쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 같은 단지 내 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 결정한 처분의 당부

처분청이 비교대상아파트1의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 결정한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2022.5.21. 부친 A이 사망함에 따라 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받은 후, 쟁점아파트에 대한 상속재산가액을 OOO원으로 평가하여 2022.5.21. 상속분 상속세를 2022.11.19. 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점아파트와 동일 단지 내 같은 면적의 115동 2901호(이하 “비교대상아파트1”이라 한다)의 매매가액인 OOO원(매매계약일 2022.11.19.)을 쟁점아파트의 시가로 보아 2023.9.18. 청구인에게 2022.5.21. 상속분 상속세를 과세미달로 결정.통지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.24. 이의신청을 거쳐 2023.12.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 처분청 등에 유선 상담을 한 후 쟁점아파트의 매매가액을 OOO원으로 하여 매매계약서를 작성하였다. 이후 쟁점아파트의 매매거래가 취소되었으나, 해당 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세 신고를 하였다.

(2) 비교대상아파트1의 매매계약일은 2022.11.19.로서 상속세 신고일과 일치하는바, 청구인이 상속세를 신고할 당시에는 비교대상아파트1의 매매가액이 공개되지 않은 상태여서 이를 반영할 수 없었다.

(3) 쟁점아파트는 남향의 A type이나, 비교대상아파트1은 서향의 C type이어서 이를 유사하다고 볼 수 없고, 상속개시일 전 6개월부터 신고일까지의 기간 중에 거래된 아래 ＜표1＞의 유사매매사례가액 중 상속개시일 2일 전에 계약된 115동 701호(이하 “비교대상아파트2”라 한다)의 매매가액인 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 비교대상아파트1은 쟁점아파트와 동일 단지 내 같은 면적으로 공동주택가격도 동일하므로, 「상속세 및 증여세법」(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것, 이하 “상증법”이라 한다) 제60조, 같은 법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것, 이하 같다) 제49조 및 같은 법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정된 것) 제15조 제3항에 따라 비교대상아파트1의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 결정한 이 건 처분은 정당하다. (가) 상증법 시행령 제49조 제1항에 따른 쟁점아파트의 매매사례가액 등이 없으므로, 같은 조 제4항에 따라 유사매매사례가액을 시가로 보아야 하고, 같은 법 시행규칙 제15조에서 ‘해당 재산과 면적.위치.용도.종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 요건을 정하면서, 이러한 요건을 모두 충족한 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사재산으로 보도록 규정하고 있다. (나) 쟁점아파트와 비교대상아파트1은 동일한 공동주택 단지 내에 있고, 주거전용면적과 공동주택가격이 동일하다. 위의 ＜표1＞에 따르면 평가기준일 전 6개월부터 신고일까지의 기간 중, 상증법 시행규칙 제15조 제3항의 요건을 충족하는 물건이 일부 존재하나, 공동주택가격이 동일한 물건은 비교대상아파트1 뿐이다.

(2) 청구인은 상속세 신고일에 비교대상아파트1의 매매가액이 조회되지 않았으므로, 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 상속세는 결정에 의하여 납부할 세액을 확정하게 되어 있고, 비교대상아파트1의 매매계약일은 2022.11.19.로서 청구인의 상속세 신고일(2022.11.19.)까지의 기간에 속하므로 이를 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 같은 단지 내 비교대상아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 결정한 처분의 당부

나. 관련 법령 등

(1) 상속세 및 증여세법(2021.12.21. 법률 제18591호로 일부개정된 것) 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조 제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우 : 제63조 제1 항제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」제2조 제3호에 따른 가상자산의 경우 : 제65조 제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.

(2) 상속세 및 증여세법 시행령(2022.2.15. 대통령령 제32414호로 일부개정된 것) 제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 “납세자”라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

2) 3억원 (제2호 및 제3호 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일 (제2호 및 제3호 생략)

③ 제1항 각호의 가액에 2 이상의 재산가액이 포함됨으로써 각각의 재산가액이 구분되지 아니하는 경우에는 각각의 재산을 법 제61조 내지 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액에 비례하여 안분계산하되 각각의 재산에 대하여 감정가액(동일감정기관이 동일한 시기에 감정한 각각의 감정가액을 말한다)이 있는 경우에는 감정가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 토지와 그 토지에 정착된 건물 기타 구축물의 가액이 구분되지 아니하는 경우에는 「부가가치세법 시행령」제64조 에 따라 안분계산한다.

④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.

(3) 상속세 및 증여세법 시행규칙(2022.3.18. 기획재정부령 제899호로 일부개정된 것) 제15조(평가의 원칙등)

③ 영 제49조 제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.

1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.

가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것 나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것 다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산

다. 사실관계 및 판단

(1) 국세청 통합전산망에 따르면, 쟁점아파트에 대한 평가기간(상속개시일 전 6개월~상속세 신고일)내 유사매매사례가액은 아래 ＜표2＞와 같다.

(2) 청구인은 2022.11.19. 상속세 신고 시 쟁점아파트를 OOO원으로 평가하였고, 상속공제 후 과세표준은 ‘OOO’이었으며, 처분청은 쟁점아파트에 대한 평가기간 내 유사매매사례가액 중 쟁점아파트와 공동주택가격이 동일한 비교대상아파트1의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세미달로 결정하였다.

(3) 상증법 시행령 제49조 단서에 따르면, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 시가로 볼 수 있도록 하였으나, 청구인은 평가심의위원회의 심의를 신청한 사실이 없다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 비교대상아파트1의 매매계약일이 청구인의 상속세 신고일과 일치하여 신고 당시 이를 확인할 수 없었고, 비교대상아파트1은 쟁점아파트와 방향 등이 달라서 이를 유사매매사례로 볼 수 없으므로, 상속개시일 2일 전에 계약된 비교대상아파트2의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 해당 재산의 매매사례가액 등이 없는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액(평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지 매매계약이 체결된 가액을 말한다) 등을 해당 재산의 시가로 보도록 정하였고, 유사 재산의 판단 기준은 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에서 정하고 있으며, 같은 항 제1호에서 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택 중, 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 유사 재산으로 보도록 하였는바, 쟁점아파트와 동일한 공동주택단지 내에 있는 주거전용면적이 동일한 비교대상아파트 중에서 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택은 비교대상아파트1인 점, 쟁점아파트와 비교대상아파트1.2가 하나의 공동주택단지에 속하는 이상 쟁점아파트와 비교대상아파트1.2 간의 위치, 층고, 주변환경 및 일조권 등에 따른 차이는 공동주택가격 산정에 반영되었다 할 것이고, 그렇다면 공동주택가격의 차이가 보다 작은 비교대상아파트1의 매매가액이 쟁점아파트의 시가에 가깝다고 볼 수 있는 점, 청구인이 제시한 자료만으로는 비교대상아파트1의 매매가액을 정상적인 매매가액이 아니라고 단정하기 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 비교대상아파트1의 매매가액을

쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 결정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.