주택의 부수토지에 해당여부에 따른 종부세 과세표준합산 배제 여부(기각)

주택의 부수토지로 임대하고 있는 쟁점토지를 종합부동산세 과세표준 합산이 배제되는 임대주택으로 볼 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO로 2006년과 2007년 종합부동산세 신고시, OOO 필지 대지 12,846㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 종합합산과세대상으로 하여 2006년 종합부동산세 53,802,080원과 2007년 종합부동산세 73,790,150원을 각 신고.납부하였다.

나. 청구인은 2009.8.17. 쟁점토지가 주택의 부수토지에 해당하여 종합부동산세 합산배제 임대주택에 해당하므로 위 납부세액의 환급을 구하는 경정청구를 하였는바, 처분청은 2009.8.19. 쟁점토지가 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.11.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

청구인은 1932년부터 현재까지 쟁점토지를 보유하고 있는 것으로 본래는 임야이었으나, 무주택 영세민들이 쟁점토지를 무단 점유하고 무허가 주택을 건축하여 현재는 쟁점토지상에 약 90여채의 주택이 난립하게 되었으며, 청구인은 「임대주택법」상 주택임대사업자에 해당하지 아니하여 2005.1.5. 현재 「임대주택법」상의 임대사업자로 실제 등록한 사실은 없으나, 같은 법부칙 제3조 제1항 제3호의 기존 임대주택에 대해서는 임대사업자등록을 한 것으로 간주하거나, 등록의무가 없는 것으로 볼 수 있고, 「임대주택법」상 임대사업자 등록신청은 강행규정이라기 보다는 임의규정에 해당하여 반드시 등록해야 하는 것은 아니며, 청구인이 쟁점토지의 임차인이 소유하고 있는 주택의 부수토지만을 소유, 임대하고 있다고 하더라도 관련법령 및 주택정책 등 여러 측면에서 볼 때, 쟁점토지를 주택의 임대로 보아야 하고, 쟁점토지가 현 거주민들로부터 무단으로 점유되지만 아니하였다면, 1990.5.31. 이전에 취득한 종중임야에 해당하여 분리과세대상에 해당하고, 정부가 임대주택시장의 육성과 무주택임차가구의 보호라는 취지로「종합부동산세법」을 제정한 점 등으로 보아 무허가건물의 부수토지로 제공된 쟁점토지를 종합부동산세 과세대상으로 하여 과중한 부담을 지우는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지상의 건물소유자들과 자유로운 계약을 통해 쟁점토지를 주택의 부속토지로 공급하고 수년간 임대료를 수익하여 온 것으로 보아 청구법인이 쟁점토지 위에 존재하는 주택소유자들을 정당한 주택소유자로 인정한 것으로 보아야 하고, 청구인 소유의 쟁점토지와 그 지상에 존재하는 주택소유자가 상이하여 주택임대를 전제로 제정된 「임대주택법」 및 「종합부동산세법」상 합산배제 임대주택 등 규정은 원천적으로 청구법인에게 적용할 수 없으며, 「종합부동산세법 시행령」부칙(2005.5.31.) 특례규정 제3조 제2항에 2005.1.5. 이전 「임대주택법」에 의한 임대사업자 등록과 2005.12.15.까지 「소득세법」 또는 「법인세법」상 사업자등록이 이행된 경우 과세기준일인 2005.6.1.에 사업자등록을 한 것으로 인정해 주겠다는 특례규정일 뿐, 「임대주택법」에 의한 등록요건은 갖추지 아니하여도 된다는 뜻이 아닌 바, 쟁점토지가 합산배제 혜택을 받기 위해서는 「임대주택법」제6조 에 따라 임대사업자로 등록을 하고 2005.12.15. 까지 「소득세법」 또는 「법인세법」상 사업자등록을 하였어야 하므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

주택의 부수토지로 임대하고 있는 쟁점토지를 종합부동산세 과세표준 합산이 배제되는 임대주택으로 볼 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1) 종합부동산세법 제8조 【과세표준】

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대주택법」 제2조 제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

(2) 종합부동산세 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이라 함은 「임대주택법」 제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」제111조 의 규정에 따른 사업자등록(이하 "사업자등록" 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다.

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 부 칙 (2005.5.31. 대통령령 제18848호로 개정된 것) 제3조【2005년도 합산배제 임대주택 등의 사업자등록 요건 등에 관한 적용특례】

① 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 「임대주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록 및 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 「임대주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록 및 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

② 제3조 제1항 제3호 및 제4조 제1항 제4호의 규정을 적용받고자 하는 자가 2005년 12월 15일까지 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 하는 경우에는 제3조 제1항 본문의 규정에 불구하고 2005년도 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다.

(3) 임대주택법 제2조 【정의】

4. “임대사업자”란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다. 제6조【임대사업자의 등록】

① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

(4) 임대주택법 시행령 제8조 【임대사업자의 등록절차】

① 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 등록 신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말하며, 이하 “시장ㆍ군수 또는 구청장”이라 한다)에게 제출하여야 한다.

다. 사실관계 및 판단

처분청은 쟁점토지가 종합부동산세 과세표준의 합산배제 기타 주택에 해당하지 아니한 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점토지를 주택의 부수토지로 임대하고 있으므로 쟁점토지를 합산이 배제되는 기타주택으로 보아야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 「종합부동산세법」제8조 제2항 제1호 및 같은법 시행령 제3조 제1항을 보면, 종합부동산세 과세표준의 합산배제가 적용되는 임대 주택은 「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」또는「법인세법」규정에 따른 사업자 등록을 한 자가 과세기준일 현재 임대하고 있는 건설임대주택, 매입임대주택, 기존 임대주택 중 일정한 면적 이하, 일정 호수 이상, 일정 공시가격 이하, 일정 임대기간 이상 등의 요건을 갖춘 주택으로 규정하고 있다. (나) 청구인의 종합부동산세 신고서를 보면, 쟁점토지의 소유자는 청구인이고, 쟁점토지 지상에 건축된 주택 86채의 소유자는 타인이므로 과세기준일 기준 쟁점토지의 공시지가와 주택의 시가표준액의 합계액에서 토지가액이 차지하는 부분 만큼 안분하여 청구인의 종합부동산세 과세표준에 산입한 것으로 나타난다. (다) 청구인은 「임대주택법」에 의한 임대사업자로 등록한 사실이 없고, 「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」또는「법인세법」규정에 따른 사업자 등록을 한 사실도 확인되지 아니한다.

(라) 위의 사실관계와 관계법령을 종합하면, 쟁점토지의 소유자는 청구인이나, 쟁점토지의 지상에 소재한 주택의 소유자는 타인임에 따라 「임대주택법」에 의한 임대사업자가 아니고, 임대사업자로 등록한 사실이 없으며, 「임대주택법」제2조 제4호의 규정에 따른 임대사업자로서 과세기준일 현재 「소득세법」또는「법인세법」규정에 따른 사업자등록을 한 사실이 없는 점 등으로 보아 쟁점토지에 대해서는 주택임대를 전제로 제정된 「임대주택법」 및 「종합부동산세법」상 합산배제 임대주택 등의 규정( 「종합부동산세법」 제8조 와 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호)을 적용하기 어렵다고 할 것이 므로 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 보아 한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.