「소득세법 시행령」제164조제11항의 규정에서 정하는 방법에 따라 평가한 가액으로 정하여야 하는바, 처분청은 OOO구청장이 산정한 가액을 고려하여 사용승인일인 2018.2.19. 기준으로 쟁점임대주택의 공동주택가격을 OOO원으로 산정한 다음, 이를 쟁점임대주택의 임대개시일인 2018.3.27.의 공동주택가격으로 적용하여 위 법령에 따라 쟁점임대주택의 임대개시일 당시의 공동주택가격을 적정하게 산정하여 적용한 것으로 보이므로 위 법령과 다르게 토지.건물의 기준시가 합계액 또는 2012.8.16. 신축된 비교대상아파트의 2017.1.1. 기준 공동주택가격을 적용하거나 이를 고려하여 쟁점임대주택의 공동주택가격을 다시 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

따라서, 처분청이 쟁점임대주택의 임대개시일 당시 기준시가가 6억원을 초과하므로 쟁점양도주택의 양도에 대하여「소득세법 시행령」제155조제20항의 1세대 1주택 특례 규정이 적용되지 아니한다고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.