쟁점청산금을 주택의 양도대금으로 보고 1세대 3주택 이상이라 하여 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

주택 재개발 조합원이 수령한 청산금은 종전주택 및 부수토지의 유상이전 대가에 해당하는 점 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점청산금을 주택의 양도대금으로 보고 1세대 3주택 이상이라 하여 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은 소유하고 있던 OOO아파트 1109동 203호(이하 “종전주택”이라 한다)의 재건축으로 같은 곳의 OOO 1110동 202호(이하 “신축주택”이라 한다)를 배정받고, 2007.5.2. 종전주택 권리가액과 신축주택 분양가액과의 차액 OOO천원 상당의 청산금(이하 “쟁점청산금”이라 한다)을 수령하였으며,2012.8.28. 쟁점청산금에 대하여 양도소득세율을 일반세율로 적용하고장기보유특별공제를 적용하여 2007년 귀속 양도소득세 OOO천원을 기한 후 신고·납부하였다.

나. 2012.9. 처분청은 청구인의 기한 후 신고에 대한 결정을 하면서 쟁점청산금 수령일 현재 종전주택과 OOO아파트 1604동 603호(이하 “쟁점외1주택”이라 한다), OOO동 458-1 2층 주택(이하 “쟁점외2주택”이라 한다) 등 3주택을 보유하고 있어,「소득세법」제104조제1항제2호의3의 규정에 따라 1세대 3주택자의 양도에 해당한다고 보아중과세율(60%)을 적용하여, 2012.9.17. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

종전주택은 2004.6.18. 재건축사업시행인가 및 2005.4.11. 관리처분계획인가 되었으므로 사업시행인가일 이후에 조합원입주권으로 변환된 것으로 보아야 하는 바 조합원입주권 상태에서 양도계약(2005.5.13) 및 잔금을 수령(2007.5.2)하였으므로, 쟁점청산금은 종전주택의 분할양도가 아닌 사업시행인가로 취득한 조합원입주권의 일부를 조합에 제공하고 수령한 대가로서 중과대상에서 제외되어야 함에도, 쟁점청산금에 대하여 중과세율을 적용하여 과세한 처분청의 처분은 부당하다.또한, 쟁점청산금은 재건축과정에서 거주목적의 소형평수를 신청하여 불가피하게 발생된 것으로, 설령 청구인이 3주택자인 경우에도 종전주택의 권리가액과 신축주택의 분양가액의 차액으로 정산된 쟁점청산금은 일반적인 부동산의 양도와 달리 투기목적으로 주택을 양도한 것으로 볼 수 없으므로「소득세법」제104조제1항 제2의3호에 의한 1세대 3주택 중과세율 적용은 부당하다.

나. 처분청 의견

청산금은 종전주택의 유상이전에 해당하고,청구인이 쟁점청산금 수령일 현재 쟁점주택을 포함하여 3주택을 소유하고 있으므로, 1세대 3주택자에 해당되어 중과세율을 적용하여 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점청산금을 수령한 것에 대하여 처분청이 1세대 3주택 이상에해당하는 주택의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법(2007.12.31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것)제89조 (비과세양도소득)

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 일세대 一住宅(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

4. 삭제 <2005.12.31>

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및주거환경정비법」제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.제98조 (양도 또는 취득의 시기) 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.제104조 (양도소득세의 세율)

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산<양도소득과세표준> <세율>1천만원 이하 과세표준의 100분의 91천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 184천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 278천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만을 초과하는 금액의 100분의 362. ～ 2의

2. (생략)2의3.대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)양도소득과세표준의 100분의 602의

4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조 제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)양도소득과세표준의 100분의 602의

5. ～2의

8. (생 략)3.～

5. (생 략)

② ～

⑤ (생 략)

(2) 소득세법 시행령(2007.12.31. 대통령령 제220516호로 개정되기 전의 것)제162조 (양도 또는 취득의 시기)

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호안 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

3. ～

6. (생략)

② ～

⑧ (생략)제167조의3 (1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)

① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.1.「수도권정비계획법」제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택가. 광역시에 소속된 군 및「지방자치법」제3조제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역

2. ～

10. (생 략)

② ～

⑧ (생 략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본 등 심리자료를 살펴보면, 청구인은 1986.12.24. 취득한 종전주택을 2004.12.8. OOO단지재건축조합에 신탁을 원인으로 소유권이전한 것으로 나타나고, 종전주택이 재건축되어 2007.6.20. 신축주택을 취득한 것으로 나타나며,OOO단지 재건축 정비사업은 2005.4.6. 관리처분인가 되고, 2007.4.26. 이전고시가 된 것으로 OOO시장의 회신OOO문 내용에 나타나며,2007.5.2. 종전주택의 평가액OOO과 신축주택의 분양가액OOO과의 차액인 쟁점청산금 OOO천원을 시공사인 OOO물산으로부터 수령한 것으로 나타나고,소유권 이전고시일 현재 청구인은 종전주택을 비롯하여 쟁점외1주택 및 쟁점외2주택 등 3주택을 소유한 것으로 나타난다.

(2)살피건대,「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업에 참여한 조합원이 소유하던 종전주택을 조합에 제공하고 그 대가로 당해 조합으로부터 신축주택을 취득할 수 있는 권리와 청산금을 교부받은 경우 당해 청산금은 종전주택 및 부수토지의 유상이전에 해당하여 이는 양도소득세 과세대상에 해당되고,청구인은 쟁점청산금이 재건축과정에서 거주목적의 소형평수의 신청으로 불가피하게 발생하여 일반적인 부동산의 양도와 달리 투기목적으로 주택을 양도한 것으로 볼 수 없으므로「소득세법」제 104조 제1항 제2의3호에 의한 1세대 3주택 중과세율 적용이 부당하다고 주장하나, 2006.1.1. 이후부터는 조합원입주권도 주택수에 포함되도록「소득세법」제89조제2항이 신설되었고, 소유권 이전고시일(2007.4.26)현재 청구인은 종전주택을 비롯하여 쟁점외1주택 및 쟁점외2주택 등 3주택을 보유하고 있어 1세대 3주택자에 해당되며, 거주목적의 신축주택을 취득하는 과정에서 부득이하게 3주택을 보유하게 되었다고 보기는 어려운 점 등에서 청구주장을 받아들이기는 어려워 보인다(조심 2013서4588, 2013.3.6. 같은 뜻).

따라서 처분청이 양도소득세 중과세율을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.