상속으로 취득한 부동산의 취득가액 산정(기각)

피상속인의 취득시기가 상속개시일보다 2년 7개월 전이고 개별공시지가도 상승하고 있으므로 동 취득가액을 상속 당시의 시가로 볼 수 없어 보충적 평가방법인 기준시가로 양도소득세를 과세함

1. 처분개요

가. 청구인은 2005.7.23. OOOOO OO OOO OOOOO 대지 854.3㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속으로 취득하여 2006.10.30.이를 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 380,000,000원, 환산취득가액 342,678,571원)하여 해당 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점토지를 상속으로 취득하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가인 172,568,600원으로 하여 2009.4.14. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 59,065,190원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.5.4. 이의신청을 거쳐 2009.7.30. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

피상속인 OOO은 OOOOOO과 주식회사 OOOO간에 체결한 OOOOO OO OOO 개발사업에 OOOOOO으로부터 쟁점토지의 양수를 목적으로 1995.8.28. OOOOOO과 265백만원에 매매계약을 체결하였고, 2002.12.20. 주식회사 OOOOO( 주식회사 OOOO의 부도로 OOOO주식회사가 개발사업권을 양수하였고, 주식회사 OOOO과 OOOO주식회사와의 분쟁으로 소유권을 이전받지 못하고 있다가 주식회사 OOOOO 대표이사 OOO과 합의하였음)으로부터 쟁점토지의 환지 감소분으로 인해 21백만원을 수령하면서 2002.12.31. 피상속인 명의로 쟁점토지의 소유권을 이전하였는바, 쟁점토지의 소유권이전시 위 거래를 근거로 한 등록세 과세표준 243,511,000원(계약금액 265,321,000원 - 환지감소로 인한 수령액 21,810,000원)을 쟁점토지의 취득당시 시가로 보아 경정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 위 등록세 과세표준의 거래시기가 1995.8.28.과 2002.12.20.로서 상속개시일 2005.7.23.과는 상당한 기간 차이가 있고, 기준시가의 가격변동으로 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정할 수 있는 범위에 속하지 아니하므로 쟁점토지의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가로 산정하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구인이 쟁점토지의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 데 대하여 처분청은「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것)제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액제99조【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물가. 토 지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(2) 소득세법 시행령(2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정된것)제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

(3) 상속세 및 증여세법(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것)제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

(4) 상속세 및 증여세법 시행령 (2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정된 것)제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.7.23. 쟁점토지를 상속으로 취득하여 2006.10.30. 이를 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 해당 양도소득세를 신고한 데 대하여, 처분청은 쟁점토지를 상속으로 취득하였으므로 쟁점토지의 취득가액을 「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 피상속인이 쟁점토지의 양수를 목적으로 1995.8.28. OOOOOO과 265백만원에 매매계약을 체결하였고, 2002.12.20. 주식회사 OOOOO으로부터 쟁점토지의 환지 감소분으로 인해 21백만원을 수령하면서 2002.12.31. 피상속인 명의로 쟁점토지의 소유권을 이전하였는바, 쟁점토지의 소유권이전시 위 거래를 근거로 한 등록세 과세표준인 243,511,000원을 쟁점토지의 취득당시 시가로 보아 경정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 이 건 등기부등본에 의하면, 피상속인 OOO이 쟁점토지를 2002.12.31. 매매로 취득하였다가, 청구인이 2005.7.23. 합의분할에 의한 상속을 등기원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전받아 2006.10.30. 380,000,000원에 매매로 양도한 내용이 나타난다.

(4) 피상속인 OOO과 계약업무대행사 OOOO주식회사가 1995.8.28. 작성한 선투자자 정리 집행(토지)계약서에 의하면, 전 사업시행자인 주식회사 OOOO이 사업시행시 투자하였던 선투자자의 정리를 위하여 현 사업시행자인 OOOO주식회사와 OOOOO 사이에 체결한 일산유원지 및 울기공원 개발에 관한 변경협약서 등에 의거 OOOOO의 계약업무를 대행하여 OOOO주식회사가 선투자자와 계약을 체결하는 것이며, 주식회사 OOOO과 OOOO주식회사 사이에 체결한 협약서에 의거 주식회사 OOOO의 정리사업을 대행하는 것으로 현 사업시행자인 OOOO주식회사와 OOO 사이에 예정토지(권리면적 및 확정면적 957.3㎡, 종전투자현황 : 289.5평, 투자금액 265,321천원)를 지급하기로 계약체결한 내용이 나타나며,피상속인 OOO과 주식회사 OOOOO 대표이사 OOO이 2002.12.20. 작성한 합의서에는 OOOOOOOOO과 관련하여 사업시행자인 주식회사 OOOOO과 사업지구 내 편입토지 선투자자인 OOO과 쟁점토지의 환지로 21,810,000원을 수령(확정면적 854.3㎡, 권리면적 957.3㎡, 정산면적 △103㎡, 청산단가 211,750원)함에 합의하기로 한 내용이 나타나고 있다.

(5) 피상속인이 쟁점토지를 취득할 당시(2002.12.31.) 쟁점토지의 개별공시지가는 1㎡당 150,000원이고(2002.1.1.기준), 청구인의 상속당시(2005.7.23.) 쟁점토지의 개별공시지가는 1㎡당 202,000원(2005. 1. 1. 기준)이며, 양도당시 쟁점토지의 개별공시지가는 1㎡당 224,000원(2006.1.1.기준)으로 나타나고 있다.

(6) 살피건대,「소득세법 시행령」제163조제9항에서 상속받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고,「상속세 및 증여세법」제60조제1항 및 제2항에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있으며,동법 시행령 제49조제5항에서는 당해 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매가액을 제60조 제2항의 시가로 본다고 규정하고 있고,동법 시행령 제49조제1항 및 제2항에서는 상속재산의 경우, 상속재산의 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우 그 매매계약일의 거래가액을 상속재산가액으로 볼 수 있다고 규정하면서 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바,청구인이 주장하는 피상속인의 등록세 과세표준 가액은 쟁점토지의상속개시일보다 약 2년 7개월 전의 피상속인의 취득가액이며, 개별공시지가도 상승 추세인 점 등으로 보아 「상속세 및 증여세법」상 취득당시 시가로 볼 수 없다고 보이므로 처분청이 쟁점토지의 취득가액을「상속세 및 증여세법」상 보충적 평가방법인 기준시가를 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.