청구인이 증여받은 쟁점주택의 시가를, 평가기준일 2년 이내에 이루어진 유사매매사례가액으로 평가심의위원회의 심의를 거친 가액으로 하여 증여세를 부과한 처분의 당부

쟁점주택 등은 매매계약일과 평가기준일 간의 공동주택가격 차이가 상당하고, 시세 등 역시 상당한 차이가 있음에도 처분청이 가격변동의 특별한 사정이 없음을 입증하였다고 보기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 2020.4.27. 배우자 AAA으로부터 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 지분 40%(이하 “증여주택”이라 한다)를 증여로 취득한 후, 2020.5.13. 증여주택의 증여재산가액을 2019.4.30. 고시된 쟁점주택 기준시가(OOO원)의 40%인 OOO원으로 하고, 증여재산공제액을 OOO원으로 하여 증여세를 신고하였다.

나.처분청은 OOO지방국세청(소득재산세과)의 공동주택 기준시가 신고 적정성 확인계획(2022년 6월)에 따라 증여주택의 증여일 전 1년 8개월 이내인 2018.8.1. 매매계약 된 OOO(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 거래가액(OOO원으로 이하 “쟁점매매사례가액”이라 한다)을 확인한 후, 2022.7.4. 동 쟁점매매사례가액을 「상속세 및 증여세법 시행령」(이하 “상증세법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항 단서 규정에 따른 쟁점주택의 시가로 볼 수 있는지 여부에 대하여 OOO지방국세청 평가심의위원회에 심의를 의뢰하였다.

다.처분청은 2022.7.28. 평가심의위원회에서 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 증여일 현재 쟁점주택의 시가로 보는 것이 타당하다는 결정을 하자, 증여주택의 증여재산가액을 비교대상주택의 쟁점매매사례가액의 40%인 OOO원으로 결정하여 2022.11.7. 청구인에게 2020.4.27. 증여분 증여세 OOO원을 결정·고지하였다.

라.청구인은 이에 불복하여 2022.11.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 가격변동의 특별한 요인이 없었다는 말만을 할 뿐, 가격상승이 없었다는 구체적인 근거를 제시하지 못하고 있는 점, 비교대상주택의 거래시기와 증여주택의 증여시기 사이에는 가격변동의 특별한 요인, 즉 정부의 부동산 정책발표와 재건축승인이 있었을 뿐만 아니라 실제로 32.4% 상당의 큰 폭의 가격상승이 있었던 점, 비교대상주택의 쟁점매매사례가액은 평가기간 밖에 있는 가액인 점, 쟁점주택과 비교대상주택은 개별적 가격형성요인이 서로 다른 점 등에서 처분청이 쟁점주택과 비교대상주택이 외형상 동일함을 이유로 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 본 것은 부당하다.

(1) 조세심판원 선결정례(조심 2021서1082, 2022.1.26.)에서는 평가기준일부터 소급하여 2년 이내의 매매사례가액을 시가로 인정하기 위하여는 가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다고 하고 있는데, 이는 시가로 삼기 위한 전제조건이므로 이를 충족하여야 하고, 이는 상증세법이 규정하는 시가평가원칙의 예외이므로 제한적으로 인정되어야 한다고 하고 있고, 다른 선결정례(조심 2017중4929, 2017.12.29.)에서는 쟁점부동산이 재건축지역인 경우 평가기준일 전후 지속적으로 가격이 상승한 사실이 나타나므로 가격변동의 특별한 사정이 없었다고 보기어렵고, 가격변동이란 가격이 상승하거나 하락하는 일이 거의 없어야 한다고 하여 이를 엄격하게 운용하여야 함을 언급하고 있다. 이 건에 있어 쟁점비교대상주택의 거래시기와 증여주택의 증여시기 사이에는 정부의 각종 부동산 대책발표로 가격 변동성이 강화된 사실이 있는바, 세부적으로 보면 주택담보대출 억제, 양도소득세 강화 및 장기보유특별공제 배제 등의 내용을 담은 2017.8.2.자 부동산시장 안정화대책이 있었고, 전세자금대출, 종합부동산세 인상 및 임대사업자 다주택 규제 등의 내용을 담은 2018.9.13.자 부동산시장 안정화대책이 있었으며, 이러한 정책의 발표와 시행은 시세변동에 더해 실제 부동산 거래가격의 변동성을 더욱 확대하였음은 물론 그러한 정책변경 자체가 가격변동의 특별한 사정이라 할 수 있다.

또한, 쟁점주택 단지는 2017년 9월 재건축승인을 받았고, 2018년 9월에는 사업시행 우선협상자 선정 등 재건축 과정이 한창 진행되고 있어 시세상승에 기폭제 역할을 하였는바, 이러한 재건축 승인이라는 특별한 요인과 정부의 부동산정책 발표가 복합적으로 작용하여 실제 쟁점주택의 가격이 급등하는 사정이 존재하였고(부동산 뱅크 사이트 주기별 과거시세 조회표에 의하면 평가기준일 2년 전부터 평가기준일까지 약 32% 상당의 시세 급등이 있었던 것으로 나타난다), 비교적 안정세를 보인다는 기준시가도 쟁점주택의 경우 2017년부터 2020년까지 매년 15.3%, 15.9%, 23%씩로 급등한 사실이 있다.

(2) 쟁점주택과 비교대상주택이 외형상 같다고 해서 경제적 실질가치도 동일하다고 간주하여 시가로 보는 것은 부당하다.비교대상주택과 쟁점주택은 외형상 동일하지만 주거요건(자동차 소음, 조망권)이나 층의 차이에 따른 선호도와 가격이 다른 물건이므로 두 주택을 단순하게 비교하는 것은 타당하지 아니하다.비교대상주택이 위치한 14층은 대모산을 조망하고 있어 쟁점주택보다 조망권면에서 훨씬 우월한 위치에 있고, 쟁점주택 단지의 구조를 보면 출입구가 4개로 구성되고, 각 14층이며, OOO에 가까운 출입구부터 1호 라인, OOO에서 떨어진 출입구는 4호 라인으로 되어 있는데, 통상 1호 및 2호 라인은 OOO과 가까워 다소간 자동차 소음이 있는 여건이다.또한 비교대상주택은 최고층인 14층에 위치하고 있어 재건축 후에는 층별 배정 시 고층배정이 예정되어 있으므로 쟁점주택보다는 상대적으로 높은 매매가격이 형성되는 것이 일반적인바, 쟁점주택과 외형적으로 기준시가가 동일하다 하여 동일한 선상에서 단순하게 가격을 비교하는 것은 실질적인 경제적 가치를 간과한 것으로 부당하다.

(3) 주무관청의 재건축 승인 후에는 조합원의 주택매매가 제한(10년 소유, 5년 거주요건)되어 있어 거래 자체가 빈번하지 않은바(2년간 단 2건 사례에 불과), 이처럼 비교가능성이 현저히 떨어지는 상황에서 쟁점주택의 시가를 2년여나 떨어져 있는 비교대상주택의 쟁점매매사례가액으로 평가하는 것은 합리적이지 아니하다.

나. 처분청 의견

쟁점주택에 대한 평가에 있어 관련 법령과 매매사례가액 등을 종합적으로 고려하였을 때, 쟁점주택과 비교대상주택은 면적·위치·용도·기준시가가 동일하고, 비교대상주택의 매매계약일(2018.8.1.)부터 평가기준일(2020.4.27.)까지 사이에 공부상 및 실제 이용현황 등에 있어 재산형태나 주위환경의 변화가 없으며, 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어려우므로 OOO지방국세청 평가심의위원회 평가결정에 따라 비교대상주택의 거래가액인 OOO원(매매사례가액)을 쟁점주택의 시가로 하여 증여주택의 증여재산가액을 평가한 것은 정당하다. 상증세법 제76조제1항 및 제4항에 따르면, 세무서장 등은 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한 후 그 신고한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 때에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 경정한다고 하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 단서에서는 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매사례가액이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위 환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있도록 규정하고 있는바, 이러한 조항은 오히려 납세자의 권익을 보장하기 위하여 마련된 절차로 청구인의 당초 신고에 따른 결정을 한 후 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 처분하였다하더라도 여기에 어떠한 절차적 하자가 있다고 볼 수 없다.

상증세법 제60조제1항은 상속세 및 증여세가 부과되는 재산의 가액을 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 의한다고 하면서 같은 조 제2항에서 ‘시가’의 의미를 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 정의하고 있고, 일정한 조건의 수용·공매 및 감정가격 등을 예시함으로써 시가로 인정되는 거래의 대략적인 기준을 제시하고 있으며,상증세법 시행령 제49조제1항은 “법 제60조 제2항에서 ‘수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’ 이란 평가기준일 전후 6개월 이내(증여일 전 6개월, 후 3개월)의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”고 규정하면서, 제1호 본문에서 “해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”고 규정하고 있는데, 이는 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 경우의 하나를 예시한 것이라고 할 것이고(대법원 2010.1.14. 선고 2007두23200 판결 등 참조), 여기서 말하는 ‘시가’란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액, 즉 정상적일 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 말한다 할 것이다.

이 건 사실관계에 의하면, 쟁점주택은 평가기간 내(증여일 전 6개월, 후 3개월) 매매사례가액이 없고, 시가에 포함하고자 하는 비교대상주택의 매매계약일은 2018.8.1., 증여주택의 증여일은 2020.1.27.로 평가기준일 전 2년 이내에 해당하며, 비교대상주택의 양도자와 양수자가상증세법 시행령 제49조의 1항에서 규정하는 특수관계자에 해당하지 아니하고, 비교대상주택은 증여일 전 2년 이내 매매계약된 주택 중 쟁점주택과 면적 및 공동주택가격이 동일하며, 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간(20개월) 중 재산형태의 변동사실이 없고, 주변지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화가 없으므로상증세법 시행령 제49조제1항 후단이 정한 ‘가격변동에 특별한 사정이 없는 경우’에 해당된다 할 것이어서 처분청이 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 적용하여 이 건 증여세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 증여세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 “고시주택가격”이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(2)상속세 및 증여세법 시행령 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3)상증세법 시행규칙 제15조【평가의 원칙 등】

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것제49조의2【평가심의위원회의 구성 등】

① 다음 각 호의 심의를 위하여 국세청과 지방국세청에 각각 평가심의위원회를 둔다.

1. 제49조 제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 매매 등의 가액의 시가인정

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인과 처분청이 제시한 심리자료에 의하여 확인되는 주요 사실관계는 다음과 같다.(가)청구인의 이 건 증여세 신고내역과 처분청의 결정결의 내역은 아래 ＜표1＞과 같다.

＜표1＞

청구인의 증여세 신고내역 및 처분청 결정내역 요약표

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ㅇ(나)처분청이 쟁점주택과 비교대상주택을 비교·검토한 내역은 아래 ＜표2＞와 같은바, 소재지와 층이 유사하고 기준시가와 면적, 용도가 동일한 것으로 검토한 것으로 나타난다.

＜표2＞

쟁점주택과 비교대상주택 비교·검토표

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ㅇ(다)쟁점주택과 비교대상주택의 평가기준일 전 2개 연도와 평가기준일이 속하는 연도의 공동주택가격 변동사항은 아래 ＜표3＞과 같은데, 3개 연도 모두 공동주택가격과 그 변동 사항이 동일한 것으로 나타난다.

＜표3＞

공동주택가격의 변동사항 비교표

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ㅇ(라)처분청이 제시한 쟁점주택 단지 인근 위성지도에 의하면, 쟁점주택 단지는 1983년 11월 준공된 4개동, 364세대 규모의 단지로 인근에 학교, 공원, 대단지 아파트가 있고, OOO이 있어 대중교통 이용이 용이한 것으로 나타난다.(마)평가기준일 직전 2개년부터 평가기준일까지 쟁점주택과 동일 단지 내 동일·유사면적의 시세동향은 아래 ＜표4＞와 같다.

＜표4＞

OOO은행 시세동향(전용 120.76㎡)

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ㅇ(바)처분청은 비교대상주택의 거래가 평가기준일 전 2년 이내의 기간 내에 이루어진 것으로 OOO지방국세청 평가심의위원회의 심의결과 비교대상주택의 매매계약일로부터 증여주택의 증여일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 비교대상주택의 매매사례가액을 증여주택의 시가로 인정하였다는 의견을 제시하며, 그 근거로 아래 ‘평가심의위원회의 평가결정서’를 제출하였다.

＜평가심의위원회 평가결정서＞

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ㅇ(사)청구인은 비교대상주택의 거래시기와 증여주택의 증여시기 사이에는 가격변동의 특별한 요인이 있었으므로 평가기간 밖에 있는 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 볼 수 없다고 주장하며 다음과 같이 그 근거를 제시하였다.1)청구인은 쟁점주택 단지가 2017년 9월 재건축승인을 시작으로 재건축 과정이 진행되었고, 당시 정부의 부동산정책 발표로 실제 쟁점주택 가격이 급등하는 특별한 사정이 존재하였다고 주장하며 그 근거로 아래 ＜표5＞의 ‘OOO은행 부동산 매물 및 시세조회표’와 ＜표6＞의 ‘부동산 뱅크 사이트 주기별 과거시세 조회표’를 제시하였는바, 동 자료에 의하면 쟁점주택은 평가기준일 2년 전부터 평가기준일까지 약 32% 상당의 시세 급등이 있었던 것으로 나타난다.

＜표5＞

OOO은행 부동산 매물 및 시세조회표

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ㅇ＜표6＞ 부동산 뱅크 사이트 주기별 과거시세 조회표

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ㅇ2)비교적 안정세를 보인다는 기준시가도 쟁점주택의 경우 2017년부터 2020년까지 매년 15.3%, 15.9%, 23%씩 급등하였는바, 쟁점주택의 연도별 공동주택가격은 2017년 OOO원, 2018년 OOO원, 2019년 OOO원, 2020년 OOO원으로 나타난다.

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대,「상속세 및 증여세법 시행령」제49조제2항에서 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다.

이하 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하면서, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는바, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매가 있는 경우에도 평가기준일부터 매매계약일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없다면 예외적으로 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매가액을 시가로 볼 수 있으나, 쟁점주택이 속한 아파트 단지가 2017년 9월 재건축승인을 시작으로 재건축 과정이 진행되었고, 당시 정부의 부동산정책 발표 이후 실제로 아파트 가격이 상승한 사실이 있는 점, 쟁점매매사례가액은 그 매매계약일이 쟁점주택 증여일과 1년 8개월(2018.8.1.부터 2020.4.27.까지)의 차이가 나고, 부동산 뱅크 사이트 주기별 과거시세 조회표에 의하면 그 기간 동안 쟁점주택의 아파트시세가 30% 이상 상승한 것으로 나타나며, 쟁점주택의 공동주택가격이 2017년부터 2020년까지 매년 15.3%, 15.9%, 23%씩 상승한 것으로 나타나는 등 가격변동의 특별한 사정이 없다고 단정하기 어려운 점 등을 종합할 때 처분청이상증세법 시행령 제49조제1항 단서 규정에

따라 비교대상주택의 쟁점매매사례가액을 쟁점주택의 시가로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로「국세기본법」제80조의2및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.