쟁점토지의 명의신탁자는 청구인이 아니라 ㅇㅇㅇ종합주택건설㈜라는 청구주장의 당부 등

등기부등본상

ㅇ

ㅇ

ㅇ이 쟁점토지를 취득하기 전에 이미 청구인이

ㅇ

ㅇ

ㅇ에게 명의신탁하기로 약정한 사실이 나타나고, 2004년 12월

ㅇ

ㅇ

ㅇ종합주택건설㈜ 폐업 이후 쟁점토지에 대한 등기사실은 변경되지 아니한 점, 청구인이 제시한 2004.9.10.자 매매계약서를 보면 거래가액은 당시 기준시가의 15배에 달하나 고가에 거래될 만한 합리적인 이유가 없고, 쟁점토지를 담보로 대출받은 금액 중

ㅇ

ㅇ

ㅇ백만원을 지급한 데에 정당한 사유가 없는 점 등에 비추어 취득가액을 환산가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. OOO은 2004.9.24. OOO 임야 16,960㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO으로부터 매매를 원인으로 취득등기를 경료한 후 2009.10.16. OOO 외 3명에게 OOO원에 경락을 원인으로 양도하였다.

나. OOO장(이하 “조사관서”라 한다)은 2014.5.7.부터 2014.5.26.까지 OOO과 청구인을 대상으로 쟁점토지 양도 등에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지의 실제소유자가 청구인이고, 2004.9.24. 청구인이 쟁점토지를 OOO에게 명의신탁하였으며, 그 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액을 환산가액에 의한 OOO원으로 산정하여 과세자료를 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 이에 따라 2014.8.6. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.13. 이의신청을 거쳐 2015.3.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 청구인과 OOO 간에 2003년 9월에 체결한 쟁점토지 관련 명의신탁계약서를 근거로 청구인이 2004.9.24. 쟁점토지를 OOO에게 명의신탁한 것으로 본 듯하나, 2004년에 작성한 매매계약서에 의하면 매수인은 OOO으로 기재되어 있으나 보증인은 OOO(주)로 되어 있는바, OOO(주)는 쟁점토지를 콘도 등 건축목적으로 취득하였으며, 2004.10.2. 작성한 쟁점토지 매입 관련 잔금 OOO원에 대한 지불약정각서에 의하면 “

2. 대물지급하기로 한 금 OOO원에 대하여 OOO(주)에서 시공하는 OOO 재건축아파트 31평으로 지급하여 분양계약과 동시에 공급계약서를 작성하여 준다”라고 OOO(주)가 채무자의 주체가 되어 있는 점에서 쟁점토지의 실제 소유자는 OOO(주)로, 이는 2007.12.28. OOO장의 “부동산실명법 위반혐의자 통보서”와 2007년 12월 “OOO(주) 대표이사인 청구인의 확인서” 및 2007.12.26. OOO의 확인서에 의하여 확인되는 점과 관련 약정서의 특약사항 제3조에서도 “매도인은 매매대금 OOO원 중 일부대금에 대하여 현금 대신 아파트로 대물변제하기로 하며, 대물변제아파트는 일반인에 대한 분양가가 OOO원으로 한다”고 기재되어 있는 점으로 볼 때 쟁점토지의 실지 취득자 및 명의신탁자는 OOO(주)이다.

(2) 설령, 쟁점토지의 명의신탁자를 청구인으로 본다 하더라도, 청구인은 쟁점토지를 OOO원에 매입하여 OOO원에 양도한 사실이 쟁점토지의 취득에 관한 계약서와 청구인이 쟁점토지의 취득가액OOO 중 잔금 OOO원을 지급하지 아니하였다 하여 2014.8.6. OOO이 OOO(주)를 상대로 제기한 2014가합40386(매매대금 등 반환청구)의 소장에 의하여 확인되는바, 이에 따르면 양도차익이 발생되지 않음에도 불구하고 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로 하고 취득가액을 OOO원으로 하여 OOO원의 양도차익을 산정하여 청구인에게 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1) OOO장의 2007년에 한 쟁점토지에 대한 소유자판단은 전적으로 청구인과 OOO의 확인서에 의존한 결정으로, 이건 조사에서 확인된 부동산명의신탁계약서의 존재를 모르고 내린 결정이었으며, 이건 조사에서 명의수탁자 OOO은 부동산명의신탁계약서를 제시하며 청구인을 쟁점토지의 실제소유자로 지목하였으며, OOO(주)에서 시공하는 아파트를 쟁점토지의 매매잔금으로 지급하기로 약정했다는 점은 쟁점토지의 실제 소유자를 가리는데 상관없는 것으로, 아파트가 잔금으로 지급되지도 않아 동 약정의 진실성도 의문스럽고, 쟁점토지의 잔금약정에 대하여 OOO(주)가 보증인이 되었다는 것도 실제 소유자를 가리는데 상관이 없는 것이며, 오히려 OOO(주)가 보증인이 되었다는 것은 해당거래의 당사자가 아니라는 증거가 되는 것이고(거래당사자가 보증인이 될 수 없으므로), 쟁점토지를 OOO(주)의 사업부지로 사용할 목적으로 취득하였다는 것도 실제 소유자를 가리는 근거는 아니며, 부동산명의신탁계약서에서 확인되는 명의신탁자가 청구인인 점과 거래금액(취득가액)이 OOO원으로 과다책정된 것도 청구인이 취득한 후 관련 회사인 OOO(주)에 양도하려는 의도였던 것으로 볼 수 있고, 부동산명의신탁계약서의 작성일자가 쟁점임야 취득일자보다 1년 이전이라 하여 그 내용이 사실과 다르다고 볼 수 없으므로 쟁점토지의 실제 소유자를 청구인으로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

(2) 2004년 쟁점토지의 기준시가는 OOO원이었데, 청구인이 주장하는 OOO원은 기준시가 대비 15.7배에 해당하는 금액으로서 실지거래가액으로 보기에는 지나치게 과다한 점에서 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서는 당시의 시가를 반영한 것이 아니며, 세무조사시 양도자인 OOO에게 양도가액을 조회·회신을 요구했으나 이에 응하지 않고 있어(전소유자에 대해서 양도소득세 무신고를 원인으로 기준시가로 결정되었다) 쟁점토지의 실지 양도대가가 얼마인지 확인되지 아니하며, 청구인도 실제 지급한 매매대금에 대한 구체적 자료를 제출하지 않고 있는바, OOO은 2005.3.24. 쟁점토지에 가압류를 설정했으나 2009년에 쟁점토지의 경락대금에서 배당을 전혀 받지 못했는데, 조사일 현재(5년 동안)까지 아무런 조치를 취하지 않고 있다가 이 건 세무조사결과를 통보한 이후인 2014.8.6.에 와서 OOO과 청구인을 상대로 부동산매매대금 지급청구의 소를 제기하였는바, 이는 청구인의 조세불복에 도움이 되고자 하는 행위로 보이고, 청구인은 쟁점토지는 OOO(주)가 건설부지로 사용하기 위해 쟁점토지를 취득한 것이라고 주장하나 2004년 당시 청구인은 OOO(주)를 운영하던 자로서 쟁점토지의 취득가액을 높게 부풀려 취득하고 추후 OOO(주)에게 높은 가액으로 양도함으로써 공사원가를 부풀리고 회사자금을 유출하려는 의도였을 수 있는 점에서 청구인이 제시한 부동산매매계약서만으로는 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 보기 어렵다고 보이므로 쟁점토지 취득당시의 기준시가 비율로 양도가액을 안분하여 환산가액을 산정한 후 이를 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세를 결정한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 쟁점토지의 명의신탁자는 청구인이 아니라 OOO(주)라는 청구주장의 당부

② 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(3) 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2 【 추계결정 및 경정 】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동 조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도 당시의 실지거래가액 , 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득 당시의 기준시가

양도 당시의 기준시가

(괄호안 생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 등기부(갑구)상 소유권이전내역을 보면, 쟁점토지는 2003.7.21. OOO에서 OOO에게 소유권이전된 후 2004.9.24. OOO에게 매매를 원인으로 소유권이전되었고, 2009.10.16.에 이르러 임의경매를 원인으로 OOO 외 2명에게 소유권이전된 것으로 나타나고 있으며, OOO은 채권액 OOO원의 확보를 목적으로 2005.3.24. OOO으로부터 가압류결정OOO을 받았으나, 2009.10.16. 쟁점토지가 OOO 외 2명에게 경락을 원인으로 양도(경락가액 OOO원으로 OOO가 OOO% 배당받고, OOO을 포함한 나머지 채권자들은 배당받지 못함)되면서 동 가압류등기도 말소된 것으로 나타나고, 쟁점토지의 등기부(을구)의 기재내용을 보면, 2004.9.24. 주식회사 OOO의 채무자 OOO에 대한 채권최고액은 OOO원으로 한 근저당권을 설정한 후 2009.10.16. 경매를 원인으로 동 근저당권이 말소된 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점토지의 명의신탁자가 청구인이 아니라 OOO(주)라고 주장하며 2013.10.24. OOO의 확인서와 쟁점토지 취득대금 OOO원의 지급자가 OOO(주)라는 2014.9.10.자 매매계약서, 2014.9.24.자 OOO(주)내부기안문서를 제기하고 있으나, 이는 쟁점토지 취득대금의 지급방법만을 의미할 뿐 OOO(주)가 쟁점토지에 대한 소유권을 행사한 것으로 볼 만한 객관적인 증빙제시가 없는 반면 처분청이 제시한 2003년 9월경의 부동산명의신탁계약서를 보면 청구인이 쟁점토지의 매수계약 시 청구인이 위탁자로, OOO이 수탁자로 하여 OOO의 명의로 계약 및 소유권을 이전하는 것으로 신탁한다고 기재되어 있고, 실제 2004.9.24. 쟁점토지가 OOO 명의로 소유권이전된 것으로 확인된다.

(다) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 등기부등본상 명의자 OOO은 2004.9.24. 쟁점토지를 OOO으로부터 취득한 후 OOO(주) 명의로 대출받은 금액 중에서 OOO원을 지급한 것으로 나타나나, 쟁점토지의 매매과정을 보면, OOO이 쟁점토지를 취득하기 전인 2003년 9월경 이미 청구인이 쟁점토지를 취득하였다는 전제하에 OOO에게 명의신탁하기로 약정한 사실이 명백하게 나타나고 있는 점, 실지로 2004.9.24. 쟁점토지를 취득한 후 OOO 명의로 소유권이전 등기된 점, 비록 쟁점토지 취득일 이후이기는 하나 2004년 12월 OOO(주)가 폐업하였으며, 이후 쟁점토지의 등기사실이 전혀 변경되지 않은 점 등에 비추어 쟁점토지의 명의신탁자는 OOO(주)가 아니라 청구인으로 보이므로 처분청이 쟁점토지의 명의신탁자를 청구인으로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 2004.9.10.자 쟁점토지 매매계약서 등을 보면, 매도자는 OOO, 매수자는 OOO으로 하여 쟁점토지를 OOO원(계약금 2004.9.10. OOO원, 잔금 2004.9.24. OOO원)으로 기재되어 있고, 특약 제3조에서 매도인은 매매대금 OOO원 중 일부대금에 대하여 현금 대신 OOO(주)가 건설중인 OOO 31평형으로 지급하며, 산정금액은 분양가(약 OOO원)의 일부를 할인한 OOO원으로 하는 것으로 약정되어 있으나 이를 이행한 사실이 없으며, 2004년 당시 쟁점토지의 기준시가는 OOO원인 반면 쟁점토지의 매매거래대금은 OOO원으로 이는 기준시가 대비 15.7배에 이르는 과다한 금액으로 나타나고 있으나 이를 시가로 볼 만한 매매사례가액이나 고가로 거래될 만한 정당한 사유에 대한 소명은 없다. (나) 2004.11.16.자 OOO(주)의 관재업무 보고서에 첨부된 토지 및 건물소유현황을 보면 2004.9.24. OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 취득하고 OOO원을 투입한 것으로 적혀 있으며, 2014.9.24.자 쟁점토지를 담보로 OOO으로부터 대출받은 OOO원의 사용처를 보면, OOO에게 토지대금조로 OOO원을 지급하고, 나머지 OOO원은 OOO(주) 통장으로 입금한 것으로 나타나고 있으나 잔금을 지급하지 않은 사유에 대한 소명이 없다.

(다) 2014.8.6.자 OOO에 접수한 원고 OOO의 소장내역을 보면, OOO은 OOO에게 쟁점토지를 2004.9.10. OOO원에 양도한 바 있으나 OOO은 청구인을 대동한 채 2004.9.24.로 매매계약 잔금일을 지정해 놓고, 2004.10.2. 잔금 중 일부만 지급한 채 OOO원에 대하여 지불약정확인각서를 작성하여 주었으나 현재까지 이를 이행하고 있지 않아 청구인을 고발하여 실형을 선고받게 하였으나, 최근 보상받은 금전이 있다고 하여 OOO과 청구인을 상대로 매매대금 중 잔금 OOO원의 반환청구 소를 제기하였다고 기록되어 있고, 소장 뒤에는 2004.9.10.자 부동산매매계약서와 2004.10.2.자 지불약정확인서가 첨부되어 있는 것으로 나타나고 있는바, 2004.10.2.자 OOO이 OOO에게 작성하여 주었다는 지불약정확인 각서를 보면, OOO은 쟁점토지의 매매계약과 관련하여 잔금 OOO원을 OOO에게 현금 OOO원을 지급[

① OOO : OOO(주)에서 시공하는 OOO 재건축아파트 31평형]할 것을 약정하여 주고 OOO(주)가 이를 보증하는 것으로 약정되어 있으나 현재까지 이를 이행한 사실은 없는 것으로 나타나고 있다.

(라) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 제출한 2004.9.10.자 쟁점토지의 매매계약서를 보면 그 거래금액이 OOO원으로 기재되어 있고, 이는 2004년 당시 지목이 임야임인 쟁점토지의 기준시가OOO의 15.7배에 이르고 있으나 고가에 거래될 만한 정당한 사유에 대한 소명이 없어 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 2004년 당시 실지거래내용을 적정하게 반영한 것으로 보기 어려운 점, 쟁점토지의 매매대금 정산내역을 보면 2014.9.24.자 쟁점토지를 담보로 OOO로부터 OOO원을 대출받아 OOO에게 토지대금조로 OOO원만을 지급하고 나머지 잔금은 지급하지 아니한 채 잔여액 OOO원을 OOO(주) 통장으로 입금하여 사용하였는바, OOO원을 지급하지 아니한 명백한 사유가 확인되지 않는 점, OOO은 쟁점토지를 양도한 후 2005.3.24. 쟁점토지에 가압류를 설정한 후 2009년 쟁점토지 경락대금에서 배당을 전혀 받지 못했음에도 조사일 현재(5년 동안)까지 아무런 조치를 취하지 않고 있다가 청구인에게 추가적인 재산이 발생되지 않았음에도 이 건 세무조사결과를 통보한 이후인 2014.8.6.에 와서야 OOO과 청구인을 상대로 부동산매매대금 지급청구의 소를 제기하였는바, 이는 청구인의 조세불복에 도움이 되고자 하는 행위로 보이는 점, 청구인은 2004년 당시 OOO(주)를 운영하던 자로 쟁점토지를 OOO(주)의 건설부지로 사용하기 위한 목적으로 취득하였던 것이라고 주장하나 청구인 취득 당시 취득가액을 높게 기재하고 추후 청구인이 OOO(주)에게 높은 가액으로 양도(양도소득세 과세미달)함으로써, 동 법인의 건설공사원가를 부풀려 그만큼 사전에 회사자금을 유출하려는 의도가 있었을 개연성도 있다고 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 양수가액이 불분명한

것으로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.