쟁점부동산의 연면적 중 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적다고 보아 주택 외의 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인의 부가가치세 신고내역, 양수자의 확인서 및 양도일 직전에 촬영한 것으로 보이는 쟁점부동산의 사진 등에 의하면, 객실1.2.3을 제외한 나머지 방들은 청구인의 동생들이나 딸이 사용하다가 혼인 등의 사유로 분가한 이후부터는 계속하여 공실상태로 있었던 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점부동산 중 객실1.2.3을 제외한 나머지 부분을 주택으로 사용하여 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다고 할 것임 따라서 처분청이 쟁점부동산 중 안방 및 주방을 제외한 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 2018.3.14. OOO 토지184.4㎡ 및 건물 104.99㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2018.5.28. 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 2018년 귀속 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 쟁점부동산이 숙박업을 영위하기 위한 여인숙으로 사용된 것으로 보아 쟁점부동산 중 안방 및 주방을 제외한 나머지 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 2018.11.14. 청구인에게 2018년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정.고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2019.1.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청이 쟁점부동산 중 공용부문으로 판단한 화장실, 세탁실, 창고는 주거를 위한 부속시설이므로 주택으로 보아야 한다. 쟁점부동산 중 사업장으로 사용한 객실은 독립적으로 욕실과 화장실을 갖추고 있고, 이에 대하여는 처분청과 다툼이 없음에도 처분청이 화장실을 주택의 부속시설물로 보지 아니하고 객실과 함께 사용하는 공용부문으로 본다는 것은 부당하다. 또한, 처분청은 고객에게 제공하는 침구류의 세탁 및 주거생활에서 발생하는 세탁물을 처리하기 위하여 세탁실을 사용한 것으로 보았으나, 쟁점부동산 양도일 직전 2년간의 상수도 사용량을 보더라도 세탁실이 주택의 부속시설로서 주거생활에서 나오는 세탁물의 세탁을 위하여 사용되었음을 알 수 있다. 청구인은 양도일까지 1일 평균 178.78리터의 수돗물을 사용하였는데, 처분청 의견과 같이 세탁실을 여인숙업과 공동으로 사용하였다면 쟁점부동산의 급수량은 일반 가정보다 높아야 하는 것이 정상이나, 청구인은 1일 평균사용량이 2016년 213.40리터, 2017년 210.96리터에 불과한 것으로 나타나고, 이는 OOO의 1인 1일 평균 급수량이 2016년 262리터, 2017년 285리터인 것에 비하여 낮은 수치이다. 즉, 세탁실 사용에 필수적인 수도사용량에 비추어 보더라도 양도 당시 이 건 세탁실은 주택의 부속시설로서 청구인의 주거생활에 전적으로 사용되었다고 봄이 합리적이고, 창고는 가사도구 등을 보관하고 있었으며 이는 과세전적부심사시 제시한 매수인의 확인서를 통하여 확인된다. 쟁점부동산의 평면도에 의하여 확인되는 ③방, ④방은 청구인의 딸인 OOO가 결혼 전까지 거주하다가 작업실로 사용한 주택의 부속시설이다.

OOO는 아마추어 미술가로서 청구인과 쟁점부동산에 거주하면서 계속하여 작품활동을 하고 있고, 결혼 후에도 쟁점부동산에서 창작활동을 하였는데, 처분청은 OOO가 쟁점부동산에서 거주한 사실은 인정하면서도 결혼 이후 작업실로 사용한 공간은 양도시점에 주택으로 보기 어렵다는 의견이다. 이는 OOO가 ③방, ④방을 사용하다 결혼하여 분가한 후 청구인이 객실로 사용하였을 가능성이 있기에 주택으로 볼 수 없다는 것이다. 청구인은 결혼을 통해 분가한 딸이 자란 공간과 딸이 만든 작품이 보관된 방을 보면서 삶의 위안을 받았는데, 이러한 공간을 경제적 이득을 위하여 전용할 가능성이 있다는 사실만으로 주택으로 볼 수 없다는 처분청의 의견은 단지 추정에 불과하다. 청구인의 금융계좌를 살펴보면, 청구인은 딸과 사위로부터 주기적으로 OOO원의 생활비를 지원받아 온 것을 알 수 있고, 부가가치세 과세표준 신고내역을 보더라도 쟁점부동산을 통하여 수입한 금액은 OOO 정도인 것으로 확인되는 등 쟁점부동산 중 ③방, ④방은 경제적 이득을 위하여 여인숙업을 위한 객실로 전용된 것이 아니라 OOO가 거주한 이후부터 양도일까지 OOO가 언제든지 거주할 수 있는 방으로 사용되었다. 따라서 ③방, ④방을 청구인의 주거생활을 위한 시설 즉, 주택의 일부로 봄이 타당하다.

(2) 처분청은 쟁점부동산 중 ⑪방을 객실로 보았으나, ⑪방은 청구인의 사위인 OOO가 주말마다 사용한 공간이다. 처분청은 과세전적부심사시 ⑪방의 구조가 객실과 유사하다는 점을 들어 주거목적의 주택으로 보기 어렵다고 보았으나, ⑪방은 다른 객실과 달리 욕실이 없는 조그마한 방이고 보일러실이 지나가는 공간이기에 OOO가 사용하였다. 가사 처분청의 의견과 같이 ⑪방이 객실과 유사한 구조를 가졌다 하더라도 ⑪방은 욕실과 화장실이 없으므로 여인숙업에 사용할 수 없고, 객실의 보일러 사용을 위하여 사용되는 공간이기도 하고 사위가 주말마다 방문하여 사용한 공간이기도 하므로 적어도 공용부분으로 봄이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2018.3.14. 쟁점부동산을 양도한 후 양도소득세 신고시 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세로 신고하였으나, 쟁점부동산의 등기부등본상 확인된 용도는 영업소(여인숙)로 신축 후 개별주택가격이 공시된 내역이 전혀 없고, 청구인이 거주한 면적을 산정할 수 있는 객관적 자료가 없으며, 2018.6.21. 건물이 멸실되어 양도당시 현황파악에도 어려움이 있고, 주민등록(등본)표에 등록된 주소이력과 사진, 평면도만으로는 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1을 초과하여 거주용으로 사용하였다고 보기 어려우므로 안방 및 주방을 제외한 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 부인함이 타당하다.

(2) 청구인은 1970.7.8. 쟁점부동산을 사업장 소재지로 하여 ‘OOO’이라는 상호로 여관업을 영위하다가 2018.3.14. 폐업한 것으로 확인되고, 국세청의 엔티스시스템에 사업장의 면적이 100㎡로 등록되어 있는 점을 감안하면 쟁점부동산의 대부분을 영업용으로 사용한 것으로 보이며, 부가가치세 등 신고 내용과 인터넷포털사이트 네이버의 지도 등에 의하면 청구인이 2018년 2월까지 OOO의 간판을 달고 계속하여 영업을 유지하였던 것으로 보이므로 손님이 뜸하다는 이유만으로 영업용 객실이 주거용 방으로 바뀔 수는 없고, 언제든지 손님이 투숙을 원할 경우 여인숙으로 사용가능한 점을 고려하면 쟁점부동산의 2분의 1을 초과하여 거주용으로 사용한 것으로 보기는 어렵다. 따라서 「소득세법 시행령」 제154조 제3항에 따라 쟁점부동산을 여인숙으로 보아 청구인이 주택으로 사용한 사실이 확인되는 주방 및 안방을 제외한 부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 배제하고 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 연면적 중 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적다고 보아 주택 외의 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득]

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

(2) 소득세법 시행령 제154조[1세대 1주택의 범위]

③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2018.3.14. 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산의 양도가 1세대 1주택 비과세에 해당하는 것으로 하여 2018년 귀속 양도소득세(납부세액 없음)를 신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산 중 주방 및 안방을 제외한 나머지 부분은 주택 외의 부분(여인숙)으로 사용된 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 배제하여 아래 ＜표1＞과 같이 이 건 처분을 하였다.

(2) 청구인 및 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 국세청의 엔티스시스템에 의하면 청구인의 사업자등록 내역은 아래 ＜표2＞와 같다. (나) 청구인이 쟁점부동산 양도시 OOO와 쌍방합의로 작성한 부동산매매계약서(2018.2.3.)의 주요 내용은 다음과 같다. (다) 쟁점부동산의 건축물대장상 용도 및 연면적은 아래 ＜표3＞과 같다. (라) 쟁점부동산을 사업장으로 하는 OOO의 과세기간별 부가가치세 신고내역은 아래 ＜표4＞와 같다. (마) 주민등록등본에 의하여 확인되는 청구인과 딸인 OOO의 주소 변동이력을 요약하면 아래 ＜표5＞.

＜표6＞

과 같다. (바) 청구인은 1970.7.8. OOO에 OOO과 관련하여 영업장 면적은 86㎡로, 객실 수는 9개(양실수 0개, 한실수 9개)로 각각 신고한 것으로 나타나고, 쟁점부동산에 대한 개별주택가격이 고시된 내역은 없는 것으로 확인된다.

(3) 청구인은 쟁점부동산의 건물(104.99㎡) 중 객실1.2.3(약 40㎡)을 제외한 부분은 모두 주택으로 사용하여 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크므로 쟁점부동산의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용함이 타당하다고 주장하며 다음과 같은 증빙 자료 등을 제시하고 있다. (가) 청구인은 쟁점부동산이 여인숙으로 사업자등록이 되어 있으나, 사실상 대부분이 주택으로 사용됨에 따라 생활비가 부족하여 OOO 등으로부터 주기적으로 생활비를 지원받아 생활하였다고 주장하며 금융거래내역을 제시하였는데, 동 거래내역에 의하면 OOO 또는 사위인 OOO가 청구인에게 매달 OOO원을 이체한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 사단법인 OOO가 작성한 확인서를 제시하고 있는데, 그 내용은 다음과 같다. (다) 쟁점부동산의 양수자인 OOO가 작성한 확인서(2018.9.5.)의 주요내용은 다음과 같다. (라) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 평면도는 다음과 같다. (마) 청구인은 쟁점부동산 중 세탁실을 주택의 부수시설로 사용하였다고 주장하며 아래 ＜표7＞과 같이 쟁점부동산의 최근 2년간 상수도사용량을 제시하고 있는데, 이는 OOO의 홈페이지를 통하여 확인되는 1인당 1일 평균 상수도사용량(2016년 262리터, 2017년 285리터)보다 적은 양으로 나타난다. (바) 그 밖에 청구인은 쟁점부동산 양도일 직전에 촬영하였다는 쟁점부동산의 사진 등을 제시하고 있다.

(4) 한편, 처분청은 쟁점부동산의 등기부등본상 확인되는 용도는 영업소로 등재되어 있고 개별주택가격이 공시된 사실이 없으며, 청구인이 1970.7.8.부터 2018.3.14.까지 쟁점부동산을 ‘OOO’의 사업장으로 사용하는 등 전체면적 104.99㎡ 중 사업장이 100㎡로 사업자등록이 되어 있는 반면, 주민등록(등본)표에 등록된 주소이력과 사진, 평면도만으로는 청구인이 쟁점부동산의 2분의 1을 초과하여 주택으로 사용한 것으로 보기 어려우므로 안방 및 주방을 제외한 부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 배제함이 타당하다는 의견을 제시하고 있다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점부동산 중 주방 및 안방을 제외한 나머지 부분은 주택 외의 부분(여인숙)으로 사용되어 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적다고 보아 안방 및 주방을 제외한 부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 배제하여 이 건 처분을 하였으나, 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 가목 및 같은 법 시행령 제154조 제3항이 정하고 있는 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 1세대 1주택의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니하는 취지는 주택이 국민생활의 기초가 되는 것이므로 1세대가 국내에 소유하는 1개의 주택을 양도하는 것이 양도소득을 얻거나 투기를 할 목적으로 일시적으로 거주하거나 소유하다가 양도하는 것이 아니라고 볼 수 있는 일정한 경우에는 그 양도소득에 대하여 소득세를 부과하지 아니함으로써 국민의 주거생활의 안정과 거주이전의 자유를 세법이 보장하여 주려는 데 있다 할 것(대법원 2001.9.28. 선고 2000두10465 판결 등 참조)인바, 쟁점부동산은 건축물대장 등 공부상 주택이 아닌 영업소로 등재되어 있으나, 청구인이 이 건 심판관회의에 출석하여 쟁점부동산 취득시부터 양도시까지 약 40년 동안 동생들을 돌보고 딸을 양육하며 쟁점부동산에서 생활하여 온 것으로 의견진술한 점을 감안하면 생계를 위하여 쟁점부동산 중 일부(40㎡)를 객실로 개조하여 여인숙으로 사용하였다 하더라도 사실상 쟁점부동산을 주거생활의 기초로 사용한 것으로 봄이 타당한 점, 쟁점부동산 중 객실1.2.3에는 화장실과 욕실을 갖추고 있어서 별도의 세면시설 등이 필요하지 아니하고, 청구인의 수도사용량 등이 같은 지역 1인 1일

사용량보다 적은 점 등을 감안한다면 세탁실은 숙박업을 영위함으로 인하여 발생한 세탁물을 처리하기 위하여 사용하였다기보다는 가사 관련 세탁물 등을 세탁하는 공간으로 사용한 것으로 보이며, 처분청이 안방과 주방은 청구인이 실제 거주한 주택으로 인정하면서도 주거생활에 필수적인 화장실, 세탁실 등을 주택의 부수시설로 인정하지 아니하는 것은 불합리한 점, 그 밖에 청구인의 부가가치세 신고내역, 양수자의 확인서 및 양도일 직전에 촬영한 것으로 보이는 쟁점부동산의 사진 등에 의하면, 객실1.2.3을 제외한 나머지 방들은 청구인의 동생들이나 딸이 사용하다가 혼인 등의 사유로 분가한 이후부터는 계속하여 공실상태로 있었던 것으로 보이고, 최근 3년 동안의 숙박비수입이 약 OOO원 정도에 불과한 점을 고려하면 나머지 방들을 용도나 구조를 변경하여 객실로 사용할 가능성은 없었다고 보이는 점 등에 비추어 청구인은 쟁점부동산 중 객실1.2.3을 제외한 나머지 부분을 주택으로 사용하여 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 크다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 중 안방 및 주방을 제외한 부분에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 , 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.