부동산을 취득하여 분할한 뒤 양도한 경우 부동산매매업으로 볼 수 있는지 여부(기각)

수차례에 걸쳐 부동산을 취득하여 분필, 등록전환 등 주택신축이 가능한 토지로 개발하여 매매차익을 실현한 양도 형태로 보아 부동산매매업으로 봄이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.7.18. 취득한 OOOO OOO OOO OOO OO O O,OOOO, OO O O,OOOO(합계 3,981㎡, 이하 “쟁점①토지”라 한다)를 2006.3.17. 6필지 답(OOO OO OOOO, OOO OOOO OOOO, OOO OOOO OOOO, OOO OOOO OOOO, OOO OO OOOO, OOO OOOO OOOO)으로 분할한 뒤 2006.5.29. 및 2006.12.28. OOO 59-1 답 950㎡ 외 4필지와 OOO 59 답 950㎡를 양도하고, 2003.9.23. 취득한 OOOO OOO OOO OOO O OOO OO O,OOOO를 6필지로 분할한 후 그 중 2필지 임야(OOO OOOOO OOOO, OOO OOOOO OOOO, OO OOOOOOOO OO OOOOOO OOOOOO OOO OO OOOOOOO OO)를 2006.4.25. 양도하고 양도소득과세표준을 신고하였다.

나. 대전지방국세청장은 쟁점토지의 양도를 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세하여야 한다는 내용의 과세자료를 처분청에 통보하자, 처분청은 당해 토지의 매매차익(620,732,755원)을 총수입금액에 가산하여 2009.9.8. 청구인에게 2006년 귀속 종합소득세 268,595,330원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 농업과 사업을 겸영하는 농업인 및 사업자로서 영농목적, 충전소 부지 확보 등의 사업목적, 채권확보 등을 위하여 쟁점토지를 취득하였고, 쟁점①토지는 영농목적으로 취득하여 경작하다가 지인들의 요구에 따라 단순히 분할만 하여 농지의 상태로 양도하였고, 쟁점②토지는 청구인의 거주지와 연접한 토지의 일부를 교환으로 취득하여 양도하였으며 쟁점①토지와 쟁점②토지의 양도차익은 양도소득에 해당함에도, 매매를 목적으로 취득하고 양도한 것으로 보아 부동산매매업으로 하여 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2000년부터 2009년 3월까지 63회에 걸쳐 OOO, OOO, OOOO OOO 등에 소재하는 부동산(82,164㎡)을 취득한 뒤, 38회에 걸쳐 부동산(27,214㎡)을 양도한 사실이 있고, 동거가족(어머니, 배우자, 자녀) 또한 11회에 걸쳐 부동산 3,097㎡을 취득하고 16회에 걸쳐 4,358㎡의 토지를 양도한 사실이 있으며, 쟁점①토지는 2006.3. 17. 논(답)의 형태가 아닌 정방형으로 분필하여 토지의 가치를 증대시켜 매매차익을 목적으로 분할하여서 양도한 것으로 보이고, 쟁점②토지는 주택신축이 가능한 토지로 개발하기 위하여 임야지번을 일반지번으로 등록전환한 뒤 분할하여서 양도한 사실 등을 고려하면 매매차익을 목적으로 취득한 것으로 인정되는 만큼, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 부동산을 취득하여 분할한 뒤 양도한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 부과한 처분의 당부나. 관련법률소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득제80조【결정과 경정】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해 연도의 과세표준과 세액을 경정한다.

1. 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점①토지는 자경하다가 지인들의 요구로 단순 분할하여 농지의 상태로 양도한 것이며, 현재까지 지목, 형질, 이용상태 등의 정황이 달라진 것이 없을 뿐만 아니라, 농지를 대토하여 처분청이「조세특례제한법」제70조에서 규정하는 농지의 대토로 보아 양도소득세를 감면한 사실이 있고, 쟁점②토지도 양수자가 주택신축을 위하여 양도할 것을 요구하여 양도한 것이므로 매매차익의 실현을 목적으로 한 것이 아니라고 주장하며, 또한 쟁점토지 외의 부동산을 가스충전업 등에 필요한 재원의 마련과 사업을 영위하기 위하여 취득하였다가 조건이 미비하여 양도한 것이므로 역시 매매차익의 실현을 목적으로 양도한 것이 아님에도, 단순히 부동산의 거래 횟수가 많다하여 쟁점토지를 양도한 것을 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하면서 영농자재 영수증, 사업자등록증, 측량성과도 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 본다. (O) OOOO OOOOO OOO OOOOOO OOO(나) 청구인은 부동산매매업으로 사업자등록을 한 사실은 없으나, 청구인이 2000년부터 2009년 3월까지 63회에 걸쳐 OOO, OOO, OOOO OOO 등에 소재하는 부동산 82,164㎡를 취득한 뒤 38회에 걸쳐 부동산 27,214㎡를 양도한 사실이 있으며, 동거가족(어머니, 배우자, 자녀) 또한 11회에 걸쳐 부동산 3,097㎡을 취득하고 16회에 걸쳐 4,358㎡의 토지를 양도한 적이 있고, 청구인과 가족이 2000년부터 부동산을 거래한 규모가 116,833㎡(취득 85,261㎡, 양도 31,572㎡)에 이르는 내역 등이 처분청의 조사복명서에 나타난다.

(다) 쟁점①토지는 청구인이 2001.6.20. 66백만원에 취득하여2006.3.17. 6필지로 분필한 후 2006.5.19. 및 2006.12.27. 신OO 등 3인에게 625백만원에 양도하여 559백만원의 양도차익을 실현하였고, 청구인이 OOOO OOO OOO OOO O OOOOO를 2003.9.23. 129백만원에 취득하여 2006.3.23. 임야에서 대지로 등록전환하고 6필지로 분할한 후 그 중 2필지인 쟁점②토지를 106백만원에 양도하여 62백만원의 양도차익을 실현한 사실이 처분청 조사복명서에 조사되어 있다. (다) 청구인은 OOO OOOO OOO OOO O OOO O,OOOO (2005.12.30. 양도)는 충전소 건립에 꼭 필요한 540-1 토지를 취득하지 못하여 부득이하게 양도하였다고 주장하나, 청구인의 가족이 OOO OOOO OOO OOO OOO O,OOOO와 OOO OOOO OOO OOO OOOOO OO OOOO를 취득하여 2003.10.1.과 2006.8.31. 각각 양도한 것으로 보아 청구인의 주장과는 달리 매매차익을 목적으로 취득하여 양도한 것으로 처분청의 조사복명서에 보고되어 있다.

(2) 부동산의 양도로 인한 소득이「소득세법」상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도자의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 의하여 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 양도부동산 뿐만 아니라, 양도자가 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도시기를 전후한 모든 사정을 참작하여야 한다(OOO OOOOOOO, OOOOOOOOO O OO OO OO).

(3) 위와 같이, 청구인이 2000년부터 2009년 3월까지 63회에 걸쳐OOO, OOO, OOOO OOO 등에 소재하는 부동산(82,164㎡)을 취득한 뒤에 38회에 걸쳐 부동산(27,214㎡)을 양도한 점, 가족(어머니, 배우자, 자녀)도 11회에 걸쳐 부동산 3,097㎡을 취득하고 16회에 걸쳐4,358㎡의 토지를 양도한 점, 쟁점①토지는 2006.3.17. 논(답)의 형태가아니라 정방형으로 분필하여 토지의 가치를 증대시켜 매매차익을실현할 목적으로 분할양도한 것으로 보이는 점, 쟁점②토지는 주택신축이 가능한 토지로 개발하기 위하여 임야지번을 일반지번으로 등록전환한 뒤에 분할양도하여 매매차익을 실현한 점 등을 고려하여 보면단순히 부동산의 거래 횟수가 많다 하여 종합소득세를 부과한 처분은 부당하다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 하겠다.

따라서, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것을 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 정당한 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.