공시 전 취득한 주택의 취득가액은 어떻게 정하나?

주택과 부수토지를 취득한 뒤 부수토지를 직계비속에게 증여하고, 이후 각각의 실지거래가액을 구분하여 공익사업용으로 수용되는 경우이다. 주택은 개별주택가격 공시 전에 취득했고 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없다. 증여받은 부수토지는 2005년 8월 5일 이후 양도하는 경우를 다룬다.

개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 주택의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 그 취득가액은 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임

1. 주택과 그 부수토지를 취득하여 그 부수토지를 직계비속에게 증여한 후, 주택과 그 부수토지의 실지거래가래가액을 구분하여 공익사업용으로 수용되는 경우로서

① 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 주택의 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 그 취득가액은「소득세법」제97조제1항제1호나목, 같은 법시행령제163조제12항 및 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며,

② 증여받은 해당 주택부수토지를 2005년 8월 5일 이후에 양도하는 경우로서「상속세및증여세법」제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 증여받은 주택부수토지의 취득가액은 증여일 현재「상속세및증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과「소득세법 시행령」제164조제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액으로 하는 것입니다.

2. 1.을 적용함에 있어「소득세법」제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도 가액은 같은 법제96조제1항의 규정에 의하여 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 각각의 가액에 따르는 것입니다.

3. 한편, 직계존비속으로부터 자산을 증여받은 자(2008.12.31. 이전에 증여받은 경우에 한함)가 그 증여받은 자산을 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 이를 타인에게 양도한 경우로서 양도소득에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위한 것으로 인정되는 경우에는「소득세법」제101조제2항에 의한 부당행위계산이 적용되어 증여자가 양도한 것으로 보고 양도소득세를 과세하는 것입니다.

질의

개별주택가격 공시 전에 취득한 주택과 증여받은 부수토지가 공익사업용으로 구분 수용될 때 취득가액과 양도가액의 계산방법.

회답

1. 주택과 부수토지의 취득가액

① 개별주택가격 공시 전에 취득한 주택으로서 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없으면 매매 사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정합니다.

② 증여받은 주택부수토지를 2005년 8월 5일 이후 양도하고, 건물의 기준시가 고시 전에 증여받았다면 취득가액은 증여일 현재 「상속세및증여세법」에 따라 평가한 가액과 「소득세법 시행령」제164조제7항의 가액 중 많은 금액으로 합니다.

2. 자산의 양도가액

각 자산의 양도가액은 양도 당시 양도자와 양수자 사이에 실제로 거래한 각각의 가액에 따릅니다.

3. 직계존비속 증여 후 재양도

2008.12.31. 이전에 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 증여일부터 5년 이내에 타인에게 양도하고 양도소득세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되면, 증여자가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세합니다.

국세청 법령해석 부동산거래관리과-364 (2010.03.10 회신), "공시 전 취득한 주택의 취득가액은 어떻게 정하나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000139021/