1세대 1주택으로 보아 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점①주택 양도당시 다른 2호의 주택을 소유하고 있었던 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.4.23. 취득한 OOO 363-7 토지 66㎡, 건물 97.5㎡(이하 쟁점①주택 이라 한다)를 2011.8.29. 양도하고, 2011.9.15. 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 쟁점①주택 양도 당시 청구인이 OOO 45-6 OOO아파트 102-101, 102-107(이하 쟁점②주택 이라 한다), OOO 932-4 102(이하 쟁점③주택 이라 한다)를 소유하여 1세대 1주택에 해당하지 않는 것으로 보아 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 2012.8.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.4. 이의신청을 거쳐 2012.11.15.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 소형주택 3채를 보유한 임대사업자로 지방자치단체에 사업자등록을 한 바, 당시 정부는 소규모 주택을 민간이 건설하여 서민의 주거안정 정책으로서 이를 정착시키려는 일련의 조치로 수차례「소득세법」과「조세특례제한법」을 입법예고 하였고, 청구인은 임대주택으로 수도권 밖 쟁점②·③주택을 매입한 것이며, 현재 매입임대주택을 주택수에서 제외하는 법령이 개정되어 시행중이므로 처분청이 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점①주택 양도 당시 쟁점①주택 외 3채의 임대주택을 보유하고 있고, 쟁점②·③주택은 1세대 1주택 비과세 판단시 주택 수에 포함되므로 쟁점①주택이 1세대 1주택에 해당하지 아니하는 것으로 보아 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점①주택을 1세대 1주택으로 보아 장기보유특별공제(80%)를 적용할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제94조 [양도소득의 범위]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조 [양도소득금액]

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산 (제104조 제1항 제4호부터 제10호까지의 규정에 따른 세율을 적용받는 자산 및 제104조 제6항을 적용받는 자산은 제외한다) 으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액 을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표1

표2

보유기간

공제율(%)

보유기간

공제율(%)

3년 이상 4년 미만

10

3년 이상 4년 미만

24

4년 이상 5년 미만

12

4년 이상 5년 미만

32

5년 이상 6년 미만

15

5년 이상 6년 미만

40

6년 이상 7년 미만

18

6년 이상 7년 미만

48

7년 이상 8년 미만

21

7년 이상 8년 미만

56

8년 이상 9년 미만

24

8년 이상 9년 미만

64

9년 이상 10년 미만

27

9년 이상 10년 미만

72

10년 이상

30

10년 이상

80

(2) 소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정되기 전의 것) 제155조 [1세대1주택의 특례]

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

⑧ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 제159조의2 [장기보유특별공제] 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함 한다)을 말한다. 제167조의3 [1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위]

① 법 제104조 제1항 제4호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.

2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조 에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다).

가. 수도권에서 3호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 주택[「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택 또는 제10호에 따른 일반주택의 취득 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택. 이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다.

라. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택[미분양주택( 「주택법」 제38조 에 따른 사업주체가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2008년 6월 10일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말한다)으로서 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 주택에 한정한다]으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 주택. 이 경우 해당 주택을 양도하는 거주자는 해당 주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고 또는 과세표준예정신고와 함께 시장·군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택 확인서 사본 및 미분양주택 매입 시의 매매계약서 사본을 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

1) 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것

2) 5년 이상 임대하는 것일 것

3) 취득 당시 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 3억원 이하일 것

4) 수도권 밖의 지역에 소재할 것

5) 1)부터 4)까지의 요건을 모두 갖춘 매입임대주택(이하 이 조에서 "미분양매입임대주택"이라 한다)이 같은 시·군에서 5호 이상일 것{가목에 따른 매입임대주택이 5호 이상이거나 나목에 따른 매입임대주택이 2호 이상인 경우에는 가목 또는 나목에 따른 매입임대주택과 미분양매입임대주택을 합산하여 5호 이상일 것(나목에 따른 매입임대주택과 합산하는 경우에는 그 미분양매입임대주택이 같은 시·군에 있는 경우에 한정한다)}

(3) 소득세법 시행령(2011.10.14. 대통령령 제23218호로 개정된 것) 제155조 [1세대 1주택의 특례] ???? 제167조의3 제1항 제2호 각 목에 따른 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

1. 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 부칙 <제23218호, 2011.10.14.> 제1조 (시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 제2조 (일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 양도소득세 신고서에 의하면, 청구인은 2011.8.29. 쟁점①주택을 OOO원에 양도하고 2011.9.15. 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율 80%를 적용하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 쟁점①주택 양도 당시 청구인이 쟁점②·③주택을 보유 하고 있어 1세대 1주택자가 아닌 것으로 보아 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세를 과세하였다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OO O OOOO OOOOO OO (OO : OO)

(3) 청구인은 쟁점①주택 양도 당시 보유한 3채의 주택은 소형주택으로 지방자치단체와 관할세무서에 아래 <표2>와 같이 임대사업자 등록을 하였으므로 쟁점①주택의 양도에 대하여 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제율 80%를 적용하여야 한다고 주장하고 있다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOO OOOO

(4) 살피건대, 「소득세법」 제95조 제2항에서는 토지 또는 건물의 양도에 따른 장기보유특별공제액은 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 적용하여 산정한 금액을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제159의2에서는 제154조에 의한 1세대 1주택과 제155조, 제155조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대 1주택으로 보는 주택을 10년 이상 보유한 경우에 장기보유특별공제율 80%를 적용하도록 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점①주택 양도 당시 쟁점②주택 및 쟁점③주택을 소유하고 있어 「소득세법 시행령」제159조의2 에서 규정하고 있는 1세대 1주택에 해당하지 아니하므로 표2에 규정된 100분의 80의 장기보유특별공제율을 적용하기 어렵다 할 것이다. 한편, 2011.10.14. 대통령령 제23128호로 개정된 「소득세법 시행령」제155조 제19항은 제167조의3 제1항 제2호에 따른 주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 일정 요건(거주주택의 거주기간이 2년 이상이고, 양도일 현재 장기임대주택을 「임대주택법」제6조 에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것)을 충족하는 해당 1주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다고 규정하고 있으나, 부칙에서 이 영은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 주택부터 적용한다고 하고 있으므로 청구인이 2011.8.29. 양도한 쟁점①주택에 대해서는 동 규정을 적용하기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청에서 쟁점①주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제율 30%를 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.