쟁점토지 등기부등본에 기재된 가액을 실지양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

청구인은 쟁점토지 등기부등본상 기재된 가액이 실지양도가액이 아니라고 주장하나, 이를 입증할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어, 처분청의 이 건 과세처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 임야 661㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다 ) 를 1985.1.1 . 취득하여 보유하다가 2010.1.28. 최OOO 외 1인에게 양도하였고, 같은 곳 482-33 임야 792㎡(이하 “쟁점토지2”라 하고, 쟁점토지1을 합하여 이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1985.1.1. 취득하여 보유하다가 2011.9.1. 조OOO에게 양도하고 그에 대한 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. 처분청은 쟁점토지1과 쟁점토지2의 양도가액을 각각 등기부등본에 기재되어 있는 OOO만원과 OOO원으로 하고, 취득가액은 환산취득가액인 OOO만원, OOO만원으로 각 결정하여 양도소득금액을 산출한 후 2013.12.13. 청구인에게 양도소득세 2010년 귀속분 OOO원, 2011년 귀속분 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.2.28. 이의신청을 거쳐 2014.5.14. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지의 분할 전 토지인 OOO 산 95 소재 임야 163,041㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 중간매도인인 OOO과 나OOO(이하 “매수인들”이라 한다)에게 2008.7.10. OOO만원을 거래가액으로 한 매매계약을 체결하여 이중 OOO만원만을 지급 받았을 뿐 아직도 잔금은 지급받지 못한 상황이고, 청구인이 잔금을 지급받지 못하는 급박한 상황과 무지, 매수인들의 감언이설에 영향을 받아 소유권이전등기에 필요한 서류를 매수인들에게 넘겨주고 매수인들이 마음대로 제3자와 매매계약서를 작성(동소 482-12 19, 9, 10, 33번지, 11필지)하고, 양도소득세를 신고(분할된 토지 중 482-12 19, 8필지)하여 이와 같은 피해를 당하게 되었다. 이후 매수인들(중간매도인)이 분할 전 토지를 33필지로 분할하여 제3자에게 양도하여 분할된 33필지 중의 하나인 쟁점토지의 등기부상의 기재가액은 매수인들(중간매도인)의 양도가액이므로 이는 청구인의 양도가액이 아니고, 쟁점토지에 대한 양도가액은 청구인과 중간매도인인 매수인들이 2008.7.10. 작성한 매매계약서상의 매매가액을 기준으로 결정되어야 하며, 이에 계산된 양도가액과 등기부등본 상 기재된 금액의 차액은 매수인들이 취한 이익이므로 그에 대하여는 매수인들에게 양도소득세가 부과되어야 한다.

나. 처분청 의견

청구인은 분할된 33필지 중 2008.10.8. 양도된 1필지인 OOO 토지에 대하여 2009.5.20. 확정 신고·납부한 점, 2010.2.4. 양도된 1필지인 같은 곳 482-9 토지에 대하여 등기부기재가액으로 고지·결정된 금액을 납부한 점, 2010.5.13. 양도된 8필지인 같은 곳 482-12～19에 대하여 등기부에 기재된 가액으로 2012.5.23. 기한 후 신고하였고, 기한 후 신고 결 정고지액 OOO원을 납부한 점 등을 고려할 때, 청 구인의 주장은 타당하지 아니할 뿐만 아니라 쟁점토지1, 쟁점토지2의 등기부등본에 기재된 가액이 실지양도가액이 아니라는 사실이 달리 확인되지 아니하므로 「소득세법」제114조 제5항에 따라 등기부기재가액을 실지양도가액으로 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지의 등기부등본에 기재된 가액을 실지양도가액으로 추정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속 되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또 는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

(2) 소득세법 제96조 (양도가액)

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시 의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이 라 한다)에 따른다. 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지)

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액 을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고 를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하 지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래 가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에 도 불구하고 「부동산등기법」제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항 에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세 지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액 과 차이가 있음을 확인 한 경우에는 그러하지 아니하다. 제166조(양도차익의 산정 등)

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액 의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법」제64조 에 따라 안분계산 한다 .

(3) 소득세법 시행령 제176조 (양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정)

② 법 제114조의 규정에 의한 과세표준과 세액은 납세지 관할세무서장 이 결정 또는 경정한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 경우 에는 지방국세청장이 결정 또는 경정한다.

⑤ 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득과세표준과 세액 또는 신고의무 자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다 음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 등기부기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세 액이 300만원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우 가. 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 「국세기본법」제45조의3 에 따른 기한후 신고 (이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부 기재가액을 실지거래가 액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자 에게 통보하였을 것 나. 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한 후 신고를 하지 아니하였을 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 분할 전 토지를 2008.7.10. OOO만원에 매수인들에게 양도하는 매매계약을 체결하였다며, 매매계약서 및 매매의향서 사본 등을 제출하였다. (가) 매매계약서 사본을 보면, 청구인은 분할 전 토지를 OOO만원에 매수인들에게 매매하기로 2008.7.10. 계약하였으며 계약금 OOO원, 잔금 OOO만원의 지급일은 2008.10.30.인 것으로 나타나고, 매매의향서 사본을 보면, 매도인은 청구인으로, 매수의향인은 (유) OOO로 나타난다. (나) 청구인은 매수인들이 잔금지급일인 2008.10.30. 이후에도 OOO만원만을 지급한 채 잔금지급을 미루고 있어 매수인들이 2010.1.30.까지 잔금을 완납하면 매수인들에게 소유권이전등기 하기로 약속한 약속이행각서를 2 009.10.6. 작성하였다며 약속이행각서 사본을 제출한바, 이를 보면, 각서인인 청구인과 매수인들은 2008.7.10. ‘분할전 토지’를 OOO만원에 계약하고 중도금을 지급한 후 잔금 OOO원을 완납치 못하여 2009.10.6.자로 약속이행각서를 작성하였는바, 청구인은 매수인들에게 분할 전 토지에 대한 토지대출 및 분양 등의 모든 권리를 행사할 수 있도록 각서하고, 매수인들 은 분할 전 토지에 대해 2010.1.30. 이전까지 잔금완납과 동시에 소유권을 이전하기로 각서하며, 매수인들이 각서내용을 위반할 시 담보 및 보증인의 채권절차를 법적으로 처리하여도 다른 이유를 제기하지 않기로 하고 청구인은 매수인들의 요청 시 대출관련 서류 일체를 매수인에게 2일안에 완료하여 주는 조건으로 각서한 후 공증 받은 것으로 나타난다.

(다) 매수인들이 2010.1.30.까지 잔금지급이 여의치 않자 분할 전 토지를 분할하여 제3자에게 양도하여 대금이 수금되면 잔금을 지급하겠으니 매수인이 지정하는 제3자에게 소유권이전 등록을 해주길 제안하자 계속하여 청구인은 지체되는 잔금지급에 울며 겨자 먹기로 매수인들의 제안을 받아들여 매매계약서 제6조(기타 특약사항) 4. 에 위 매수인들의 제안내용을 추가하게 되었다는 것이다. (라) 청구인은 분할 전 토지로부터 분할된 482-12 19, 482-9, 482-10, 482-33가 매수인들의 주도하에 제3자 김OOO 외 17인의 명의로 소유권이 이전되었고, 이중 482-12 19, 482-9번지, 482-10, 482-33의 양도대금은 매수인들 중 OOO이 착복하였고, 이 과정에서 OOO 대표 이OOO과 이OOO 법무사가 개입되었다고 주장하면서 분양수수료 청구서 및 지출결의서 사본, OOO의 금융증빙내역을 제출한 바, 이 중 분양수수료 청구서 사본 및 지출결의서 사본의 내용은 아래 <표1>과 같다.

○○○

(2) 등기부등본을 보면, 분할 전 토지의 분할내역은 아래 <표2>와 같고, <표2>의 2번 9번 토지, 21번 31번 토지, 33번토지의 갑구에서 아래의 내용이 확인된다.

○○○

(3) 한편, 청구인은 OOO이 <표2>의 ‘13번 20번’토지의 양도 건을 청구인 모르게 양도인을 청구인으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, OOO은 제3자에게 토지를 양도한 후 소유권이전등기를 해주지 않아 제3자들에게서 고소당한 상태이며, 청구인 또한 OOO을 사기 및 배임혐의로 OOO지방검찰청에 고소한 상태라고 주장하면서 고소장, 진술서, 청구외 최OOO이 작성한 사실확인서 등을 제출한바, 고소장을 보면, 고소인은 청구인, 피고소인은 OOO으로 확인되며 청구인이 피고소인을 배임 및 사기죄로 고소한 사실이 나타나 있고, 청 구인이 제출한 매수인 중 나OOO의 진술서에서는 나OOO도 OOO 에게 사기를 당하였다고 진술한 것으로 나타난다. 또한, 최OOO이 작성한 사실확인서에서 <표2>의 ‘11번 20번’토지에 대해 서 최OOO과 OOO은 동업계약을 맺고 OOO에 사무실을 오픈하여 부동산개발 업무를 시작하면서 OOO이 청구인을 속이고 임의대로 분양하여 분양대금을 착복하였고, 청구인은 미수된 매매대금과 양도소득세를 받기 위하여 울며 겨자 먹기 식으로 인감증명서와 인감을 OOO에게 주어 청구인과는 무관한 OOO 단독으로 작성한 매매계약서임을 확인하였다.

(4) 처분청 은 청구인이 쟁점토지1과 쟁점토지2를 양도 후 무신고하자 쟁점토지1의 양도가액은 OOO만원, 취득가액은 OOO만원으로, 쟁점토지2의 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO만원으로 하여 각 양도소득금액을 산출한 것으로 나타난다. (5 ) 국세통합전산망 및 등기부등본에 따르면, 청구인은 분할 전 토지에서 분할된 < 표2>의 ‘1번’토지를 2008.10.8. 양도 후 2009.5.20. 양도소득세 신고 후 OOO천원 납부하였으며, <표2>의 ‘10번’토지의 2010.2.4. 양도 후 무신고에 대해 처분청이 등기부기재가액을 양도가액으로 하여 OOO천원을 고지· 결정하자 납부한 사실이 있고, <표2>의 ‘13번 20번’토지 8필지를 2010.5.13. 양도 후 등기부기재가액으로 기한 후 신고하고 무납부고지분 OOO천원을 납부한 것으로 나타난다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 「국세기본법」제14조 의 실질과세원칙상 양도소득의 귀속 주체에 관하여 명의자와 실제 소득을 얻는 자가 따로 있는 경우에는 실제 소득을 얻는 자가 납세의무자이므로 사실상 그 소득을 얻는 자가 따로 있다는 점은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있는 점, 청구인 명의로 분할된 33필지 중 2008.10.8. 양도된 1필지(산 95-1)가 2009.5.20. 신고 되었고, 2010.2.4. 양도된 1필지(동소 482-9)가 등기부 기재가액으로 고지 결정한 금액으로 납부된 점, 2010.5.13. 양도된 8필지(동소 482-12∼19)가 등기부기재가액으로 청구인 명의로 2012.5.23. 기한 후 신고 되었고, 기한 후 신고결정 고지액 OOO천원을 납부한 점. 쟁점토지1,2의 등기부등본에 기재된 가액이 실지양도가액이 아니라는 사실이 달리 확인되지 아니한 점 에 비추어 「소득세법」제114조 제5항에 따라 등기부기재가액을 실지양도가액으로 과세할 수 있어 보인다. 따라서 처분청이 쟁점토지1과 쟁점토지2의 양도가액을 각각 등기부등본에 기재되어 있는 OOO만원과 OOO원으 로 하고, 취득가액은 환산취득가액인 OOO만원, OOO만원으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.