부득이한 경우 1세대 3주택 중과세 대상으로 볼 수 없음(취소)

주택 양도 후 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는 경우에는 1세대 3주택자 중과세 대상에 해당한다고 볼 수 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2006.10.20. OOO OOOO OOOO OOOOO 대지 147.6㎡와 지상의 주택 103.36㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 양도당시에 2005.6.20. 취득한 OOO OOO OOO OOO OOO OOOOOOOOOO OOOO OOOOO(이하 “쟁점외①주택”이라 한다)와 2006.10.2. 취득한 OOO OOO OOO OOOOO OOOOOOOO OOOO OOOO(이하 “쟁점외②주택”이라 한다)를 보유하고 있었으므로 1세대3주택에 해당한다고 판단하여 중과세율을 적용하여 2006.12.29. 쟁점주택에 대한 양도소득세를 신고하였다.

나. 이후 청구인은 2006.10.2. 취득한 쟁점외②주택에 대하여 재산권확보를 위하여 부득이하게 대금청산 전에 소유권 이전등기를 경료한 것으로 1세대 3주택자에 해당하지 아니한다는 취지로 2010.3.23. 처분청에 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2010.5.6. 경정청구 거부통지를 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.6.8. 이의신청을 거쳐 2010.10.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1983.6.1. 쟁점주택을 취득하여 20년 이상 거주하던 중 고령의 나이인 청구인에게 불편함이 많고 아들 가족이 거주하는 근거리에 거주하기 위하여 2005.6.20. 쟁점외①주택을 취득한 후 쟁점주택을 매도하려고 노력하였으나 매수인을 쉽게 찾을 수 없던 중 소득이 없던 청구인에게 아파트 관리비 지출도 과도하여 쟁점외①주택 보다 규모가 적고 관리비도 적게 발생하는 인근 소형아파트를 찾던 중 부동산중개업자로부터 쟁점외②주택을 소개받게 되었다.2006.8.24. 쟁점외②주택의 매매계약을 체결하면서 계약물건에 저당권이 과도하게 설정(계약당시 238,000,000원)된 사실을 알게 되었으나 당시 청구인의 경제적 상황을 고려하여 부득이하게 계약금 잔액 지급일(2차에 걸쳐 지급)인 2006.9.29.에 소유권이전등기를 해 줄 것과 당해 매매물건에 설정되어 있던 근저당권을 매도인이 설정해지 해 주는 것을 조건으로 매매계약을 체결할 수 밖에 없었고 계약금 지급일에 “대금미지급 확약서”를 작성해주고 쟁점주택의 매매대금으로 쟁점외②주택에 설정되어 있는 근저당권을 해지하고 소유권을 취득하게 된 것이다.1세대 3주택 보유자에게 60%의 중과세율을 적용하는「소득세법」 제104조제1항 제2호의3 규정의 입법취지는 투기로 인한 이익을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 사전에 차단하기 위한 것이라 사료되는 바, 청구인은 투기 목적이 아닌 이주를 목적으로 쟁점외②주택을 취득한 것이고 투기의도가 전혀 없었다는 사실은 쟁점주택과 쟁점외②주택의 계약과정과 대금청산 내역을 보면 명백히 확인할 수 있으며, 대법원판례(OOOOOOOOOOOO, 2009.12.24.)에서도 청구인과 유사한 경우 중과세 대상에 해당한다고 볼 수 없다고 판시하고 있으므로, 관련 규정의 입법취지에 비추어 청구인을 1세대

3주택자로 보아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 2005.6.20. 취득한 쟁점외①주택은 자녀와 근거리에서 생활하기 위함이며, 2006.10.2. 취득한 쟁점외②주택을 보유한 사유가 쟁점외②주택에 대한 저당권이 과도하게 설정되어 있어 소유권을 확보하기 위하여 부득이 잔금 청산 전에 소유권이전등기를 하였으므로 부득이한 사유에 해당되어 1세대 3주택 중과세율이 적용되지 않는다고 주장하고 있으나, 계약당시 저당권 설정 사실의 확인이 가능하고, 저당권이 과다한 경우 소유권이전 가등기나 계약금만 지급하고 잔금지급 동시에 소유권이전 등의 방법으로 쟁점외②주택에 대한 소유권을 담보할 수 있으므로 잔금청산 전에 부득이하게 먼저 소유권이전등기 하였다는 청구인의 주장은 납득하기 어렵다.OOOOOOOOOOOOO(2009.12.24.)의 경우 양도자가 이사를 위한 급전을 요청함에 따라 선의에서 잔금을 미리 지급하여 준 관계로 부득이하게 3주택이 된 경우로 청구인의 경우와 동일한 내용으로 보기 어렵고「소득세법 시행령」제162조제1항 제2호에 의하면 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있어 청구인이 쟁점주택을 양도하면서 3주택을 소유한 1세대가 주택을 양도한 경우에 해당된다고 보아 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 부득이하게 3주택 보유자가 된 경우에 해당하므로 중과세율의 적용을 배제하고 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부나. 관련법률

(1) 소득세법(2007.12.31, 법률 제8825호로 개정되기 전의 것)제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에따라 계산한 금액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것양도차익의 100분의 102. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것양도차익의 100분의 153. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것양도차익의 100분의

30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산양도소득과세표준 세율1천만원 이하 과세표준의 100분의 91천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 184천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 278천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 362의

3. 대통령령이 정하는1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)양도소득과세표준의 100분의 602의

5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택양도소득과세표준의 100분의 50

(2) 소득세법 시행령(2008.2.29, 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것)제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조에 따른 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우 외에는 해당 자산의 대금(해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일2.대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.1.「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택가. 광역시에 소속된 군 및「지방자치법」 제3조제3항ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역제167조의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.8.주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택

(3) 소득세법 시행규칙 (2008.4.29, 기획재정부령 제15호로 개정되기 전의 것)제82조 【소형주택 등의 범위】

② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “재정경제부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다.다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1983.6.1.부터 보유하던 쟁점주택을 2006.10.20. 양도가액 160,000,000원에 양도한 당시에, 2005.6.20.에 취득하여 보유중인 쟁점외①주택과, 2006.10.2.에 취득하여 보유중인 쟁점외②주택을 보유하고 있었으므로 1세대 3주택 보유자에 해당한다고 보아 60% 세율 적용 및 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 신고하였으나, 2006.10.2. 쟁점외②주택을 취득하면서 고액의 근저당설정으로 인하여 조기에 소유권을 이전받을 수 밖에 없는 부득이한 사유가 있었으므로 1세대 3주택자에 대한 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제함은 불합리하다는 취지의 경정청구를 2010.3.23. 제기하였고, 처분청은 2010.5.6. 경정을 거부하자 청구인은 심판청구를 제기하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택 양도당시 청구인 세대가3주택을 보유한 것으로 나타나나, 쟁점외②주택을 취득하는 과정에서 당초 잔금일이 2006.11.30.임에도 고액의 근저당설정으로 인한 소유권을 확보하기 위하여 매도자와 협의하여 부득이하게 계약금 지급일인 2006.10.2. 소유권 등기를 이전받은 것이므로 이에 대하여 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제함은 부당하다고 주장하면서 다음과 같은 증빙 제시하고 있다.(가) 쟁점외②주택의 등기부등본에 의하면 청구인의 배우자 오OO은 쟁점외②주택의 소유권등기를 2006.10.2. 접수(등기원인일 : 2006.8.24.)하여 이전받았고, 취득당시 OO은행 등으로부터 4건의 근저당권(채권최고액 합계 238,300,000원)이 설정되어 있었으나 2006.10.2. ～ 2006.12.6. 4건 모두 해지된 것으로 나타난다.(나) 2006.8.24. 작성된 쟁점외②주택의 매매계약서에 의하면 양도자 김OO은 매수자인 청구인의 배우자 오OO에게 계약금 10,000,000원, 잔금 150,000,000원을 2006.11.30. 지급하는 것으로 하여 총 매매대금 160,000,000원에 매도한 것으로 나타나며, 특약사항으로 계약시 100만원을 지급하고, 계약금 잔액 지급시(2006.9.29.) 매도인은 소유권이전등기와 120,000,000원의 근저당설정을 해지 해주는 조건으로 기재된 것으로 나타난다.(다) 쟁점외②주택을 청구인의 배우자 오OO이 취득하면서 계약금 잔액 지급일인 2006.9.29. 오OO이 양도자인 김OO에게 작성해준 ‘대금 미지급 확약서’에 의하면 쟁점외②주택을 160,000,000원에 매매하고 잔금일 전에 명의이전을 함에 따라 채권최고액 등을 포함 150,000,000원을 미지급한 것을 확약한다는 내용으로 기재된 사실이 나타난다.

(3) OOOOO 인터넷 홈페이지에서 확인한 쟁점주택의 2006년 개별공시가격은 92,500,000원으로 나타나며, 청구인 세대가 쟁점주택 양도당시 쟁점외②주택을 취득하지 아니하였을 경우,「소득세법 시행령」제167조의 5및동법 시행규칙 제82조에 의하여 쟁점주택은 1억원 미만의 소형주택에 해당하여, 청구인 세대가 2주택을 보유하였다 하더라도 50%의 중과세율이 아닌「소득세법」제104조제1항 제1호에서 규정한 누진세율 적용대상으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련증빙을 종합하여 살펴보면, 처분청은 청구인과 같이 저당권이 과다한 경우 잔금청산전에소유권이전 가등기나 계약금만 지급하고 잔금지급과 동시에 소유권이전 등의 방법으로 소유권을 담보할 수 있으므로 잔금청산 전 부득이하게 먼저 소유권이전등기를 경료하였다는 청구주장은 납득하기 어렵고,「소득세법 시행령」제162조제1항 제2호에 의하면 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있어 청구인이 쟁점주택의 양도당시 3주택을 소유한 1세대에 해당하므로 양도한 쟁점주택에 대하여 중과세율을 적용하고 장기보유특별공제를 배제함은 정당하다는 의견이나, 청구인의 배우자 오OO이 2006.8.24. 매매계약을 체결하면서 잔금일을 2006.11.30.으로 작성한 사실이 나타나며, 만약 쟁점외②주택에 대하여 일반적인 부동산 매매 절차와 같이 잔금일에 소유권등기를 이전하였다면 청구인 세대는 2주택 보유 세대에 불과한 점, 오OO의 쟁점외②주택의 취득가액이 160,000,000원에 불과하나 설정된 근저당권은238,300,000원으로과다하게 설정되어 2006.11.30. 잔금일에 앞서 부득이하게 2006.10.2. 소유권이전등기를 하여 1세대 3주택자가 된 것으로 볼 수 있는 점, 결국 청구인 세대가 1세대 3주택을 보유한 기간이 18일에 불과한 점, 구「소득세법」제104조제1항 제2의 3호에서 규정한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택에 대한 중과세율은 투기로 인한 이익을 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하기 위한 것이라는 입법취지 등을 종합하여 고려할 때, 청구인 세대와 같이 쟁점주택을 양도하고 이주목적의 대체주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 된 것일 뿐 실질적으로 3주택을 보유하고 있었던 것으로 볼 수 없는

경우에는 구「소득세법」제104조제1항 제2호의 3에서 규정한 1세대 3주택자 중과세 대상에 해당한다고 볼 수 없다고 봄이 상당하므로(/대법원 2009.12.24.선고, OOOOOOOOOO 같은 뜻) 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.