개정 전 매입임대주택의 임대기간은 어떻게 계산하나?

매입임대주택의 합산배제 요건은 2011년 3월 31일 주택공시가격 기준을 충족한 1호 이상을 5년 이상 임대하는 것으로 개정되었다. 개정 전 규정에 따라 이미 합산배제한 주택과 일부 주택을 의무임대기간 전에 매각하는 경우를 다룬다.

임대기간 요건 개정(’11.3.31)전 매입임대주택은 종전 기간 요건 10년 또는 개정규정 시행일부터 5년을 임대하여야 함. 또한, 임대기간 요건 개정(’11.3.31)전 기 합산배제 받은 매입임대주택의 경우에는 개정전 규정에 의한 보유 주택 호수(5호)를 적용함.

1. 종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택의 요건이 주택공시가격 6억원 이하(비수도권 3억원 이하)인 1호 이상의 주택을 5년 이상 임대하는 것으로 ’11.3.31 개정됨.

3. 다만, 개정 전의 규정에 따라 임대기간 외의 요건(공시가격, 전용면적, 임대주택수)을 충족한 매입임대주택에 대하여는 종전 규정에 따른 임대기간(10년)을 충족하는 날과 개정일(’11.3.31)로부터 기산하여 임대기간 5년을 충족하는 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 보며, 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택의 경우에는 ’11.3.31 개정규정에 따른 임대기간 외의 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 임대기간을 기산하여 임대기간(5년)을 충족한 것으로 보는 것임.

4. 또한, 합산배제한 매입임대주택 중 일부를 의무임대기간을 충족하기 전에 매각하는 경우 매각한 주택뿐만 아니라 주택매각으로 인해 임대주택수 요건을 충족하지 못하는 나머지 주택에 대하여도 종합부동산세가 추징됨「종합부동산세법시행규칙」제4조 제2호 나목의 적용과 관련하여「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양주택으로서 타인이 거주한 기간이 과세기준일(6월1일) 현재 1년 미만인 경우 합산배제 신고할 수 있는 것이나,

5. 이후 임대 등으로 인해 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 경우에는 종합부동산세 합산배제 대상 미분양주택의 범위에서 제외하는 것임.

질의

임대기간 요건 개정 전 합산배제한 매입임대주택을 양도할 때 적용할 임대기간 등 요건.

회답

1. 종합부동산세를 합산배제하는 매입임대주택의 요건은 주택공시가격 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하인 1호 이상의 주택을 5년 이상 임대하는 것으로 ’11.3.31 개정되었다.

3. 개정 전 규정에 따라 임대기간 외의 요건을 충족한 주택은 종전 임대기간 10년을 충족하는 날과 ’11.3.31부터 5년을 충족하는 날 중 빠른 날에 임대기간 요건을 충족한 것으로 본다. 임대기간 외의 요건을 충족하지 못한 주택은 개정규정의 나머지 요건을 모두 충족한 후 최초로 임대한 날부터 5년을 기산한다.

4. 합산배제한 매입임대주택 일부를 의무임대기간 전에 매각하여 임대주택 수 요건을 충족하지 못하면 매각한 주택뿐 아니라 나머지 주택에도 종합부동산세가 추징된다. 「건축법」 제11조의 허가를 받은 자가 건축·소유하는 미분양주택으로서 타인이 거주한 기간이 과세기준일 현재 1년 미만이면 합산배제를 신고할 수 있다.

5. 이후 임대 등으로 타인이 거주한 기간이 1년 이상이면 합산배제 대상 미분양주택에서 제외한다.

국세청 법령해석 부동산납세과-655 (2014.09.01 회신), "개정 전 매입임대주택의 임대기간은 어떻게 계산하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000164668/