쟁점토지①ㆍ②의 양도가액을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부

쟁점토지①②는 연접된 토지로 각 필지별 구분할 실익이 없어 보이고, 각 부동산매매계약서상 필지별로 가격 구분이 되어 있지는 않으나, 청구인이 거의 동일한 시기에 매수인들과 접촉하여 OOO 토지에 대하여 각 매매계약을 체결한 것으로 보이고,OOO 토지의 매수인들은 청구인 및 각 매수인들 간 특수관계에 있지 아니한 점, 청구주장의 실지양도가액과 매매사례가액을 적용(평당 단가로 환산하여 적용)하여 산출한 금액 간에 큰 차이가 없는 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 쟁점토지를 일괄 양도한 것으로 보아 양도가액을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 경정하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인은 <표1>과 같이 1983.9.1.～1983.11.22. 기간 동안 취득한 OOO중 순번 1·2토지를 2012.2.15. OOO에게, 순번 3～7토지를 2012.2.29. OOO에게, 순번 8토지를 2012.3.7. OOO에게 각 양도한 뒤, <표1>의 순번 1토지는 양도가액을 OOO하고, 나머지 순번 2～8토지는 지목구분 없이 OOO 양도가액으로 하여, 2012.3.30. 2012년 귀속 양도소득세 OOO신고·납부하였다.

나. OOO처분청에 대한 정기 업무종합감사결과, 순번 1·2토지에 대한 매매계약서(양수인 OOO) 및 순번 3～7토지에 대한 매매계약서(양수인 OOO)상 매매대금이 각 필지별로 구분 작성되지 아니하였고,OOO와 OOO에게 각 일괄매각되어 토지의 가액구분이 불분명함에도 청구인이 각 필지에 대해 임의로 양도가액을 구분하여 양도차익을 계산한 것으로 보아, 양도가액을 매매계약서별로 각 필지 기준시가에 따라 안분계산하도록 시정지시하였으며,처분청은 이에 따라「소득세법」 제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라, 위 순번 1·2토지(이하 “쟁점토지①”라 한다)에 대한 매매계약서에 기재된 양도금액 OOO순번 1·2토지의 기준시가로 안분하고, 순번 3～7토지에 대한 매매계약서(이하 “쟁점토지②”라 한다)에 기재된 양도금액 OOO순번 3～7토지의 기준시가로 안분하여, 2015.6.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지①·②가 같은 산지 안에 서로 연접해 있는 임야 또는 소규모의 전(田)이어서 따로 구분할 실익이 없으므로 양도가액을 필지별로 지목 구분 없이 3.3058㎡(1평)당 OOO산출하여 매매계약 및 부동산거래계약신고를 하였고, 다만, <표1> 순번 1토지는 구거(溝渠) 옆 농로에 일부 편입되어 재산가치가 낮아 할인하여 OOO양도하였는바, 이와 같이 청구종중이 쟁점토지①(순번 1·2토지) 및 쟁점토지②(순번 3～7토지)의 양도소득세 과세표준으로 신고한 양도가액은 실지거래가액이다.쟁점토지①·②는 OOO 서로 연접해 있고, OOO에게 양도한 순번 7토지OOO및OOO에게 양도한 순번 8토지OOO순번 6토지OOO2012.2.23. 분할된 것이며,순번 5토지OOO2013.2.20. OOO등록전환되어 말소되었고, 순번 4토지OOO는 OOO에서 등록전환되는 등 쟁점토지①·

② 간 동일성 내지 유사성이 매우 크다.그리고, 쟁점토지①의 양수인 OOO와 쟁점토지②의 양수인 OOO는 청구인과「소득세법 시행령」 제98조에서 규정하고 있는 특수관계에 있지 않다.또한, 순번 8토지OOO는 순번 6토지OOO2012.3.8. 분할된 토지로서 쟁점토지①·②의 매매사례가액에 해당하고, 그 금액(평당 가액 포함)은 <표2>와 같으며,이 매매사례가액을 적용한 쟁점토지①·

② 가액과 청구인이 신고한 실지양도가액을 <표3>과 같이 비교하면 양 금액이 유사하므로, 매매사례가액을 기준시가에 우선하여 적용하여야 함에도 불구하고, 처분청이 쟁점토지①·②의 각 필지별로 기준시가를 적용하여 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 위법하다.

나. 처분청 의견

쟁점토지①·②에 대한 각 매매계약서상 필지별로 매매가액이 전혀 구분되어 있지 않고,청구인은 부동산거래계약 신고시 필지별로 가액을 구분하였다고 주장하나, 매매계약서 작성 및 잔금지급까지 완료된 후 거래당사자 중 일방인 청구인이 필지별로 양도가액을 나누어 신고한 것일 뿐이므로 이를 계약 당시 양 당사자가 필지별로 합의한 금액으로 볼 수 없다.또한, 쟁점토지①·②의 각 필지별로 지목이 다르고, 실제 이용현황과 면적도 크게 차이 날 뿐만 아니라 개별공시지가도 많게는 5배 가량 차이가 나는 등 필지 간의 가격차이가 커서, 쟁점토지①·②의 각 필지별로 동일성·유사성이 있는 것으로 볼 수 없으므로, 쟁점토지①·②를 일괄적으로 평당 같은 가격에 매도하였다는 청구주장을 받아들일 수 없다.나아가 청구인은 매매사례가액이 있으므로 처분청이 기준시가를 적용하여 과세한 처분은 위법하다고 주장하나, 이 건의 경우 각 일괄양도된 쟁점토지①·②의 각 가액 구분이 불분명하므로「소득세법」 제100조, 같은 법 시행령 제166조,「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서 규정에 따라 각 매매계약서상 기재된 전체 양도가액(실지거래가액)을 필지별로 안분계산하여 과세한 것으로,「소득세법」 제114조제7항에 따라 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우로 보아 추계 결정한 것이 아닌바, 청구인이 처분청의 과세 근거를 오해한 것에 불과하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지①·②의 양도가액을 각 필지별 기준시가로안분계산하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제96조[양도가액]

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.제100조[양도차익의 산정]

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

②제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제166조[양도차익의 산정 등] ⑥법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.제176조의2[추계결정 및 경정]

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 × 취득 당시의 기준시가

매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 양도 당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도 당시의 실지거래가액, 취득 당시의 기준시가

제3항 제1호의 매매사례가액 × 양도 당시의 기준시가(제164조 제8항의

또는 동항 제2호의 감정가액 규정에 해당하는 경우에는 양도 당시의

기준시가

③법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여환산한 취득가액4.기준시가

(3) 부가가치세법 시행령제48조의2[과세표준의 안분계산]

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.1.토지와 건물등에 대한「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) OOO청구인이 OOO양도하면서 양도가액을 실지거래가액, 취득가액을 환산가액으로 양도차익을 계상하여 예정신고하였으나, 양도가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 여러 필지의 토지를 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지의 가액 구분이 불분명할 때에는「소득세법」 제100조제2항 및 같은 법 시행령 제166조 제6항 규정에 의해 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하여야 함에도 청구인이 양도가액을 임의로 안분하여 양도차익을 계산한 것으로 보아 양도가액을 매매계약서별로 각 필지 기준시가에 따라 안분계산하도록 시정지시한 것으로 나타나며, 처분청이 그에 따라 안분계산한 내역은 <표4>, <표5>와 같다.

(2) 청구인과 OOO 사이에 2012.1.13. 작성한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 OOO에게 <표1>의 순번 1·2토지를 OOO양도한 것으로 나타나고, 청구인과 OOO 사이에 2012.2.17. 작성한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 OOO에게 <표1>의 순번 3～7토지를 OOO양도한 것으로 나타나며, 청구인과 OOO 사이에 2012.2.17. 작성한 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 OOO에게 <표1>의 순번 8토지를 OOO양도한 것으로 나타나고, 위 부동산매매계약서상 쟁점토지①·②의 각 필지별 양도가액이 구분되어 있지 아니하다.

(3) 청구인은 주장사실을 입증하기 위한 증빙으로, <표1>의 순번 5토지OOO2013.2.20. OOO등록전환되어 지번 말소되었으며, <표1>의 순번 6토지OOO2012.2.23. 순번 7토지OOO 및 순번 8토지OOO분할되었다는 내용이 기재된 임야대장과 OOO각 필지별로 거래금액을 기재하여 신고한 부동산거래계약 신고필증 사본 및 OOO일대가 각 지번별로 표시된 네이버지도를 제시하였고, 그 밖에 납세고지서 사본, 임야도 등본, 지적도 등본, 임야대장 및 토지대장, 개별공시지가확인서, 등기부등본, 부동산등기용등록번호 등록증명서 등을 제시하였다.

(4) 청구인의 대표자는 2015.10.29. 조세심판관회의에 출석하여, 이 건 OOO 각 다른 시·도 사람들이며 청구인과 아무런 관계없는 OOO·OOO·OOO에게 비슷한 시기에 양도된 것으로, 청구인은 위 매수인들과 각 양도계약을 체결하기 전에 종중회의를 열어 서로 연접된 OOO구별하지 않고 3.3058㎡(1평)당 OOO매각하기로 결정한 뒤 3명의 매수인들과 모두 똑같은 단가로 매매계약을 체결하고 OOO매수인들과 연명으로 실지거래가액으로 부동산거래계약 신고를 하였으며,매수인들은 농사를 짓기 위해 OOO구입한 것이 아닌바, <표1>의 순번 6토지OOO이 건 양도 후인 2012.3.27. 11필지의 소규모 토지로 분할되었으며, 2012.4.6. 그 중 3필지의 임야가 매매될 정도로 임야의 수요가 많고, OOO중 2필지는 전이고 6필지는 임야로, 전은 농지여서 취득자격이 요구되고 공시지가만 높아 취득과 보유에 부담이 따르는데 반해 임야는 취득에 제한이 없고 보유가 용이하므로, 매수인들이 단지 공시지가가 높다고 전을 임야보다 더 비싼 가격에 매수할 리가 없으며, 청구인은 전과 임야 구분 없이 OOO전부를 3.3058㎡(1평)당 OOO매매하였음이 단순 계산을 통하여서도 입증되고, 청구인이 OOO에게 양도한 <표1>의 순번 8토지는 매매사례가액에 해당하므로 과세처분은 부당하다는 취지로 진술하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은쟁점토지①·②가 같은 산지 안에 서로 연접해 있는 임야 또는 소규모의 전이어서 따로 구분할 실익이 없으므로 양도가액을 필지별로 지목 구분없이 3.3038㎡(1평)당 OOO산출하여 계약을 체결하였다는 것인바,관련 지적도 등에 의하면 쟁점토지①·②를 포함한 OOO는 OOO서로 연접해 있는 것으로 보이고, 청구인이 OOO에게 양도한 <표1>의 순번 7토지 및 OOO에게 양도한 순번 8토지는 순번 6토지에서 2012.2.23. 분할된 것이며, 순번 5토지는 2013.2.20. OOO등록전환되었고, 순번 4토지는 OOO등록전환되는 등 쟁점토지①·

② 간 유사성이 있는 것으로 보이며, 일괄양도한 총 7필지의 토지 중 쟁점토지②에 농지가 2필지 포함되어 있으나, 쟁점토지②를 취득한 OOO가 이후 토지를 분할·양도한 것 등을 보면 쟁점토지②의 취득은 경작을 위한 것이 아니므로, 농지를 달리 취급할 이유가 없었던 점,각 부동산매매계약서상 필지별로 가격 구분이 되어 있지는 않으나, 청구인이 거의 동일한 시기에 매수인들과 접촉하여 OOO대하여 각 매매계약을 체결한 것으로 보이고, OOO의 매수인들인 OOO·OOO·OOO은 청구인과 특수관계에 있지 아니하며, 각 매수인 사이에도 특수관계가 없는 것으로 보이는 점,청구인은 OOO에게 양도된 <표1> 순번 8토지의 양도가액 OOO매매사례가액에 해당한다고 주장하면서 <표3>과 같이 청구주장의 매매사례가액을 적용한 금액과 청구인이 신고한 실지거래가액을 비교하여 제시하고 있는바, 청구주장의 실지양도가액과 매매사례가액을 적용(평당 단가로 환산하여 적용)하여 산출한 금액 간에 큰 차이가 없는 것으로 보이는 점,순번 8토지는 OOO에게 양도한 순번 6토지에서 2012.3.8. 분할되었고, 쟁점토지①·②에 포함되지 아니하며, 청구인이 쟁점토지①·②의 양도 직후인 2012.3.7. 특수관계 없는 OOO에게 양도한 점 등에 비추어 순번 8토지의 양도가액을 매매사례가액으로 볼 수 있다 할 것이어서, 처분청이 쟁점토지①·②의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.