쟁점토지의 양도가액이 등기부 기재가액이 아닌 대물 변제로 소멸된 채무액이라는 청구주장의 당부

청구인은 양수인에 대한 채무(

ㅇ

ㅇ백만원)를 쟁점토지로 변제하였다고 주장하나, 양수인의 확인서 외에 이를 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하였고, 등기부 기재가액, 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증 등에 쟁점토지의 실지거래가액이

ㅇ

ㅇ

ㅇ백만원이라는 사실이 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가액을 등기부 기재가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.8.16. 아래 쟁점①·②토지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 이OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하였으나, 양수인에대한 채무액 OOO백만원(이하 “쟁점채무액”이라 한다)에 대한 대물변제로 양도하여양도차익이 없다는 이유로 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

○○○

나. 처분청은쟁점토지의 양도가액을 등기부 기재가액인 OOO백만원으로, 취득가액은「소득세법」제97조제1항 및 같은 법 제114조의 규정에 의한 환산가액OOO으로 하여 2014.1.16. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.4.4. 이의신청을 거쳐 2014.8.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 사업실패로 부채를 갚지 못하여 2006년부터는 소유재산에 압류와 경매가 반복되다가 2010.9.15. 쟁점토지에 대하여 감정가액OOO천원으로 하여 법원에서 경매가 개시되었으나, 쟁점①토지는 계속 유찰되다가 경매 취하되었고, 쟁점②토지는 감정가액의 57.6%인 OOO천원으로 낙찰되었다가 취소되었다.

(2) 청구인은 쟁점채무액의 변제에 갈음하여 추가 대금의 수수없이 쟁점토지의 소유권을 양수인에게 이전하기로 하면서 등기이전에 필요한 서류와 도장을 주었으나, 양수인은 일방적으로 쟁점토지의 거래가액을 OOO백만원으로 하여 매매계약서를 작성한 후 소유권이전 등기를 한 사실이 양수인이 작성한 대물변제 및 사실확인서에 의하여 나타남에도 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 OOO백만원으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점토지의 양수인에게 OOO백만원을 차입하여 사용하고 이를 변제하지 못하여 대물변제로 쟁점토지를 양도한 것이라고 주장하나, 청구인이 주장하는 대물변제에 관한 근거는 양수인이 작성한 확인서 외에 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 채무에 대한 계약서 또는 차용증도 제시하지 못하는 반면에 청구인과 양수인이 체결한 쟁점토지에 대한 매매계약서가 존재하며, 등기부에 OOO백만원으로 실지거래가액이 기재되어 있으므로 청구주장을 인정할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 양도가액을 등기부 기재가액OOO이 아닌대물변제로 소멸된 채무액OOO이라는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 OOO구청장이 발급한 부동산거래계약신고필증, 청구인의 인감증명이 날인된 부동산매매계약서 및 등기부등본에 쟁점토지의 거래가액이 OOO백만원이라고 기재된 사실이 나타난다.아울러, 쟁점토지를 양수인에게 소유권이전 시 법무사가 작성한 확인서면에 의하면, 청구인의 특기사항란에 “175센티미터 가량의 눈이 작고 피부가 검은 편임”이라고 기재되어 있고, 지장(우무인)이 날인되어 있으며, 주민등록증 사본이 첨부된 것으로 보아 청구인이 본인임을 확인하고 위 부동산매매계약서 등을 작성한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 사업을 영위한 이력이 없고, 2003년도에 6개월 간의 근로소득과 2009년도에 발생한 기타소득 외엔 별다른 소득이 없는 것으로 국세청 전산자료에 나타난다.

(3) 청구인은 양수인으로부터 OOO백만원을 차입한 근거로 제시한 출금전표 사본에 양수인의 OOO에서 OOO이 출금된 사실이 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 등기부 기재가액OOO백만원은 순전히 방어차원에서 설정된 금액일 뿐 실제 이OOO에게차입한 금액은 OOO백만원이며,이를 현금으로 변제할 능력이 안 되어 쟁점토지를대물로 변제한 것이라는 내용의 양수인이 작성한 사실확인서와 대물변제 확인서를 제시하였다.

(5) 처분청이 제시한 양수인과의 유선OOO 통화내역에는 청구인이 제출한 사유서 및 추가 사실확인서에 대하여 이는 모두 청구인이 작성한 것으로 당시 양수인은 자세히 읽지 않고 서명 날인한 것이기에 내용에 대해 잘 모르겠으나, 매매계약서는 형식적으로 작성된 것이 사실이며, 쟁점토지의 양도가액은 현실적으로 OOO백만원이 될 수는 없다고 진술하였다고 기재되어 있다.

(6) 처분청이 제시한 조사서에 의하면, 쟁점토지는 OOO 소재의 OOO북동쪽 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 대학교,농경지 및 임야 등이 혼재되어 있는 시가지 주변 농경 및 주택지로서 쟁점토지인근까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있으며,쟁점①토지는 인접 토지를 통해서 출입이 가능한 맹지로서 지목상 답으로되어 있으나 2013년도부터는 전으로 이용 중인 것으로 확인되고, 쟁점②토지는북측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로면에 접하여 일부 도로로 이용 중이며,나머지 부분은 도로변의 나대지 상태라고 기재되어 있다.

(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 쟁점채무액의 대물변제로 양도하였다고 주장하나, 양수인의 확인서 외에 이를 입증할 만한 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있는 점, 쟁점토지의 실지거래가액이 OOO백만원이라는 사실이 등기부 기재가액, 부동산매매계약서, 부동산거래계약신고필증 등에 나타나는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 등기부 기재가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<별지>

관련 법령

(1) 국세기본법제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(3) 소득세법 시행령제176조의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가