부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

취득당시 대차대조표에 부동산이 계상된 사실이 없는 등 건물취득과 관련한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.7.1. 개업하여 OOO OOO OO OOOO에서 ‘OOOO’이라는 상호로 일반철물 제조업을 영위하다가 1995.12.24. 폐업한 사업자로서, 1995.5.16. OOO OOO OOO OOO OOOOO 공장용지 1,638㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1996.2.12. 건물 1,091.88㎡(1층 공장 681.14㎡, 2층 사무실 410.7㎡으로 이하 “쟁점건물”이라 하고, “쟁점토지”를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 보유하다가 2005.12.26. OOO에게 7억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.

나. OO세무서장(이하 “조사관청”라 한다)은 2009.9.14.부터 2009.10.5.까지 OOO에 대한 세무조사를 실시하는 과정에서 쟁점부동산의 전소유자인 청구인이 쟁점부동산을 OOO에게 양도하고 양도소득세를 무신고하였음이 확인되어 쟁점부동산의 양도가액을 7억원, 취득가액은 2억5,200만원(환산가액)으로 산정하여 이를 과세자료로 처분청에 통보하였다.

다. 처분청은 위 과세자료에 따라 2009.12.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 181,409,790원 을 결정·고지하였다.

라. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 쟁점토지를 취득한 후 1996년 2월에 쟁점건물을 완공하였으나 1997년 운영하던 회사의 부도로 쟁점건물의 신축 관련 서류를 분실하여 전체 공사대금을 확인할 수는 없지만, 1996년 쟁점건물의 신축시 시공자인 주식회사 OOOOOO(이하 “OOOOOO”이라 한다)로부터 1995.10.12. 및 1996.1.17. 교부받은 공급가액 2억6,981만원 및 1억3,019만원의 합계 4억원의 세금계산서 2매(이하 “쟁점세금계산서”라 한다) 및 주식회사 OOOOOO 등에 지급된 비용 2,846만원, 합계 4억2,846만원이 기재되어 있는 OOOO의 매입매출장을 쟁점건물 신축가액의 증빙으로 제출하였는 바, 위 금액 4억2,846만원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 1996년 쟁점건물의 신축시 OOOOOO로부터 교부받은 공급가액 4억원의 쟁점세금계산서와 OOOO 매입매출장을 쟁점건물 신축가액의 증빙으로 제출하였으나, 청구인은 OOOOOO과 쟁점건물의 신축과 관련하여 공사계약을 체결하였다는 공사도급계약서 및 공사대금 결제증빙을 제시하지 못하고 있는 바, 쟁점부동산의 취득가액을 「소득세법」 제176조의2 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세의 부과처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 쟁점부동산의 취득가액을 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부 나. 관련법률

(1) 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 (실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정 에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. (단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인(OOOO)은 쟁점건물의 신축시 OOOOOO로부터 1995.10.12. 및 1996.1.17. 2차례에 걸쳐 공급가액 4억원의 다음과 같은 내용의 쟁점세금계산서를 교부받았다며 세금계산서 사본을 관련증빙으로 제시하고 있다. (OO O O)

(2) 처분청이 2009.9.14.부터 2009.10.5.까지 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하여 양도한 OOO에 대하여 세무조사를 실시하고 2009년 10월 작성한 보고서에 의하면, OOO는 2005.12.26. 쟁점부동산을 청구인으로부터 7억원에 취득하여 취득세·등록세 등 매입부대비용 3,720만원을 합한 7억3,720만원을 취득가액으로 계상하여 적정하게 신고하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 OOO에게 7억원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니한 것으로 확인됨에 따라 쟁점부동산의 취득가액을 결정함에 있어서, 청구인은 1996년 쟁점건물을 신축할 당시 시공사인 OOOOOO(1996년 12월 폐업)에게 공사대금 4억원(공급가액)을 지급하고 수취하였다고 주장하면서 그 증빙으로 공급가액 4억원의 쟁점세금계산서를 제출하였으나, OOOOOO은 1995년 및 1996년 귀속 거래질서 문란자로 조사받은 법인일 뿐만 아니라, 청구인은 부가가치세 매입세액을 공제받은 내역이 없으므로 쟁점세금계산서만으로는 쟁점건물의 신축가액을 확인할 수 없어 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 2억5,200만원으로 결정한 것으로 기재되어 있다.

(3) 국세청통합전산망에서 출력된 OOOO(청구인)의 1996.12.31. 현재 대차대조표에 의하면, 동 대차대조표에 쟁점토지 및 쟁점건물이 계상되어 있지 아니한 것으로 나타난다.

(4) OOOO의 매입매출장에 의하면, 다음 〈표〉와 같이 1995.6.30.부터 1995.9.30.까지 3차례에 걸쳐 주식회사 OOOOOO에게 지급한 레미콘대금 1,284만원(공급가액), 1995.10.12. 및 1996.1.17. 2차례에 걸쳐 OOOOOO에게 지급한 공사대금 4억원(공급가액), 1996.1.25.부터 1996.9.30.까지 3차례에 걸쳐 OOOOOOO(O)OOOOOOOOOOO에게 지급한 동력공사비·전기공사 및 계량기·패널대금 1,562만원(공급가액)의 합계 4억2,846만원(공급가액)이 쟁점건물의 신축자금으로 지급된 것으로 기재되어 있다. 〈표〉청구인이 주장하는 쟁점건물 신축비용 내역 (OO O OO)

(5) 쟁점건물에 대한 건축허가신청서·허가서 및 OO소방서장의 건축허가 동의 통지서에 의하면, 청구인은 1995.5.31. OOO OOOO에게 쟁점토지 지상에 쟁점건물의 건축허가를 신청하여 1995.6.8. 건축허가(OOOO OOOOOOOO)를 받은 것으로 확인되고, 위 건축허가신청서·허가서 상에 “OOOOO OOO OOO OOOOOO 소재 OO건축사사무소 OOO”의 고무인이 찍혀 있는 것으로 나타나며, 1995.5.31. 소방시설과 관련하여 OO소방서장에게 쟁점건축허가 동의 요청하였고, OO소방서장은 1995.6.2. 청구인에게 건축허가 동의 통지서(OOOOOOOOOOOO)을 발송한 사실이 나타난다.

(6) 쟁점건물의 일반건축물대장 및 쟁점건물의 설계도면(14매)에 의하면, 쟁점건물을 설계한 자는 OOOOO OOO OOO OOOOOO 소재 OO건축사사무소 OOO이고, 공사시공자는 OOOOOO이며, 쟁점건물의 착공일은 1995.6.20., 사용승인일은 1996.2.12.임이 나타난다.

(7) 청구인은 2010.7.20.(화) 개최된 조세심판관회의에 출석하여 1994년 쟁점토지를 평당 20만원씩으로 하여 약 1억원에 취득한 후 설계사무소에서 소개한 OOOOOO이 쟁점건물(공장)을 지었는데, OOOO을 법인으로 전환하는 과정에서 부도가 발생하여 장부가 유실되었으므로 쟁점세금계산서상의 공급가액 4억원 및 OOOO의 매입매출장에 기재되어 있는 콘크리트 매입비용 등 공급가액 2,846만원의 합계 4억2,846만원 등의 금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야 한다는 취지의 의견진술을 하였다.

(8) 「소득세법」제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의 2 제1항 제1호는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.

(9) 이상과 같은 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점건물에 대한 건축허가신청서·허가서, OO 소방서장의 건축허가 등의 통지서 및 일반건축물대장 등에 의하면 쟁점토지를 취득한 후 동 토지상에 쟁점건물을 1995년～1996년에 신축한 사실은 인정되기는 하나, 청구인은 심판관회의에 참석하여 쟁점토지를 약 1억원에 취득하였다고 진술하였으므로 결국 쟁점부동산의 취득가액은 5억원 이상으로 보아야 하는 반면, 1995.5.16. 약 1억원에 취득한 쟁점토지 지상에 쟁점건물을 신축하여 약 10년이 경과한 2005.12.26. 쟁점부동산(쟁점토지·쟁점건물)을 7억원에 양도한 점을 미루어 볼 때 그 취득가액이 5억원 이상이라는 청구주장을 받아들이기는 어려운 점, 1996.12.31. 현재 청구인이 운영했던 OOOO의 대차대조표에 쟁점건물 및 쟁점토지가 계상되어 있지 아니한 점, 청구인이 쟁점건물 신축공사와 관련하여 수취한 세금계산서를 부가가치세 신고시 제출하여 관련 매입세액을 공제받은 사실이 없었을 뿐만 아니라, 쟁점부동산의 양도소득에 대하여 양도소득세를 신고하지 아니한 점 등을 감안할 때, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 「소득세법」 제176조의2 규정에 의하여 산정한 환산가액으로 결정하여 한 이 건 양도소득세의 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.