평가기간이 경과한 감정평가액을 상속재산의 취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

청구인이 제출한 쟁점부동산의 감정평가액은 평가기준일 전후 6개월 이내의 감정가액 평균액이 아니어서 상속개시일 현재의 ‘시가’로 볼 수 없는 점, 쟁점부동산은 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다’고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인 OOO 및 OOO(OOO는 피상속인의 배우자이고 OOO은 피상속인의 자이며, 이하 “청구인들”이라 한다)은 2014.6.21. 상속으로 취득한 OOO 주택 205.95㎡ 및 토지 215.7㎡(청구인 OOO 상속지분은 5분의 3, 청구인 OOO의 상속지분은 5분의 2이며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2016.7.11. 양도한 후 양도가액을 OOO원(실지거래가액), 취득가액을 OOO원(기준시가)로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO원(청구인 OOO원, 청구인 OOO원)을 신고.납부하였다.

나. 이후 2017.4.6. 청구인들은 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원(2개 감정평가기관의 감정가액 평균액)으로 적용하여 기 납부한 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.7.6. 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득가액은 상속개시일 이전 6개월이 경과한 시점에 평가한 가액으로 「상속세 및 증여세법」(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의한 상속개시일 현재의 시가로 볼 수 없다는 이유로 이를 거부하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2017.10.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

(1) 처분청은 2개 감정평가기관의 감정평가일인 2013년 10월이 상속개시일인 2014.6.21.로부터 6개월을 경과하였다 하여 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부하였으나, 상증법 제60조 제2항에서는 “시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있는바,

(2) 쟁점부동산이 위치한 OOO(이하 “재건축조합”이라 한다)은 2013년 10월 재건축을 진행하기 위해 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인 등 2곳의 감정평가기관이 실시한 감정가액의 평균액을 기준으로 관리처분을 하였고 지금까지도 재건축을 진행하고 있어서 동 감정가액의 평균액은 통상적이며 객관적인 가액(시가)으로 인정되고 있다. 따라서, 상속개시일인 2014.6.21. 현재 쟁점부동산의 상속가액은 재건축조합이 의뢰하여 감정평가기관에서 평가한 감정가액의 평균액이므로 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 「소득세법」제97조 제1항 및 제163조 제9항은 상속받은 자산에 대하여 상속개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 상증법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에 상속받은 자산을 양도함에 있어 상속재산의 취득가액 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의함이 원칙이나, 평가기준일 전후 6월이내에 매매, 감정 등의 가액이 있는 경우 이를 시가로 보며 예외적으로 평가기간에 해당하지 아니하더라도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의회의 자문을 거쳐 매매가액에 포함시킬 수 있도록 규정하고 있는바,

(2) 이 건의 경우, 재건축조합이 재건축 진행을 위하여 2곳의 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 가격심사필증을 발급한 일자가 2013.10.29.로 상속개시일인 2014.6.21.로부터 평가기간인 6개월을 경과하여 평가한 감정가액(평균액)을 쟁점부동산의 시가로 볼 수 없고, 예외적으로 평가기간에 해당하지 않을 경우에는 평가기준일과 당해재산의 거래일(상속개시일) 사이에 가격변동이 없어야 하나 쟁점부동산은 OOO에 위치하고 재건축이 진행되는 지역으로 가격이 계속 상승하였음을 2011년 이후 양도일까지의 개별주택가격 및 공시지가로도 확인할 수 있어서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우’에 해당하지 않으므로 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

평가기간(상속개시일 전후 6개월)이 경과한 감정평가액을 상속재산의 취득가액(상속개시일 현재의 시가)으로 보아야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

(2) 소득세법 시행령제163조(양도자산의 필요경비)

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

(3) 상속세 및 증여세법제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다.(후단 생략)제61조(부동산 등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. 토지「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

4. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다).(단서 생략)

(4) 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.(단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에는 다음과 같은 내용이 나타난다.(가) 청구인들이 처분청에 제출한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 내역은 다음과 같다.(나) 등기사항전부증명서상 쟁점부동산의 소유권 변동내역은 다음과 같다.(다) 청구인들이 제출한 2개 감정평가기관의 감정평가서[감정평가의뢰처는 OOO, 평가목적은 종전자산평가, 평가물건 소재지는 OOO 일대(쟁점부동산 포함)]를 보면, 쟁점부동산의 감정가액 평균액은 OOO원으로 나타난다.(라) OOO이 재건축조합장에게 보낸 ‘주택재건축사업 관리처분계획인가 알림’ 공문(주거개선과-25443, 2016.7.14.)을 보면, 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.(마) 개별주택고시가격 및 개별토지공시지가 조회자료에 의하면, 쟁점부동산의 연도별 고시(공시)가격은 다음과 같다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 2개의 감정평가기관에서 평가한 감정가액 평균액을 상속개시일 현재 쟁점부동산의 취득가액(시가)으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인들이 제출한 쟁점부동산의 감정평가액은 평가기준일인 상속개시일(2014.6.21.)로부터 235일(7.8개월) 이전에 2개의 감정평가기관이 평가한 감정가액의 평균액인바, 이는 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 의한 평가기준일 전후 6개월 이내의 감정가액 평균액이 아니어서 상속개시일 현재의 '시가'로 볼 수 없는 점, 상증법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 평가기간을 경과한 경우라도 감정가액이 시가로 보기 위해서는 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 경우이어야 하나, 쟁점부동산은 OOO에 위치하면서 재건축지역에 속하여 평가기준일 전후 지속적으로 가격이 상승한 사실이 나타나므로 ‘가격변동의 특별한 사정이 없다’고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구인들의 주장을 그대로 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.