합산배제 임대주택 해당 여부

주택임대 개인사업을 법인전환하여 쟁점주택을 현물출자한 이상 청구인이 계속하여 임대하는 것으로 볼 수 없는 점 등을 종합할 때, 처분청의 과세처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2007.1.15. OOO구청에「임대주택법」에 의한 임대사업자 등록을 한 후, 아래 ＜표 1＞의 주택을 취득하여 2007.5.17. 처분청에 주택임대 사업자등록을 하고 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 신고하였다. ＜표 1＞ 청구인이 1차로 취득한 임대주택 OOO 나. 그 후 청구인은 2008.3.27.과 2008.3.28. 아래 ＜표 2＞ 임대주택 2호를 추가로 매입하고 OOO에 임대주택으로 등록하였으나, 처분청에 종합부동산세 합산배제 임대주택으로 신고하지는 않았다. ＜표 2＞ 청구인이 2차로 취득한 임대주택 OOO 다. 청구인은 ＜표 1＞의 주택 중 OOO를 2008.11.25.에, 같은 지번 301호는 2009.12.29. 각각 양도하였으나, 이 사실을 처분청에 신고하지는 않았다.

라. 그 후 2011.8.4. 청구인은 ＜표 1＞과 ＜표 2＞ 주택 중 양도하지 않은 나머지 주택인 OOO 501호, 502호, OOO 아파트 703호, OOO(110111-*******)에 현물출자하였고, 주식회사 OOO은 2011.12.6. 쟁점주택을 임대주택 으로 하여 OOO에 임대사업자 등록을 하였다.

마. 처분청은 청구인이 쟁점주택을 임대개시한 날부터 10년 이내인 2011.8.4.에 주식회사 OOO에 현물출자하였으므로 이는 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건인 임대의무기간을 충족하지 않고 양도한 것에 해당된다고 보고 2007년 종합부동산세 과세기준일부터 2011년 종합부동산세 과세기준일까지 청구인이 소유하였던 모든 주택을 종합부동산세 과세표준 합산대상 주택으로 보아 산출한 2007년～2011년 귀속 종합부동산세 OOO을 2012.11.14. 청구인에게 경정.고지하였다.

바. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

주택을 임대하는 사업자가 임대의무기간 이전에 당해 임대주택을 양도하거나 다른 용도로 사용하는 경우 합산배제한 임대주택의 종합부동산세를 추징하는 것은 당연하다고 할 것이지만, 쟁점주택과 같이 「조세특례제한법」제32조 의 규정에 따라 개인사업자가 법인전환함에 따라 현물출자하여 그 소유권만 변경되었을 뿐 임대형태, 임대개시일 기산일 등이 변경된 것이 없는 경우에도 일반적인 양도와 동일하게 보아 합산배제한 임대주택의 종합부동산세를 추징하는 것은 서민의 주거안정에 기여하는 임대사업자에게 세제혜택을 부여하기 위한 「종합부동산세법」제8조 의 입법취지에 부합하지 않으므로 이 건 종합부동산세는 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

「조세특례제한법」제32조 의 규정은 법인전환에 따른 양도소득세의 과세특례를 규정한 것으로 종합부동산세의 과세면제나 비과세 여부와는 무관하며, 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건을 충족하기 위하여는 임대개시일부터 10년간 계속해서 임대 한 후 양도하거나, 그 이전에 양도한 경우에는 그 사유가 「종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 각호에서 열거된 상속, 합병, 분할, 수용, 천재지변 그 밖에 이에 준하는 사유에 해당되어야 종합부동산세가 추징되지 아니하나, 현물출자는 이에 해당되지 않으므로 청구인에게 이 건 종합부동산세를 과세한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 임대주택인 쟁점주택을 임대의무기간(10년)내 청구인이 설립한 법인에 현물출자한 경우 이를 양도로 보아 쟁점주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산배제를 취소하고 2007년～2011년 귀속 종합부동산세를 과세한 처분의 당부 나. 심리 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2007.1.15. 「임대주택법」제6조 의 규정에 따라 OOO에 주택임대사업자OOO로 등록을 한 후, 2007.5.17. OOO세무서(처분청)에 사업자등록을 하고 청구인 소유 ＜표 1＞의 임대주택에 대하여 「종합부동산세법」제8조 제2항에 따라 종합부동산세 합산배제 신청을 하였다. 청구인은 2008.3.27.과 2008.3.28.에 ＜표 2＞의 임대주택을 추가로 취득하고 OOO에 임대주택으로 등록하였으며, 처분청은 서울특별시 강남구청장의 임대주택 관련 자료 통보에 따라 ＜표 2＞의 주택에 대하여도 합산배제 임대주택으로 판단하였다. 한편 청구인은 2008.11.25.와 2009.12.29.에 ＜표 1＞의 임대주택 중 OOO 다세대주택 201호와 301호를 양도하였으나, 양도한 주택을 제외하더라도 2008년 3월 취득한 주택 2호를 포함하여 5호 이상의 주택을 임대하고 있었으므로 임대주택사업자로서 청구인의 지위는 유지되었다. (나) 청구인은 2011.7.1. 본점소재지를 OOO 94-7로 하고 목적사업을 부동산 임대로 하는 주식회사 OOO을 설립한 후, 2011.8.4 쟁점주택을 주식회사 OOO에 현물출자하였다. 청구인은 「조세특례제한법」제32조 의 규정에 따라 쟁점주택의 양도에 따른 양도소득세를 이월과세 받았으며, 주식회사 OOO은 같은 법 제120조의 규정에 따라 2011.8.4. 취득한 쟁점주택에 대하여 취득세를 면제받았다.

(다) 주식회사 OOO은 2011.12.6. 쟁점주택을 임대주택으로 하여 OOO에 임대사업자 등록OOO을 하고, 처분청에 종합부동산세 합산배제 신청을 하였으며, 주식회사 OOO의 임대사업자등록증에는 쟁점주택의 임대시작일을 청구인이 임대를 개시한 2007.1.15. 또는 2008.10.5.로 되어 있다. (라) 한편 처분청은 청구인이 쟁점주택을 임대의무기간(10년)내에 「종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호 각목에서 규정한 사유가 아닌 다른 사유로 양도하였다고 보아 2012.11.14. 청구인에게 이 건 종합부동산세를 과세하였다.

(2) 쟁점에 대하여 살펴본다. (가) 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호에서 「임대주택법」제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택은 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제2호에서 종합부동산세 합산배제 대상이 되는 “임대주택”이라 함은「임대주택법」에 의한 임대사업자로서 종합부동산세 과세기준일 현재 「소득세법」제168조 의 규정에 따른 사업자등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 5호 이상의 국민주택(공시가격 3억원 이하)으로서 10년 이상 계속하여 임대하는 주택을 말한다고 규정하고 있다. 한편 「종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호에서「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용, 「임대주택법 시행령」제2조 제1호에 따른 공공건설임대주택으로서 같은 법 시행령 제9조 제2항 제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환, 천재·지변 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생으로 임대를 계속하지 못하는 경우에는 그 임대를 개시한 날부터 10년이 되는 날까지 계속 임대하는 것으로 본다고 규정하고 있다.

(나) 청구인은 쟁점주택의 경우 「조세특례제한법」제32조 의 규정에 따라 개인사업자인 청구인이 법인으로 전환함으로서 그 소유권만 청구인에서 주식회사 OOO로 변경되었을 뿐 임대형태, 임대개시 기산일 등은 종전과 동일함에도 이를 일반적인 양도와 동일하게 보아 쟁점주택에 대한 종합부동산세를 추징하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이며 합리적인 이유 없이 확장해석 하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니하는 점, 현물출자에 따른 사업용 고정자산의 양도소득세 이월과세에 대한 규정인 「조세특례제한법」제32조 제1항의 규정을 종합부동산세 과세에 적용할 수 없는 점, 소득세법령상 현물출자는 양도에 해당되는 점, 임대주택을 임대의무기간 내 양도하였 더라도 계속 임대한 것으로 보는 「종합부동산세법 시행령」제3조 제7항 제5호 각 목의 규정은 열거적 규정으로서 여기에 법인전환에 따른 현물출자와 같은 사유가 포함된다고 보기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 비록 청구인이 쟁점주택을 주식회사 OOO에 현물출자하여 주식회사 OOO이 청구인의 지위를 승계하여 쟁점주택을 계속하여 임대하고 있다고 하더라도 이와 같은 사실만으로 임대의무기간(10년) 내 양도된 쟁점주택이 종합부동산세 합산배제 대상에 해당된다고 볼 수는 없는바, 처분청이 이 건 종합부동산세를 과세한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.