쟁점임대주틱이 종부세 합산배제 대상인 미분양주택에 해당하는지 여부

분양목적으로 건축 후 미분양된 것만 합산배제되나, 심리자료에 의하면 쟁점주택은 임대목적으로 건축된데다가, 일부라도 분양된 사실이 없어 미분양주택으로 보기 어려우므로 청구법인에게 종부세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨

1. 처분개요

가. 청구법인은 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 OOO(부속토지를 포함하고, 이하“ 쟁점①주택”이라 한다) 및 OOO(부속토지를 포함하고, 이하 쟁점②주택이라 하며, 쟁점①주택과 함께 “쟁점주택”이라 한다)를 보유하고 있다.

나. 처분청은 쟁점주택이 「종합부동산세법」상 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에 해당한다고 보아 2021.11.17. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지하였고, 청구법인이 2021.12.15. 같은 법 제8조 제2항 제2호에 따른 미분양주택의 합산배제를 신고하자 당초 부과처분을 취소하였다가, 다시 쟁점주택의 경우 미분양주택 합산배제의 요건을 충족하지 못한다고 보아 2023.1.26. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

다. 청구법인은 이에 불복하여 2023.4.20. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

가. 청구법인 주장

쟁점②주택은 2020.9.10. 사용승인된 미분양주택으로, 2021년 과세기준일(2021.6.1.) 현재 거주기간이 1년을 경과하지 않았으므로 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조 제2호 나목에 따라 종합부동산세 과세대상에서 배제되어야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점주택은 분양 및 판매를 목적으로 건설한 미분양주택이라기보다 대표이사의 거주 및 임대 목적으로 건설한 주택이므로 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호에서 정하는 미분양주택 합산배제의 대상으로 볼 수 없다. 쟁점주택은 다가구주택으로 구분등기가 되지 않아 호수별 분양 및 판매가 불가능하고, 과세기준일 현재 다수의 전입신고가 이루어진 것을 고려할 때 분양 및 판매 목적으로 건설된 것으로 보기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택이 종합부동산세 과세표준에서 합산배제되는 미분양주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

(1) 종합부동산세법 제8조(과세표준)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, 「수도권정비계획법」 제2조 제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

(2) 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택등)

① 법 제8조 제2항 제2호 전단에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 사원용주택등”이라 한다)을 말한다. 1.ㆍ

2. (생 략)

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택 가. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자 나. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자 4.∼

20. (생 략)

(3) 종합부동산세법 시행규칙(2021.3.16. 기획재정부령 제836호로 개정된 것) 제4조(합산배제 미분양 주택의 범위) 영 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 “기획재정부령이 정하는 미분양 주택”이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택

2. 「건축법」 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다.

가. 「주택법」 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택 나. 자기 또는 임대계약 등 권원(權原)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 2018.10.23. 설립되고 2018.10.26. 사업자등록한 법인사업자로, 등기사항전부증명서 및 사업자등록에서 확인되는 청구법인의 업종 정보는 OOO과 같다.

(2) 건축물대장 등에서 확인되는 쟁점주택의 기본현황은 OOO과 같은바, 쟁점주택은 다가구주택으로, 청구법인의 명의로 등기되었으며, 심리일 현재 청구법인이 보유중인 것으로 확인된다.

(3) 쟁점주택에 대한 전입신고 현황은 아래와 같다. (가) 처분청은 쟁점주택의 전입신고내역을 제시하였는바, 쟁점①주택의 경우 2019.9.18.부터 2020.1.8.까지 총 OOO호에 대한 전입신고(OOO건)가 이루어졌고, 쟁점②주택의 경우 OOO와 같이 2020.9.17.부터 2021.1.5.까지 총 OOO호에 대한 전입신고가 순차적으로 이루어진 것으로 나타난다. (나) 청구법인의 대표이사는 2020.11.30. 쟁점②주택의 OOO(공부상 오피스텔)에 전입한 것으로 나타난다.

(4) 처분청은 OOO와 같이 쟁점주택(OOO호)을 종합부동산세 과세대상으로 보아 2021.1.26. 청구법인에게 2021년 귀속 종합부동산세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 결정ㆍ고지하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호에 의하면 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택’으로서 대통령령으로 정하는 주택은 종합부동산세 과세표준의 합산대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제4조에서는 ‘주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 미분양주택’으로서 일정 요건을 규정하고 있다. 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호의 문언 내용, 관계 규정의 체계와 형식, 입법취지 등에 비추어 ‘주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택’은 ‘분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 아니한 주택’을 의미하고, 임대주택이나 ‘임대를 목적으로 신축하였으나 임대의무기간 동안 임대하지 아니한 건설임대주택’ 등은 원칙적으로 여기에 포함될 수 없다(대법원 2013.11.14. 선고 2013두12546 판결, 같은 뜻임).

청구법인은 쟁점②주택의 경우 2020.9.10. 사용승인된 미분양주택으로 「종합부동산세법 시행규칙」 제4조 에서 정하고 있는 거주요건을 충족하므로 종합부동산세 과세표준에서 합산배제되어야 한다고 주장하나, 청구법인은 쟁점②주택을 신축하여 2020.9.10. 사용승인을 받았으나, 2020.9.17.부터 각 호실을 임대하기 시작하여 2021.1.5.까지 전 호실(OOO개호)를 임대하였고, 심리일 현재까지 분양한 사실이 확인되지 않는 점, 쟁점②주택은 공부상 다가구주택으로 구분등기가 불가능하여 각 호실별 양도가 어렵고 청구법인의 대표이사가 2020.11.30. OOO(건축물대장상 오피스텔)에 전입한 점, 청구법인의 등기사항전부증명서 및 사업자등록에 의하면 설립(2018년 10월경) 당시부터 주택임대 등을 사업목적으로 하고 있는 점 등에 비추어 쟁점②주택은 분양을 목적으로 하였다기보다 임대를 목적으로 신축한 경우로 보이므로 「종합부동산세법」 제8조 제2항 제2호에서 정하고 있는 종합부동산세 과세표준에서 합산배제되는 미분양주택에 해당하지 않는다고 보아 청구법인에게 종합부동산세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제80조의2 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.