토지의 양도가 농지의 대토에 해당하므로 비과세해야 한다는 주장의 당부(기각)

쟁점토지를 경작상 필요에 의하여 대토하였다고 보기는 어렵고, 공공청사용지로 양도한 후 새로운 농지를 취득한 것에 불과하다고 볼 수 밖에 없어, 농지의 대토에 대한 양도소득세 비과세를 부인하고 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당함

1. 사 실 청구인은 경기도 ○○시 ○○구 ○○동 XX번지외 1필지 답 3,058㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1997. 10. 20 취득하여 1998. 2. 26 ○○시에 시청건설용지(이하 “공공청사용지”라 한다)로 양도(○○시가 협의취득)하고 기준시가에 의하여 신고한 바, 처분청은 쟁점토지의 양도에 대하여 단기거래에 의한 투기거래로 보아 실지거래가액(취득가액 231,250,000원, 양도가액 461,758,000원)에 의하여 2000. 6. 20 청구인에게 1998년도분 양도소득세 103,985,890원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2000. 9. 22 이의신청을 거쳐 2000. 12. 19 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구주장

(1) 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 XX번지 외 12필지의 농지를 1986. 3. 26부터 위 농지소유자 청구외

○○○

으로부터 임차하여 비닐하우스 12개동을 설치, 채소를 경작하여 가락시장 및 성남 모란시장에 도매를 하여 오던 중 위 토지에 양재-분당간 지하철역이 들어서서 잔여 자투리 토지를 경작하던 중 쟁점토지가 매물로 나와 이를 경작할 목적으로 취득하였으나

(2) 쟁점토지는 본인의 의사와 무관하게 ○○시에 수용됨으로써 4개월만에 양도하게 된 것이며, 곧바로 대체농지인 신토지를 취득하여 이를 경작, 생업을 유지하여 오고 있는 점으로 보아 쟁점토지도 사실상 경작목적으로 취득한 사실이 확인되며, 특히 청구인은 쟁점토지와 이를 대체 취득한 신토지를 제외하고 어떤 토지(부동산)도 취득한 바 없는 점으로 보아 위 토지를 대토한 농지로 보아 소득세법 제89조 제4호에 의하여 비과세 되어야 하며,

(3) 한편, 청구인이 쟁점토지의 수용정보를 사전에 알고 이를 취득하였다고 처분청은 보고 있으나, 수용정보가 있었다면 매도인인 청구외 ×××가 매도하지 아니하였거나, 매매계약을 파기하였을 것이며, 또한 ○○시도 최초 보상통지 전까지 쟁점토지가 공용청사용지로 편입된다는 사실 등에 대하여 고시나 공시를 하지 아니하여 토지소유자는 물론 제3자도 수용사실을 알 수 없었음에도 불구하고 처분청은 사실과 다르게 조사하여 청구인이 단기매매차익을 노리고 이를 취득한 것으로 보아 과세하는 것은 부당하고 설령, 과세를 하더라도 투기성이 없는 거래이므로 기준시가에 의하여 과세되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 농사목적의 취득이고, 그 취득 후 4개월만에 ○○시에서 공공청사용지로 수용한 점을 들어 청구인에 대한 쟁점토지의 취득ㆍ양도경위 등에 대한 조사도 없이 1년 이내의 단기거래라 하여 실지거래가액에 의한 양도차익을 결정한 처분은 적법한 과세의 논거가 될 수 없다고 하여 기준시가에 의하여 결정함이 타당하다고 주장하나,

(2) 쟁점토지는 현재 그린벨트지역으로 공공청사용지로 1996. 5. 2 ○○시가 사업승인, 1997. 5. 20 토지보상심의 위원회를 개최하여 1998. 2. 26 토지보상을 받았으며, 청구인은 사업승인일 이후인 1997. 10. 20 청구외 “×××”로부터 쟁점토지를 취득하였고, 조사일 현재 쟁점토지를 청구외 “△△△”이 전 소유자 ×××로부터 임차하여 시금치 등 채소류를 재배하여 왔으며, 청구인은 쟁점토지에서 농사를 지은 사실이 없고, 공공청사용지를 취득하여 4개월만에 224백만원의 양도차익을 남긴 점으로 보아, 청구인의 주장은 설득력이 없으며 처분청이 쟁점토지의 양도차익 계산시 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁 점

(1) 쟁점토지를 농지의 대토로 보아 비과세 할 수 있는지 여부와

(2) 쟁점토지 양도에 대하여 단기 양도차익 목적의 투기거래로 보아 실지거래가액에 의하여 과세한 처분의 당부 나. 관련법령 가) 쟁점

(1) 관련법령 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.∼3호 생략.

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 같은법시행령 제153조 【농지의 비과세】

② 법 제89조 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 종전의 농지의 양도일부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우

③ 제1항 제3호 단서 및 제2항 제1호에서 “농지소재지”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역을 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역 나) 쟁점

(2) 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】 양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호ㆍ제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해자산의 양도당시. 다만, 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. (생략) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 단기매매차익을 목적으로 다음의 자산을 양도하는 경우 가. 제157조 제3항 제2호의 자산 나. 취득 후 1년 이내의 부동산

2. (이하 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

1. 제4항 제1호 및 제2호의 경우 부동산 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하거나 부정한 방법으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지를 대토하기 위하여 양도한 경우에 해당하는지 여부에 대하여 보면, (가) 청구인의 경우는 쟁점토지를 취득하기 이전부터 현재까지도 임차한 서울특별시 ○○구 ○○동 XX번지외 3필지 전 7,382㎡를, 쟁점토지를 양도한 후에는 새로 취득한 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 XXXX번지외 4필지 답 10,888㎡(이하 “신토지”라 한다)의 농지에서 비닐하우스를 설치하여 배추, 무우, 파 등 채소를 경작하여 서울○○시장, 서울××시장, ○○농협 등에 판매하고 있는 농민인 사실이 농협통장의 거래내역과 처분청조사시는 물론 당 심판원의 현지조사에 의하여 확인되고 있다. (나) 청구인은 자경목적으로 쟁점토지를 취득하였으며 공공청사용지로 수용되어 부득이 이를 경작하지 못하고 ○○시에 양도하게 된 것이라고 하나 소득세법 제89조 제4호에 “농지의 대토라 함은 자경농민이 경작상 필요에 의하여 자기 농지를 양도하고 그에 상응하는 다른 농지를 취득하는 것을 말한다”고 규정하고 있는 바, 대토에 의한 비과세 규정을 적용 받기 위하여는 농지를 경작상 필요에 의하여 종전의 농지를 경작하다가 이를 양도하고 새로운 농지를 취득하는 것을 말하는 것으로 쟁점토지는 청구인이 자경한 사실이 없는데 대하여 청구인도 다툼이 없고 쟁점토지를 임차하여 경작하였던 청구외 △△△의 진술에서도 확인되고 있다. 따라서, 쟁점토지를 경작상 필요에 의하여 대토하였다고 보기는 어렵고 공공청사용지로 양도한 후 새로운 농지를 취득한 것에 불과하다고 볼 수 밖에 없어 대토농지를 부인하고 이건 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 하겠다.

(2) 쟁점토지를 단기매매차익(투기)을 목적으로 취득하였는지 여부에 대하여 보면, (가) 청구인은 쟁점토지를 농사목적으로 취득하였으나 부득이 ○○시에서 협의수용한 점을 들어 단기매매차익의 목적이 아니라는 주장인 바, 쟁점토지의 일원은 공공청사용 예정지로서 1996. 5. 2 ○○시가 사업계획을 승인하여 1997. 5. 20 토지보상심의를 거친 후 1997. 12월부터 위 토지등을 매입하였으며 이는 현지인에게는 다 알려졌다고 볼 수 있으며, 다만 얼마를 보상받을 수 있는지에 대하여는 확인이 불가능하나 적어도 공공청사용지로서의 보상대상토지를 취득한 것은 부인하기는 어렵다 할 것이다. (나) 한편, 쟁점토지는 전 소유자때부터 임대한 농지로서 청구인 또한 위 농지를 경작한 사실이 없고 공공용지 예정지를 취득하여 4개월만에 224백만원의 양도차익을 남긴 점으로 보아 청구인의 주장은 설득력이 없으므로 실지거래가액으로 결정한 당초처분은 정당하다. 따라서 청구인이 공공청사 예정지를 보상가액이 확정되지 아니한 상태에서 매수하여 단기간 보유후 양도한 것이므로 이건 실지거래가액에 의하여 과세한 처분청의 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결 론 이건 심판청구는 심리결과 청구주장이 모두 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.