쟁점물건을 주택으로 사용하였으므로 그 정착면적의 5배를 사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

건축물관리대장 등에 따르면 쟁점물건의 용도는 주택에서 근린생활시설로 변경된 후 양도일까지 그대로인 점, 청구인들이 약 1개월, 1동건물 1층 카센터의 종업원이 약 1년 3개월 동안 동 건물 소재지에 각 주민등록된 내역 외에 청구주장을 입증할 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가.청구인 OOO 및 그 배우자인 청구인 OOO(이하 각 “OOO” 및 “OOO”이라 하고, 이들을 합하여 이하 “청구인들”이라 한다)은 1982.6.12. 및 1987.12.17. 2회에 걸쳐 OOO 토지 및 건물(2개동으로 면적 143.73㎡의 2층 건물 및 면적 134.32㎡의 2층 건물로 구분되고, 이하 각 “1동건물” 및 “2동건물”이라 하며, 이를 합하여 이하 “전체건물”이라 한다)을 취득하였다가 2015.3.13. 양도한 후 2015.5.31. 양도소득세를 신고하면서 전체건물을 상가로 하고 그 정착면적의 3배를 사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하였다. 청구인들은 2015.10.8. 1동건물의 2층(면적 63.27㎡이며, 이하 “쟁점물건”이라 한다)이 주택에 해당한다 하여 그 정착면적의 5배를 사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하여 납부한 양도소득세를 환급하여 줄 것을 경정청구하였다. 나.처분청은 2016.2.15.부터 2016.3.5.까지 전체건물에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점물건이 청구인들의 보유기간 동안 상가로 사업자등록되어 있고 주택으로 사용되지 않았다고 보아 2016.4.11. 청구인들의 경정청구를 거부하였다. 다.청구인들은 이에 불복하여 2016.5.10. 이의신청을 거쳐 2016.9.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 1982.6.12. 및 1987.12.17. 쟁점물건의 지분 2분의1씩 각 취득한 후 2012.11.12.까지 주택으로 사용하였고, 2012.11.13.부터 2015.3.13. 양도시까지는 음식점(제3자에게 임대하였으며, ‘OOO’라는 상호의 호프집으로 사용되었다)으로 사용하였는바, 2012.11.13. 임대하기 전까지 제3자에게 임대한 사실이 없고, 동 소재지에 누구도 사업자등록을 한 사실이 없다. 쟁점물건은 2012년 전에 방 3개, 부엌, 화장실 및 거실로 구성되어 있었고, 2012년 호프집 운영을 위해 용도변경한 후에도 방 2개 및 거실을 식당으로, 방 1개를 카운터로 변경한 것 외에 벽, 기둥 등을 그대로 유지하였다. 쟁점물건은 비록 건축물관리대장 에 1994년부터 근린생활시설로 용도변경한 것으로 기재되어 있으나, 2011년 10월의 OOO의 로드뷰 사진에서 주택의 외형을 갖추고 있는 것으로 나타난다. 쟁점물건은 1동건물 2층에 위치하는바, 1층 사업장 종업원들의 기숙사용 주택으로 사용되었고, 실제 종업원들 중 OOO은 2005.7.20.부터 2006.10.29.까지 쟁점물건에 주민등록한 사실이 주민등록표(초본)에서 확인되며, 청구인들도 2012.7.9. 쟁점물건에 전입하였다가 2012.8.22. 전출한 사실이 주민등록표(초본)에서 확인된다.

청구인들이 건축물관리대장상 쟁점물건이 1994.12.2. 근린생활시설로 용도변경된 것이 잘못표기된 것이라는 민원을 2016.4.28. OOO(이하 “OOO장”이라 한다)에게 온라인으로 제출하여 2016.5.3. 받은 답변 및 같은 내용으로 2016.6.13. 진정서를 제출하여 2016.6.20. 받은 공문에 따르면, ‘1994.12.2.자 용도변경이 1동건물의 건축물관리대장에 정리된 것으로 보이나 현재 건축물 현황을 보았을 때 용도변경된 2층의 면적 63.44㎡가 1동건물의 현황과는 불일치하고 2동건물의 현황과 일치하므로 당시의 용도변경은 2동건물을 대상으로 이루어진 것으로 판단된다’고 기재되어 있는바, 건축물관리대장상 용도변경을 이유로 쟁점물건을 주택이 아니라고 본 처분청 의견은 타당하지 않다.

나. 처분청 의견

전체건물의 공부상 내역은 다음 <표1>과 같은바, 1동건물은 1982.6.9. 주택으로 신축된 후 1985.5.11. 근린생활시설로 용도변경되어 공부상 계속적으로 점포로 사용된 것으로 나타난다. <표1>전체건물의 공부상 내역 국세청 대내포털시스템(NTIS)에 따르면, 청구인들은 1988.1.1.부터 2012.9.25.까지 1동건물을 대민상사 및 청자 등 제3자에게 사업장으로 임대한 사실이 있는바, 1동건물 2층인 쟁점물건은 종업원들이 기숙사로 이용한 것이 아니라 일시적 거주한 것으로 봄이 타당하고, 사업장 특성상 제품 재고 및 차량 부품 창고가 필요한 점으로 볼 때 2층(쟁점물건)은 1동건물 1층 카센터의 부대시설 및 상가로 이용된 것으로 보인다. 1동건물에 대한 재산세 부과 내역을 보면 1동건물의 과세표준은 개별주택가격이 아닌 일반기준시가를 적용하여 재산세가 부과되고 있으므로 쟁점물건이 포함된 1동건물은 상가로 보인다. 쟁점물건이 주택으로 인정받기 위해서는 사실상 주거기능이 유지·관리되어 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있어야 하나, 과거 1동건물 1층 카센터에서 발생하는 기름냄새 및 주변 유흥업소의 소음 등의 환경으로 보아 장기간 독립적인 생활을 유지하기 힘들고 1층 카센터에 근무한 직원 중 OOO만이 불가피하게 2층에 주소를 둔 것으로 보이며 임차인은 2012.9.26.부터 1동건물에서 ‘OOO’라는 상호로 호프집을 영위하면서 2층 내부구조를 상가에 적합하게 변경하여 상시적인 주거가 가능하지 않다.

청구인들은 이 건에 대한 세무조사 종료 후 OOO장에게 온라인 민원상담을 신청하여 받은 답변을 근거로 쟁점물건이 1994.12.2. 주택에서 근린생활시설로 용도변경된 것이 실제로는 2동건물 2층의 용도변경에 해당되고 1동건물 건축물관리대장의 기재내역은 착오라고 주장하나, 이는 OOO장이 용도변경된 면적 63.44㎡가 2동건물 2층 면적과 동일한바 추정해서 답변한 것에 불과하고 면적이 동일하다는 점 외에는 구체적 사실관계를 확인할 수 있는 증빙서류가 없다. 쟁점물건은 외관상으로는 주택으로 보이나, 1동건물의 소유자인 청구인들 및 아들 이서원은 동 건물에 거주한 사실이 거의 없고(청구인들은 약 1개월 동안만 주민등록되어 있었다), 쟁점물건은 1동건물 1층 카센터의 부대시설인 창고 등 사업용으로 사용되었으며, 종업원 1명이 약 1년간 주소를 두고 거주하였다 하더라도 그 기간은 「소득세법 시행령」제168조의6 이 요구하는 소유기간 중 OOO%에 상당하는 기간에 미치지 못하므로, 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점물건을 주택으로 사용하였으므로 그 정착면적의 5배를 사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인들 및 처분청이 제출한 자료에 대하여 살펴본다. (가)전체건물의 건축물대장 및 건축물관리대장에 따르면, 1동건물은 1982.6.9. 신축 당시 주용도가 주택이었고, 1985.5.11. 근린생활시설로 용도변경되었으며, 1994.12.2. ‘2층(쟁점물건) 63.44㎡’가 주택에서 근린생활시설(소매점)로 용도변경되었고, 2007.10.4. 2층(쟁점물건)이 일반음식점으로 표시변경된 것으로 나타나는바, 청구인들은 ‘2층 63.44㎡’가 2동건물의 2층 면적과 동일하고, 1동건물 2층(쟁점물건) 면적은 63.27㎡이므로, 이는 OOO장이 2동건물 2층이 근린생활시설인 것을 1동건물 2층이 주택에서 근린생활시설로 용도변경한 것으로 잘못 기재하였다고 주장한다. 청구인들은 이에 대한 추가 근거자료로 제출한 건축물관리대장상 쟁점물건이 1994.12.2. 근린생활시설로 용도변경된 것이 잘못표기된 것이라는 민원을 2016.4.28. OOO장에게 온라인으로 제출하여 2016.5.3. 받은 답변 및 같은 내용으로 2016.6.13. 진정서를 제출하여 2016.6.20. 받은 공문에 따르면, ‘1994.12.2.자 용도변경이 1동건물의 건축물관리대장에 정리된 것으로 보이나 현재 건축물 현황을 보았을 때 용도변경된 1동건물 2층의 면적 63.44㎡가 1동건물의 현황과는 불일치하고 2동건물의 현황과 일치하므로 당시의 용도변경은 2동건물을 대상으로 이루어진 것으로 판단된다’고 기재되어 있다. (나)청구인들이 제출한 전체건물에 대한 OOO의 로드뷰 사진(2011년 10월, 2012년 5월, 2015년 6월 및 2015년 8월)에 따르면, 1동건물은 주택의 외형을 갖추고 있는 것으로 나타난다.

(다)이 건 심판청구의 전심절차인 청구인들의 이의신청에 대한 결정서 및 처분청의 답변서 등에 따르면, 국세청 대내포털시스템(NTIS)상 1동건물에는 다음 <표2>와 같이 사업자등록된 내역이 나타나는바, 처분청은 이를 근거로 청구인들이 쟁점물건을 보유기간인 32년 중 최소 24년을 상가로 사용한 것으로 보인다는 의견이다. <표2>1동건물 사업자등록 내역 (라)청구인들의 주민등록표(초본)에 따르면, 청구인들은 2012.7.9. OOO(구 주소는 ‘OOO’이며, 1동건물인지 2동건물인지 여부 및 1층인지 2층인지 여부 는 나타나지 않는다)에 전입하였다가 2012.8.22. 전출한 것으로 나타난다. (마)OOO의 주민등록표(초본)에 따르면, OOO은 2005.7.20. OOO(1동건물인지 2동건물인지 여부는 나타나지 않는다)에 전입하였다가 2006.10.30. 전출한 것으로 나타나고, OOO은 거주사실 확인서(2016.5.26.)를 통해 위 기간 동안 위 소재지 1층 주식회사 OOO에서 자동차수리공으로 근무하였는바, 해당 건물의 2층은 주택으로 자신 및 종업원들이 거주하면서 숙식하였음을 확인하였다. (바)쟁점물건의 임대차계약서(2012.8.15.)에 따르면, 청구인들은 쟁점물건을 2012.8.21.부터 2014.8.21.까지 보증금 OOO원(부가가치세 별도)에 임대한 것으로 나타난다.

(2)이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인들은 쟁점물건을 취득시(1982.6.12., 1987.12.17.)부터 제3자에게 임대하기 전(2012.11.12.)까지 계속적으로 주택으로 사용하였으므로 그 정착면적의 5배를 사업용토지로 보아야 한다고 주장하나, 1동건물의 건축물관리대장 등에 따르면 쟁점물건은 1994.12.2. 주택에서 근린생활시설로 용도가 변경된 후 양도일(2015.3.13.)까지 그대로인 점, 청구인들이 약 1개월 간을, 1동건물 1층 카센터의 종업원이 약 1년 3개월 간을 동 건물 소재지에 각 주민등록된 내역 외에 청구주장을 입증할 만한 객관적인 증빙자료가 없는 점, 국세청 대내포털시스템에 따르면 1988.1.1.부터 2012.9.25까지 청구인들 및 제3자가 1동건물에서 사업자등록한 내역이 나타나는 점, 청구인들이 OOO장으로부터 수취한 답변 및 공문은 해당 건축물관리대장이 잘못 기재된 것으로 보인다는 내용일 뿐 쟁점물건이 주택으로 사용되었다는 사실을 입증하는 증거는 될 수 없는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1)소득세법 제104조의3(비사업용 토지의 범위)

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 가.「지방세법」또는 관계 법률에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 나. 「지방세법」제106조 제1항 제2호 및 제3호에 따른 재산세 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지 다. 토지의 이용 상황, 관계 법률의 의무 이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 것

5. 「지방세법」제106조 제2항에 따른 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2)소득세법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간 제168조의12(주택부수토지의 범위) 법 제104조의3 제1항 제5호에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음 각 호의 배율을 말한다. 1.「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제6조 제1호에 따른 도시지역 내의 토지 : 5배 (3)지방세법 제106조(과세대상의 구분 등)

① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. (단서 및 각 목 생략)

2. 별도합산과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. (단서 생략) 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상 : 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지 (각 목 생략)

② 주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다. 이 경우 건물의 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.

2. 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 100분의 50 이상인 경우에는 주택으로 본다.

3. 주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 주택 부속토지의 범위 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (4)지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위)

① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. (단서 생략)

1. 특별시지역·광역시지역 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지 (각 목 생략)

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다.

용도지역별

적용배율

도시지역

2. 준주거지역, 상업지역

3배