분할된 토지가 개별공시지가 없는 토지로 보아 감정가액을 기준으로 평가하여 부과한 처분의 당부(취소)

분할전과 분할후의 지목 및 이용상태가 변하지 아니한 단순분할인 경우 분할 전 모지번의 토지인 분할전토지의 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 산출함이 타당함.

1. 처분개요

가. 청구인은 2001.11.13. OOO OOO OOO OOO OOOOO 전 3,994㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 김OO과 공동으로 취득하여 각각 지분 2분의1을 보유하던 중 분할전토지를 2002.9.6. 같은 리 376-3 전 3,914㎡(청구인의 지분은 2분의1로서 이하 “쟁점토지”라 한다)와 같은 리 376-5 전 80 ㎡( 청구인의 지분은 2분의1로서 이하 “분할토지”라 한다)로 분할하여 분할등기를 경료하였다.

나. 그 후 청구인은 2003.3.31. 쟁점토지를 김OO 외 1인에게 양도하고, 분할전토지의 개별공시지가(98,100원/㎡, 2002.1.1. 기준, 2002.6.29. 공시)를 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였 다.

다. 중부지방국세청장은 처분청에 대한 업무감사결과 쟁점토지는 분할된 토지로서 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 양도가액을 적정하게 산정하여 과세하도록 감사지적하였고, 처분청은 동 감사지적에 따라 2007년 10월 감정평가법인의 감정가액을 참작하여 산정한 가액(310,000원/㎡)을 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 재산정하여 2008.5.6. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 189,897,940원을 경정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.24. 이의신청을 거쳐 2009.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

분할전토지에서 쟁점토지와 분할토지로 분할한 후 양도하였으나, 분할전과 분할후의 지목 및 이용상태가 변하지 아니한 단순분할로서 토지의 특성이 달라진 사실이 없음에도 쟁점토지를 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 평가하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

분할전토지에서 쟁점토지와 분할토지로 분할한 목적이 공장용지로 토지의 형질을 변경하기 위한 것으로서 「소득세법 시행령」제164조 제1항 제2호에서 “지적법에 의하여 분할된 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하고, 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 평가할 수 있다”고 규정하고 있으므로 처분청이 이를 기준으로 양도소득세를 부과한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

분할된 쟁점토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기 관의 감정가액을 기준으로 평가하여 양도소득세를 부과한 처분의 당 부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제99조 (기준시가의 산정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 가. 토지 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법시행령 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정) ①법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

1. 「지적법」에 의한 신규등록토지

2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2001.11.13. 분할전토지를 김OO과 공동으로 취득하여 보유하던 중 분할전토지를 2002.9.6. 쟁점토지와 분할토지로 분할하여 분할등기한 후 2003.3.31. 쟁점토지를 김OO 외 1인에게 양도하고, 분할전토지의 개별공시지가(98,100원/㎡, 2002.1.1. 기준 ; 2002.6.29. 공시)를 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 산정하여 양도소득세를 신고한 사실이 등기부등본 및 양도소득세 과세표준과 세액신고서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 중부지방국세청장은 처분청에 대한 업무감사결과 쟁점토지는 분할된 토지로서 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 양도가액을 적정하게 산정하여 과세하도록 감사지적하였고, 처분청은 동 감사지적에 따라 2007년 10월 감정평가법인의 감정가액을 참작하여 산정한 가액(310,000원/㎡)을 기준으로 쟁점토지의 양도가액을 재산정하여 2008.5.6. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 189,897,940원을 경정·고지한 사실이 양도소득세 과세표준경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 분할전토지에서 쟁점토지와 분할토지로 분할한 후 양도하였으나, 분할 전과 분할 후의 지목 및 이용상태가 변하지 아니한 단순분할로서 토지의 특성이 달라진 사실이 없음에도 쟁점토지를 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하는 것으로 보아 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 평가하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목에서 “토지의 기준시가는 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 한다.”고 규정하고 있고, 「소득세법 시행령」제164조 제1항 제2호에서 “법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액이라 함은「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지는 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.”고 규정하고 있다. (나) 대법원에서는 “ 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 개별공시지가가 없는 토지의 가액평가방법만 시행령에 위임하고 있을 뿐이고 개별공시지가가 없는 토지의 범위를 시행령에 위임하지는 아니한 점에 비추어 보면, 어떤 토지가 「소득세법 시행령」제164조 제1항 제2호에서 정하고 있는「지적법」에 의하여 분할된 토지에 해당한다고 하여 바로 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 볼 수는 없다.

한편 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 분할된 토지의 기준시가를 평가할 때에 같은 개별공시지가를 적용할 수 있는 점에 비추어 보면, 토지의 일부를 분할하여 양도한 경우 토지의 분할 당시 분할 전의 토지에 관하여 개별공시지가가 고시되어 있다면 원칙적으로 분할된 토지를 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지로 볼 수 없고, 다만 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에만 분할 후 토지는 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 봄이 타당하다”고 판시하고 있다( 대법원 2008두20796, 2009.2.26.). (다) 우리 원에서도 필지의 분할 및 지목변경으로 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할 세무서장이 평가하는 것이 타당하다 할 것이나, 단순한 지번분할의 경우로서 모지번 개별공시지가가 있는 경우에는 이를 기준시가로 활용하는 것이 타당하다고 결정한 바 있다(국심 2004서3227, 2005.7.28. 외 다수 같은 뜻). (라) 등기부등본, 공장신설허가서 및 공장설립변경승인서에 의하여 확인되는 분할전토지의 사용과 분할내역, 소유권 변경내역 및 지목변경내역은 다음과 같다.

1) 1995.8.23. 파주군수가 분할전토지의 전 소유자 (주)OOOOOOOO(OOO OOO)에게 분할전토지에 공장신설을 허가한 사실이 공장신설허가서에 의하여 확인되고, 당해 공장신설허가서에 공장소재지는 경기도 OOO OOO OOO OOOOO, 용도지역은 준농림지역, 지목은 전, 종업원수는 29명, 공장의 업종은 문구용지제조업, 면적은 공장용지 3,914㎡ 및 도로 80㎡, 공장건축면적은 제조시설 2,660㎡ 및 부대시설 1,017㎡, 준공예정일은 1996.6.30.로 기재되어 있고, 공장신설허가시 분할전토지를 촬영한 사진상 분할토지가 이미 도로로 사용되고 있었던 사실이 나타난다.

2) 1996.3.11. (주)OOOOOOOO(OOO OOO)가 분할전 토지를 취득하고 소유권이전등기한 사실이 등기부등본에 나타난다.

3) 2001.10.13. 파주시장이 분할전토지에 공장신설허가를 변경·승인한 사실이 공장설립변경승인서에 의하여 확인되고, 당해 공장설립변경승인서에 공장설립변경의 신청인은 청구인과 청구외 김OO, 공장소재지는 경기도 OOO OOO OOO OOOOO, 용도지역은 준농림지역, 지목은 전, 공장의 업종은 조명장치제조업, 면적은 공장용지 3,914㎡ 및 도로 80㎡, 종업원수 15명, 공장건축면적은 제조시설 1,862.98㎡ 및 부대시설 41.84㎡로 기재되어 있다.

4) 2001.11.13. 청구인과 청구외 김OO이 (주)OOOOOOOO로 부터 분할전토지를 취득하여 소유권이전등기하고, 2002.5.19. 청구외 김OO외 1인과 매매계약을 체결하여 2002.9.6. 분할전토지를 쟁점토지와 분할토지로 분할한 후 2003.3.31. 쟁점토지를, 2003.4.11. 분할토지를 김OO 외 1인에게 양도한 사실이 등기부등본 등에 나타난다.

5) 청구인과 청구외 김OO이 분할전토지를 김OO외 1인에게 양도한 2003.3.31. 이후인 2003.7.23. 쟁점토지에 공장건물이 건축된 후, 2003.9.18. 쟁점토지는 지목이 전에서 공장용지로 변경되고 분할토지는 지목이 전에서 도로로 변경된 사실이 건축물관리대장 및 등기부등본에 나타난다. (마) 분할전토지(전 3,994㎡)에서 쟁점토지(전 3,914㎡)와 분할토지(전 80㎡)로 분할되었으나, 쟁점토지의 지번은 OOO OOO OOO OOO OOOOO으로서 분할전토지의 지번과 동일하고, 분할전토지의 개별공시지가는 아래 <표>와 같은 사실이 개별공시지가 조회에 의하여 확인된다. OOOOOOOOO OOOOOO OOOOOO (바) 2008.10.1. (주)OOOOOO평가법인에서는 분할전토지의 분할에 대하여 “일반적으로 토지의 분할은 잔여토지의 형상이나 면적의 변화가 있게 되어 잔여토지의 가격에 변동이 있을 수 있으며, 도로설치 등 개발사업 관련 분할의 경우에는 잔여토지의 형상이나 면적변화 외에도 주변 여건변화로 인해 잔여토지의 가격이 크게 변동될 수 있으나, 쟁점토지의 경우는 제시된 설계도면을 참작할 때 분할된 면적이 미미하고, 분할로 인해 잔여토지의 가격에 영향을 미칠 만큼 형상의 변화가 있다고 보기 어려우며, 특히 도로 확장이 이루어지지 아니한 채 종전부터 도로로 이용되던 부분이 지적공부상 분할된 경우 분할이외의 다른 가격변동요인이 없다 면 지적분할로 인한 잔여토지의 가격변동요인이 없는 것으로 판단된다”는 감정평가의견을 제시하고 있다.

(사) 살피건대, 토지의 분할로 인하여 개별공시지가 산정의 기초자료가 되는 토지의 특성이 달라져서 분할 전 토지의 개별공시지가를 분할 후 토지의 지가로 보는 것이 불합리하다고 볼 특별한 사정이 있는 경우에만 분할 후 토지는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 정한 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 볼 수 있을 것(대법원 2008두20796, 2009.2.26.) 이나, 청구인이 1995.8.23. 이미 OOOO로부터 공장용지(3,914㎡)와 도로(80㎡)로 공장설립허가를 받은 분할전토지를 2001.11.13. 취득하여 공장설립(변경)허가 내용에 따라 2002.9.6. 분할하였으나, 분할 후에도 쟁점토지 및 분할토지의 지목이 모지번의 토지인 분할전토지와 동일하고(전 3,994㎡⇒전 3,914㎡, 전 80㎡), 종전부터 도로로 이용되던 부분을 분할한 것으로서 분할전토지의 면적(전 3,994㎡)에 비하여 분할된 면적(전 80㎡)이 2%정도로 미미하며, 김OO 외 1인과 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결한 2002.5.19. 이후인 2002.9.6. 분할전토지에서 쟁점토지와 분할토지로 분할하였고, 청구인이 쟁점토지를 김OO 외 1인에게 양도한 2003.3.31. 이후인 2003.7.23. 쟁점토지에 공장이 건축되고 2003.9.18. 토지의 지목이 공장용지와 도로로 변경된 사실을 고려하면, 청구인이 지적공부상 분할전토지에서 쟁점토지와 분할토지로 분할하였다는 이유만으로 쟁점토지의 가치가 변하거나 토지의 특성이 달라졌다고 보기가 어려워 보이므로, 이 건의 경우 토지의 특성이 변하지 아니한 단순분할로 보아 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시(2003.3.31.) 고시되어 있던 분할전 모지번의 토지인 분할전토지의 개별공시지가(98,100원/㎡, 2002.1.1. 기 준,

2002.6.29. 공시)를 적용하여 쟁점토지의 양도가액을 산출함이 타당하여 보인 다(국심 2004서3227, 2005.7.28. 같은 뜻).

(4) 따라서, 처분청이 분할한 쟁점토지를 「소득세법」제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 기준으로 평가하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.