상가 입주자로부터 받지 못한 체납관리비 중 전용부분 관리비를 대손금으로 손금산입할 수 있는지 여부(취소)

상가 입주자로부터 받지 못한 체납관리비 중 전용부분 관리비 체납액을 상가입주자로부터 소유권을 승계받은 인수회사에 청구하지 아니하고 대손금으로 손금산입한 것은 정당함

1. 처분개요

가.청구법인은 OO OOO OOO OOO OOO OO OOOO OO(이하 “쟁점건물”이라 한다)에서 쟁점건물을 다른 소유주들과 구분소유하여 도·소매 대형할인점 및 쟁점건물의 관리업을 영위하고 있는 사업자로서 2001.8.20.부터 2005.6.21.까지 쟁점건물의 6층～9층을 소유하면서 스포츠센터를 운영하고 있던 (주)OOOOO(이하 “OO”이라 한다)에 대한 전용부분 미수관리비 10억3,698만7,087원(이하 “쟁점미수관리비”라 한다)을 대손금으로 계상한 후 2006사업연도 법인세 신고시 동 대손금을 손금불산입하는 세무조정을 하여 법인세를 신고·납부하였다가 2008.3.10. 쟁점미수관리비를 대손금으로 손금산입하여 2006사업연도 법인세 2억5,924만6,770원을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.

나.처분청은쟁점미수관리비가 대손요건을 충족하지 않았다는 이유로 2009.1.29. 청구법인의 경정청구를 거부하였다.

다.청구법인은 이에 불복하여 2009.3.10. 이의신청을 거쳐 2009.6.15. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

(1)(주)OOOOOOOO(이하 “인수회사”라 한다)가 OO이 소유한 쟁점건물의 6층～9층을 인수하였고, 쟁점미수관리비는 OO이 소유하고 있던 전용면적에 대한 관리비로서 공용면적에 해당되는 관리비(인수회사로부터 징수함)와는 달리 인수회사에게 승계되지 아니하는 것(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OOOOO OO, OO O)이다.

(2)쟁점건물은 집단상가 건물로서 구분소유자들이 직접관리하지 않고 청구법인에게 위탁하는 방법으로 관리하고 있어 청구법인이 쟁점건물의 관리주체이고, 청구법인이 구분소유자 및 입주자들에게 사업상 독립적으로 관리용역을 공급한 대가로 관리비를 징수하는 것으로 쟁점미수관리비에 대한 세금계산서를 교부하여 부가가치세 신고 및 청구법인의 수입금액으로 계상하였으므로 쟁점미수관리비는 청구법인에게 귀속되는 것이다. 또한, OO에 대한 국세 체납액에 대하여 처분청이 결손처분하였으므로 대손금으로 손금산입할 요건이 충족된 것이다. 따라서, 쟁점미수관리비가 상가운영위원회에 귀속된다는 처분청의 주장은 부당하다.

나. 처분청 의견

(1)청구법인은 쟁점미수관리비를 상가운영위원회나 구분 소유자들에게청구할 수도 없어 대손요건을 충족한다고 주장하나, 쟁점건물의관리규약 상소유권자의 지위를 승계한 자가전소유자의 권리와 의무를 승계하도록 되어 있어 쟁점미수관리비도 인수회사가 승계하였다고 보아야 한다.

(2)청구법인이 OO의 지위를 승계한 인수회사에 대한 적극적인 채권행사 없이 대손금으로 계상할 수 있는 것은 아니며, 법적인 판단 등에 의하여 인수회사에 대한 채권이 소멸한다 해도 구분 소유자의 지위에서 청구법인에게 귀속되는 부분에 한해 대손금을 계상할 수 있는 것이다.

(3)상가운영위원회가 작성한 관리규약에 상가운영위원회에 손해가 발생하였을 경우 손해발생 책임이 있는 구분소유자가 상가운영위원회에게 손해를 배상하여야 한다고 기재되어 있는 점에 비추어 쟁점미수관리비는 청구법인이 아닌 상가운영위원회에 귀속되는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점청구법인이 상가 입주자로부터 받지 못한 체납관리비 중 전용부분 관리비 체납액을 상가입주자로부터 소유권을 승계받은 인수회사에 청구하지 아니하고 대손금으로 손금산입할 수 있는지 여부

나. 관련법령 등

(1)법인세법 제19조(손금의 범위)

① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것을 제외하고 당해 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 손비는 이 법 및 다른 법률에 달리 정하고 있는 것을 제외하고는 그 법인의 사업과 관련하여 발생하거나 지출된 손실 또는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이거나 수익과 직접 관련된 것으로 한다.

③ 제1항부터 제2항까지의 규정에 따른 손비의 범위 및 구분 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.제34조 (대손충당금등의 손금산입)

① 내국법인이 각 사업연도에 외상매출금·대여금 기타 이에 준하는 채권의 대손에 충당하기 위하여 대손충당금을 손금으로 계상한 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액의 범위안에서 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입한다.

② 내국법인이 보유하고 있는 채권중 채무자의 파산등 대통령령이 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권의 금액(이하 이 조에서 "대손금"이라 한다)은 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 손금에 산입한다.

(2)법인세법 시행령 제62조(대손금의 범위)

① 법 제34조 제2항에서 "대통령령이 정하는 사유로 회수할 수 없는 채권"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.10.「국세징수법」 제86조제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장으로부터 국세결손처분을 받은 채무자에 대한 채권(저당권이 설정되어 있는 채권을 제외한다)

③ 제1항 각호의 1에 해당하는 대손금은 다음 각호의 날이 속하는 사업연도의 손금으로 한다.

1. 제1항 제1호 내지 제7호에 해당하는 경우에는 당해 사유가 발생한 날

2. 기타의 경우에는 당해 사유가 발생하여 손금으로 계상한 날(3)집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 (공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력) 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.제23조 (관리단의 당연설립 등)

① 건물에 대하여 구분소유관계가성립되면 구분소유자는 전원으로서 건물 및 그 대지와 부속시설의관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 의하여 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.제24조 (관리인의 선임 등)

① 구분소유자가 10인이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다.

② 관리인은 관리단집회의 결의에 의하여 선임되거나 해임된다.

③ 관리인에게 부정한 행위 기타 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 그 해임을 법원에 청구할 수 있다.제25조 (관리인의 권한과 의무)

① 관리인은 다음과 같은 행위를 할 권한과 의무를 가진다.

1. 공용부분의 보존ㆍ관리 및 변경을 위한 행위

2. 관리단의 사무의 집행을 위한 분담금액 및 비용을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

3. 관리단의 사업시행에 관련하여 관리단을 대표하여 행하는 재판상 또는 재판 외의 행위

4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위

② 관리인의 대표권은 이를 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.제27조 (관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임)

① 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다.

② 구분소유자의 특별승계인은 승계전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다.제28조 (규약)

① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원의 이해에 관계가 없는 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하는 한 이것을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 경우에 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.

다. 사실관계 및 판단

(1)청구법인은 쟁점건물 구분소유자의 지위에서 쟁점건물을 관리하고 있던 OOOOOO로부터 관리인의 자격을 승계하여쟁점건물 관리업무를 수행하고 있는 것으로 심리자료에 나타난다.

(2)쟁점건물 등기부등본을 보면, 인수회사는 OO이 소유하고 있던 쟁점건물의 6001호 판매시설 및 수영장 2,760.81㎡, 7001호 사우나 및 운동시설 4,531.81㎡, 9001호 운동시설 1,163.9㎡ 합계 8,456.52㎡를 2005.10.6. 경매를 통해 인수한 것으로 나타난다.

(3)2006.6.25.자로 청구법인이 인수회사에게 보낸 공문서를 보면, 청구법인은 인수회사에게 OO이 체납하고 있던 관리비 15억870만5,344원(2005년 10월 이전 공용부분 관리비 12억4,247만1,017원, 2005년 11월부터 2006년 5월까지 전용·공용부분 관리비 2억6,623만4,327원)에 대하여 2006.6.30.까지 납부하여 줄 것을 요청하였고, 하나은행에서 발행한 이체확인증에 의하면, 2006.6.29. 인수회사가 청구법인에게 15억870만5,344원을 이체한 것으로 나타난다.

(4)청구법인이 2006사업연도 대손금 10억3,698만7,087원을 장부에 계상한 것으로 심리자료에 나타난다.

(5)2000.1.1.자 쟁점건물의건물관리 위임계약서에 의하면, 청구법인은 2000.1.1.자로 쟁점상가의 건물관리를 하고 있던(주)OOOOOO로부터 건물관리 일체의 권한을 위임받은 것으로 되어 있고, 위임 내용에는 “

2. 건물 관리비 부과업무 및 입금 업무(건물관리 비용발생 부담 및 배분, 수익자), 4.기존 건물관리규약 일반내용은 계속 유지된다.” 등의 사항이 포함되어 있다.

(6)(주)OOOOOO 운영위원회의 관리규약을 보면, 다음과 같이 나타난다.(가)제5조(구성) 이 운영위원회는 쟁점건물에 소유권을 가지는 구분소유자로 구성한다.(나)제8조(권리의무의 승계)이 규약의 권리와 의무는 등기부상소유권 변동으로 소유권자의 지위를 승계한 자에게 자동적으로 승계된다.(다)제12조(벌칙)

1. 관리인은 구분소유자 등(구분소유자와 점유자)이 이 규약과 집회 등에서 정한 제규정 및 의결사항에 의한 의무를 이행하지 아니하거나 위반하는 행위를 하여 그 의무 이행이나 위반행위의 중지를 권고하였음에도 이를 이행하지 아니할 때에는 당해 구분소유자 등에 대하여 입점금지, 단전, 단수, 폐문, 상품반출입금지, 영업금지 등 기타 필요한 법적조치를 취할 수 있다.

2. 제6조 내지 제11조에 규정된 행위로 인하여 관리단에 손해가 발생하였을 경우에는 그 손해발생에 책임이 있는 구분소유자 등은 그 손해를 배상하여야 한다.(라)제44조(관리인의 권한과 의무) 1.-

③ 상가의 개점업무 추진 및 관리운영에 따른 영업, 판촉 등에 관한 전반적인 업무의 집행을 위한 관리비 등의 제비용 분담금액을 각 구분소유자에게 부과·징수하는 행위 및 그 금원을 관리하고 집행하는 행위(라)제48조(관리비 등의 내용)

1. 구분소유자등은 건물의 관리운영에 소요되는 일체의 비용(이하 “관리비”라 약칭)을 관리인이 정한 부과기준에 따라 부담하여야 한다.

2. 관리비의 내용은 아래 각 호에 기재하는 바와 같다.

① 관리단의 사무집행에 소요되는 일체의 인건비 등 제비용

② 냉난방, 경비, 주차관리, 청소, 시설보수 및 점검, 공용부분 등의 수선, 개조, 복구 등에 소요되는 제 비용

③ 공동 영업활동 및 광고판촉 활동에 소요되는 일체의 공동부담 비용(이하 생략)(7)국세통합전산망 자료에 의하면, 처분청은 2005.12.22. OO이 체납한 부가가치세 등 6,637만7,000원을 결손처분한 것으로 나타난다.

(8)청구법인은 OO에 대한 미수관리비를 장부상수입금액으로 계상하였고, 부가가치세 신고시 과세표준에 포함하여신고한 것으로 심리자료에 나타나며, 처분청도 이견이 없다.

(9) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 청구법인의 주장이 타당한지 보면, 처분청은 상가운영위원회가 작성한 관리규약에 “집합건물의 구분소유자들은 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 당연 설립하도록 되어 있는 점, 쟁점건물의 구분소유자들로 구성된 상가운영위원회가 청구법인을 쟁점건물의 관리인으로 위임한 점, 상가운영위원회에 손해가 발생하였을 경우 손해발생 책임이 있는 구분소유자가 상가운영위원회에게 손해를 배상하여야 한다”고 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점미수관리비는 청구법인이 아닌 상가운영위원회에 귀속된다고 볼 수 있다는 의견이나, 법원이 관리규약과 상관 없이 집합건물의 공용면적에 대한 관리비는 인수회사에 승계되나 전용면적에 대한 관리비는 승계되지 아니하는 것으로 판결(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OOOOO OO)하고 있으며, 청구법인이 동 판결에 따라 공용면적에 대한 관리비는 인수회사로부터 징수하였고, OO에 대한 체납세금을 처분청이 결손처분하였으므로「법인세법 시행령」 제62조(대손금의 범위) 제1항 제10호의 요건을 충족하고 있는 것으로 보인다.또한, 상가운영위원회의 실체가 없으며, 청구법인이 쟁점건물의 관리주체로서 자기의 책임과 계산으로 OO에게 건물관리용역을 제공하고 세금계산서를 교부하였고, 동 용역의 대가를 청구법인의 수입금액으로 계상하여 미수관리비로 계상하였으므로 쟁점미수관리비는 청구법인에게 귀속되는 것으로 보이므로(OO OOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO) 청구법인의 주장이 타당한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.