실지거래가액의 사실여부(기각)

양도당시 인근지역의 거래시세가 평당 3,000,000～4,000,000원임에도 청구인의 거래금액은 평당 1,400,000원 정도에 불과하여 실지거래가액은 신빙성이 없으므로 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 적법함

1. 사 실 청구인은 서울시 송파구 OO동 OOOOO번지 소재 대지 279.1㎡(이하 “이 건 토지”라 함)를 88.5.10 자로 취득하여 89.5.30 자로 양도한 후에 취득시 실지거래가액 112,000,000원으로 양도시 실지거래가액 118,440,000원으로 하여 89.6.30 자로 자산양도차익예정신고를 하였다. 그러나 처분청에서 상기 실지거래가액을 인정하지 않고 기준시가(취득시 기준시가 69,734,251원, 양도시 기준시가 125,634,074원)에 의하여 91.7.24 자로 이 건 양도소득세 36,498,880원 및 동 방위세 7,580,090원을 결정고지하자 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.12.2 자로 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 이 건 토지에 대하여 부동산매매계약서, 거래사실확인서 및 인감증명서 등에 의하여 실지거래가액이 확인되며, 처분청에서 이 건 토지의 양도가액이 양도당시 인근지역의 거래시세와 차이가 크다고 하나, 청구인은 당시에 대전시 OO동 OOOO 소재 대지 455.3㎡를 매수하기 위하여 이 건 토지를 급히 처분한 것으로 이 건 토지의 실지거래가액을 적용하여 양도소득세예정신고를 한 것을 인정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 살피건대, 첫째, 당초 처분청의 조사내용에 의하면 이 건 양도당시 인근지역의 거래시세가 평당 3,000,000～4,000,000원임에도 청구인의 거래금액은 평당 1,400,000원 정도에 불과하며, 둘째, 청구인이 예정신고시 필요경비로 공제한 중개수수료 1,300,000원 중 양도당시 중개인 OOO에게 지급한 중개수수료 1,000,000원은 부동산 중개수수료 규정상 매매금액이 4억원이상 8억원미만의 거래에 해당하는 금액이고 취득시 중개인 OOOO(OOO 복덕방)에게 지급한 중개수수료 300,000원은 중개수수료 규정상 매매금액이 5천만원이상 1억원 미만의 거래에 해당하는 한도액으로서 위의 내용으로 볼 때에 청구인 주장의 실지거래가액은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하므로 따라서 이 건 기준시가에 의하여 결정한 당초처분은 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁 점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인이 주장하는 실지거래가액의 사실여부를 가리는 데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

먼저 관련법규를 살피건대, 소득세법 제23조 제4항 및 동법 제45조 제1항 제1호의 규정에 의하면 양도 및 취득가액은 기준시가에 의하여야 하나 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 결정할 수 있도록 규정하고 있으며, 실지거래가액으로 결정할 수 있는 경우는 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호에서 법 95조 또는 100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우라고 규정하고 있다. 이 건 토지의 양도가액에 대하여 보면, 청구인은 이 건 토지를 89.5.30 자로 118,440,000원에 양도한 것으로 주장한다. 그러나 처분청의 조사에 의하면, 첫째로, 이 건 토지의 양도당시 인근지역의 거래시세가 평당 최하 3,000,000원, 최고 4,000,000원 정도인데 청구인의 거래금액은 평당 1,400,000원에 불과하고, 둘째, 청구인이 이 건 토지의 양도시 중개인에게 지급한 수수료 1,000,000원은 부동산 중개수수료 규정상 매매금액이 4억원이상 8억원미만의 거래에 해당하는 금액이고, 셋째, 양도일로부터 약3개월 후에 OO은행 영업1부가 설정한 채권최고금액이 280,000,000원이고, 넷째, 이 건 토지의 양도를 위한 매매계약서는 88.11.20 자에 작성되었으나, 당시에 이 건 토지는 환지예정지 상태이었고, 환지확정일은 88.12.22자 이었던 것에 비추어 환지확정되기 1개월전부터 이 건 토지의 소재지를 OO동 OOOOO로 기록하여 계약서를 작성한 점등에 비추어 청구인이 주장하는 이 건 토지의 양도시 실지거래가액 118,440,000원은 받아들이기 어려우며, 따라서 청구주장은 이유없다 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.