실지거래가액이 불분명한 경우 쟁점아파트와 같은 종류의 아파트 매매사례가액을 시가로 봄(기각)

실지거래가액으로 신고한 쟁점아파트의양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점아파트와 같은 평형, 같은 동, 다른 층의 아파트 매매사례가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세함

1. 처분개요

가.청구인은 1세대 3주택 소유자로서, 2000.2.18. 취득한 OOO OOO OOO OOOO OOOO 소재 OOOO OOOOOOO OOOO OOOO(대지지분 35.0408㎡, 건물 59.99㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2005.4.18. 양도하고 2005.6.30.「소득세법」제96조제1항 제7호 및 같은 법 162조의2 제5항 규정에 의하여 양도가액을 실지거래가액 125,000,000원으로 하여양도소득과세표준예정신고를 하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트 양도가액을 불분명한 것으로 보아 2005.3.14. 매매계약되고 2005.4.14. 소유권이전등기된같은 동·다른 층(601호, 이하 “비교대상아파트”라 한다)의 매매사례가액 165,000,000원을 시가로 보아 2009.3.12. 청구인에게2005년 귀속 양도소득세 33,760,230원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.4.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1세대 3주택 보유자로서, 쟁점아파트의 기준시가도 2004.4.30.자 고시일의 기준시가 120,000천원에서 2005.5.2.자 고시일의 기준시가 99,500천원으로 하락한 사실이 증명하듯 2005.1.5. 법률 제7332호로 「지방세법」의 개편, 같은 날자 법률 제7328호로 종합부동산세의 신설 등으로 부동산 경기의 위축은 물론 가격도 하락하고 있었으며, 쟁점아파트가 장기간(2002.6.3.부터 2005.4.18.까지 약 3년간) 공가상태로 있어 보유세 부담을 줄일려고 재산세와 종합부동산세의 과세기준일인 6.1. 이전에 아파트를 양도하기 위하여 매물은 증가하고 거래는 위축되어 있는 상황이라 마침 원매자가 나타나 당초 급매물로 내놓을 당시의 호가보다 저렴한 가격에 급히 양도하게 된 것이다. 청구인은 양도대금 125,000천원 중 12,000천원은 양수인으로부터 청구인의 OOOOOO(OOOOOOOOOOOOO)로 2005.3.17. 8,000천원, 2005.3.21. 4,000천원을 각각 직접 송금받았으며, 나머지 113,000천원은 2005.4.20.에 수표와 현금으로 받아 84,200천원은 당일에 청구인의 OOOO계좌에 입금하였으며, 28,800천원은 미납관리비와 가사비용으로 사용하였다.

또한, 청구인은 쟁점아파트 양도후 예정신고를 하면서 양도가액이 125,000,000원인 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)와 인감증명서를 첨부한 거래사실확인서를 제출한 바가 있으며, 부동산매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약서상의 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 입증하도록 하고 있다(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO O OO OOOOOOOOO, 2003.12.22. 같은 뜻). 양수인이 쟁점아파트 잔금 지급을 위하여 대출을 받고자 하였으나 쟁점아파트 양도가액 125,000,000원으로는 담보가격이 부족하여 양수인의 처 OOO의 친구인 딸기부동산 OOOO OOO의 부탁으로 쟁점아파트를 담보로 OOOOOO(O)에서 잔금(113,000천원) 지급에 충당할 금액에 해당하는 대출을 받기 위하여(실제로는 97,500천원을 대출받음) 쟁점아파트의 양도가액을 실제보다 부풀려 170,000,000원으로 매매계약서(이하 “양도가액이 170,000,000원인 매매계약서”라 한다)를 작성하였으며, 이 사실은 OOOOOOO의 진술서에서 확인되고 있고, 당해 매매계약서에 날인된 양도인(청구인)의 지장과 청구인의 주민등록증에 날인된 우무인이 다른 것으로 보더라도 양도가액이 170,000,000원인 매매계약서는 양수인 OOO이 양도가액을 부풀려 작성한 허위매매계약서임을 알 수가 있다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점아파트 양도후 양도가액 125,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였으나, 양수자가 쟁점아파트 명의이전과 동시에 동 아파트를 담보로 대출받은 것으로 확인되어 대출시 제출한 부동산매매계약서 사본을 확인한 바, 양도가액이 170,000천원(공인중개사 날인)으로 기재되어 있어, 당해 부동산매매계약서상의 공인중개사로 표기되어 있는 OOO에게 사실관계를 확인한 바, 은행대출용으로 매매계약서가 사실과 다르다는 진술을 하였고 양수인도 동일한 취지의 진술서를 제출함에 따라 「공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률」위반사실을 관할구청에 통보하였다.또한, 쟁점아파트 거래 당시 주변 아파트의 시세 및 동일 단지내 매매사례가액 등을 보아도 청구인이 신고한 금액은 불합리한 것으로 판단되므로 쟁점아파트의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점아파트와 같은 동 동일면적 아파트의 매매사례가액으로 쟁점아파트의 양도가액을 결정한 처분은 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

실지거래가액으로 신고한 쟁점아파트의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점아파트와 같은 평형, 같은 동, 다른 층의 아파트매매사례가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제96조 【양도가액】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. ～

6. (생 략)7.기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는대통령령이 정하는 바에 따라양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제162조의2 【양도가액】(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다.제176조의2【추계결정 및 경정】(2005.8.5. 대통령령 제18988호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은1세대 3주택 소유자로서, 2000.2.18. 취득한 쟁점아파트를2005.4.18. 양도하고 2005.6.30. 양도가액을 실지거래가액 125,000,000원으로 하여양도소득과세표준예정신고를 하였으나,처분청은 쟁점아파트 양도가액을 불분명한 것으로 보아 2005.3.14. 매매계약되고 2005.4.14. 소유권이전등기된같은 동·다른 층인 비교대상아파트 601호의 매매사례가액 165,000,000원을 시가로 보아 이 건 경정·고지한사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은2005.1.5. 법률 제7332호로 「지방세법」의 개편, 같은 날자 법률 제7328호로 종합부동산세의 신설 등으로 부동산 경기의 위축은 물론 가격도 하락하고 있었으며, 쟁점주택이 장기간(2002.6.3.부터 2005.4.18.까지 약 3년간) 공가상태로 있어 보유세 부담을 줄이려고 재산세와 종합부동산세의 과세기준일인 6.1. 이전에 아파트를 양도하기 위하여 매물은 증가하고 거래는 위축되어 있는 상황이라 마침 원매자가 나타나 당초 급매물로 내놓을 당시의 호가보다 저렴한 가격에 급히 양도하게 된 것이며,양도가액이 사실이라는 것이 금융자료에 의하여 나타나며, 쟁점아파트 양도후 예정신고를 하면서 양도가액이 사실이라고 인감증명서를 첨부한 양수인의 거래사실확인서를 제출한 바가 있으며, 부동산매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 매매계약서상의 거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 과세관청이 입증하여야 하며, 양도가액이 170,000,000원인 매매계약서는 청구인의 의사와 관련없이양수인이 쟁점아파트 취득시 잔금 납부목적으로 OOOOOO(O)로부터 대출을 받기 위하여 양도가액을 부풀려 작성한 허위매매계약서라고 주장하며쟁점아파트 등기부등본 및 쟁점아파트 외의 보유주택 등기부등본, 양도소득세 예정신고시 제출한 양수인의 거래사실확인서(인감증명 첨부)와 2009.3.20. 처분청에서 징취한 확인서, 양수인의 처 OOO의 진술서(처분청에서 조사시 징취), 청구인의 OOOOOO(OOOOOOOOOOOOO) OOO 거래내역조회, 공인중개사 OOO의 진술서(2008.11.10. 작성), 양도가액이 170,000천원인 부동산매매계약서 사본을 제시하고 있어 이에 대하여 본다.

(가) 청구인은쟁점아파트외에 청구인 소유의 OOO OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOO OOOO OOOOO(1997.11.20.취득)와 같은 동 OOO OOOOOOOOO OOOO OOOO(1995.6.30.취득)를 보유 중인 사실과 쟁점아파트를 담보로2005.4.18. 양수인 OOO(채무자)이 OOOOOO(O)에 채권최고액 117,000천원의 근저당설정을 한 사실이 쟁점아파트 등 등기부등본에 나타난다. (나)2005.1.5. 법률 제7332호로 개정된「지방세법」의 주요개정내용은공동주택의 지방세 과세표준은, 종전에는 토지는 공시지가의 39.2%(과세표준 현실화율), 건물은 신축원가(㎡당)×각종지수×면적으로 계산하였으나, 개편후에는 토지와 건물을 통합한 국세청기준시가× 50%(과세표준 현실화율)로 개정되었다. (다) 청구인이 쟁점아파트 양도후양도소득세 예정신고시 제출한 양수인의 거래사실확인서(인감증명 첨부)에서 거래가액 125,000천원은 사실이라고 확인하고 있고, 처분청에서2009.3.20. 양수인으로부터 징취한 확인서에서 양수인은2005.3.17. 8백만원, 2005.3.21. 4백만원은 OO에서 인출하여 지급하였으며, 2005.4.18. OOOOOO(O)에서 대출받은 금액 97,385,700원과 현금 15,614,300원을 합하여 113,000천원을 지급하였다고 확인하고 있다. (라) 2008.11.10. 작성한 공인중개사 OOO의 진술서에서 쟁점아파트 중개사실은 없으나, 양수인 OOO 부인의 부탁으로 보험회사 대출용 양도가액이 170,000천원인 매매계약서를 작성하여 보험회사에 제출한 사실이 있다고 진술하고 있다.

(마) 2005.3.17. 계약체결한 양도가액이 170,000천원인 부동산매매계약서를 보면, 양도가액 170,000천원, 계약금 12,000천원, 잔금 158,000천원(2005.4.18.)으로 되어 있고, 양도인은 지장(指章)이 날인되어 있고, “공인중개사”란에 공인중개사 OOO의 고무인이 날인되어 있다.

(3) 청구인이쟁점아파트 양도후 양도소득세 예정신고시 제출한2005.3.17. 계약체결한부동산매매계약서를 보면, 매매가액 125,000천원,계약금 12,000천원, 잔 금 113,000천원(2005.4.18.)이며,양도인은 도장이 날인되어 있고, 매도인과 매수인만 기재되어 있고, “공인중개사”란이 공란으로 되어 있으며, 처분청이 OOOOOO(O)에 양도가액이 170,000천원인 매매계약서 사본을 제공하여 줄 것으로 하는 내용의 공문을 발송하여 이에 대한 OOOOOO(O)의 회신공문에서 부동산매매계약서를 첨부하여 제공하면서 “대출과 관련하여 매매계약서는 필수 구비서류는 아니며 그 내용의 진위를 검증하지 않는 단순참고자료임”이라는 단서를 달고 있는 사실이 나타난다.

(4)매매계약서의 내용이매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에는 양도가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고「소득세법」제114조제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2제1항 제2호에서 규정하고 있다.

(5)부동산매매계약을 체결할 때는 통상의 경우 청구인과 양수인이 이웃에 거주하거나 지인 또는 친인척인 경우 등에는 공인중개사가 없이 계약을 체결하는 경우가 있기는 하나, 일반적으로 중개인의 중개하에 부동산매매계약을 체결하는 것이며, 청구인(양도인)과 양수인간에서로 모르는 타인간인 사실이 청구인의 대리인으로부터 확인되는데도중개사 없이 매매계약을 체결한 사유에 대해 해명을 하지 못하고 있고, 쟁점매매계약서는 “공인중개사”란에 공란으로 되어 있어 그 진실성에 의문의 여지가 있다할 것이다.

(6)처분청이 OOOOOO(O)에 부동산매매계약서 사본을 제공해 달라는 내용의 요청공문에 대한 OOOOOO(O)의 회신공문에서 부동산매매계약서를 첨부하여 제공하면서 “대출과 관련하여 매매계약서는 필수 구비서류는 아니며 그 내용의 진위를 검증하지 않는 단순참고자료임”이라는 단서를 단 사실에서도 알 수 있듯이, 보험회사등에서 부동산 등을 담보로 대출을 해 주는 경우, 공동주택은 당해 아파트의 실제매매가액이 얼마로 거래되었던간에 아파트 단지별, 평형별, 층수별, 방향별 등에 따라 대출할 수 있는 금액이 어느 정도 내부적으로 정해져 있는 것이 현실인 점을 감안하면, 은행대출목적으로 매매계약서를 허위로 작성했다는 부분과OOO이 자기가 중개하지 않은 물건에 대하여 부동산중개업 관련법령위반에 대한 처벌을 감수하고 보험회사 대출목적이기는 하나 허위계약서를 작성해 주었다는 부분에 대해서는 사회통념상 납득하기 어려운 면이 있다.

(7)청구인은 쟁점아파트가 3년 정도 장기간 공가상태인 점과 세제개편 등으로 급매물로 내놓아 저렴하게 양도하였다고 주장하나, 우리 원에서 쟁점아파트에 대한전기료, 수도료 부과내역을 아파트 관리사무소장으로부터 확인해 본 결과, 2004년 6월부터 2005년 4월까지 11개월 정도 공가인 것으로 확인되며,공동주택의 경우는 단독주택과는 달리 설령 1년 정도 공가가 되어 있었다고 하더라도 전용면적 59.99㎡(18.15평)의 OOO OOO OOOO의 소형아파트가 무려 40,000천원 ～ 50,000천원 정도까지의 가격차이가 발생한다는 것은 다소 납득하기 어려운 점이 있어 보인다.

(8)살피건대, 청구인이 신고한 쟁점아파트의 양도가액 125,000천원은 양수인이 실거래사실을 확인하고 있기는 하나, 쟁점매매계약서상의 중개인이 표시되어 있지 않는 점, 1년 정도 공가상태였던 점은 인정되나 소형아파트인데도 시세보다40,000천원 ～ 50,000천원 정도가 낮은 점, 양수인측에서 대출목적으로 아는 공인중개사의 도움으로 허위로 만들었다고는 하나 매매가액 170,000천원의 부동산매매계약서가 있는 점 등의 이유로 실제 매매가액으로 볼 수 없고,비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 동의 다른 층이기는 하나 면적이 동일하고 국세청 기준시가도 동일하여 쟁점아파트와면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 해당되므로비교대상아파트의 매매사례가액 165,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아과세한 이 건 처분은잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.