미분양주택 임대 후 양도하면 감면되나?

거주자가 판매목적으로 주택을 신축했으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당 기간 임대한 후 판매하였다. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지 신축된 국민주택 등의 임대 사례가 제시되었다.

거주자가 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임

○귀 질의의 거주자가 주택을 판매목적으로 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외)한 경우 그 발생되는 소득은 판매목적의 사업소득이라기 보다는 사실상 임대목적에 전용한 것으로 양도소득에 해당하는 것이나, 주택을 임대목적(판매되지 아니하여 일시적으로 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 당해 주택을 양도하는 것이 사업소득 또는 양도소득인지는 그 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 사실판단 할 사항임

○거주자가 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임

질의

주택신축판매업자가 신축 미분양주택을 임대 후 양도하는 경우의 소득 구분과 장기임대주택 감면 여부.

회답

1. 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당 기간 임대한 후 판매한 경우에는 사실상 임대목적으로 전용한 것으로 양도소득에 해당한다. 다만 사업소득인지 양도소득인지는 부동산매매의 규모·거래횟수·반복성 등 제반사항을 종합해 사실판단한다.

2. 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지 신축된 국민주택 또는 정해진 공동주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대 개시하여 5년 이상 임대한 뒤 양도하면 「조세특례제한법」 제97조에 따라 양도소득세의 100분의 50을 감면한다. 10년 이상 임대하면 100분의 100을 감면한다.

국세청 법령해석 재산세과-552 (2009.10.26 회신), "미분양주택 임대 후 양도하면 감면되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000136799/