토지 소유권이전등기를 채무자가 채권변제를 담보하기 위한 양도담보로 볼수 있는지 여부(기각)

양도담보 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고 및 제출한 사실이 없는 점 등으로 보아 소유권이전은 양도담보에 해당하지 아니하는 것으로 봄이 타당함

1. 처분개요

가.청구인은 2002.10.28.OOOO OOO OOO OOOOOOO 대지 360.4㎡(이하 "쟁점토지"라 한다)를 최OO로부터 취득하여2008.9.18. 김OO, 구OO에게 각각 1/2지분을 양도하고, 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 2008.11.28. 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 7,511,360원을 자진납부하였다.

나.처분청은 청구인이 취득당시 매매계약서는 제출하지 아니하고 취득가액 4억2,500만원의 증빙으로 OO은행 입출금 계좌내역을 제출하였으나, 위 계좌에서 출금된 금액이 전소유자 최OO의 계좌 등에 입급된 사실은 확인되지 아니하며 취득가액이 객관적인 증빙에 의해 입증되지 아니하는 것으로 보고 전소유자가 양도소득과세표준 신고시 제출한 매매계약서(검인계약서)상의 양도가액 3억원을 청구인의 취득가액으로 보아 양도차익을 산정하여 2009.7.15. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 92,244,870원을 경정고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.9.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 주위적 청구청구인은 쟁점토지를 취득하기 전부터 심OO에게 금전을 대여하였고, 쟁점토지를 취득할 당시에도 심OO은 전소유자 최OO와 쟁점토지 매매계약 체결 및 계약금을 지불하였으며, 잔금을 지급할 때도 청구인으로부터 4억3,000만원을 수령하여 잔금을 지급하고 청구인 명의로 등기하는 일체의 행위를 심OO이 하였으며, 약정서에 의하면 쟁점토지에 대한 권리의무를 심OO이 하기로 약정하고 채무변제 후, 심OO이 재매입하도록 약정한 사실 등으로 보아 쟁점토지는 채무자가 채권의 변제를 담보하기 위한 양도담보로 소유권을 이전한 경우에 해당하며, 추후 심OO 소유의 모텔이 경락되고 자금사정이 어려워져 채무변제가 불가능해지면서 심OO은 2008.9.18. 쟁점토지를 처분하고 양도대금을 채무변제에 충당하였으며, 쟁점토지의 거래에 있어서 취득가액이 정당한지 여부는 별론으로 하더라도 청구인의 위 거래내용은 양도에 해당하지 아니하고「소득세법 시행령」 제151조규정에 의한 양도담보에 해당하므로 청구인에게 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다.

(2) 예비적 청구만일 청구인의 거래를 양도담보로 볼 수 없다면, 쟁점토지의 양도차익 계산시 과소신고된 양도차익은 심OO과 전소유자 최OO 간에 발생한 양도차익으로서 심OO에게 귀속된 것이므로 심OO의 미등기양도차익으로 과세하든지, 아니면 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 심OO에게 양도소득세를 부과하여야 하므로 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 취소되어야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 주위적 청구에 대하여청구인은 쟁점토지의 취득에 대하여 매매가 아닌, 심OO으로부터 양도담보받은 것임을 주장하나, 당초부터 쟁점토지는 심OO의 소유가 아닐 뿐만 아니라, 양도담보로 등기된 바 없어 양도담보가 성립될 수 없고, 양도담보라는 주장에 대한 증빙도 없다. 또한 청구인이 제출한 한OO와 심OO 간에 체결한 쟁점토지에 대한 임대차계약 내용과 같이 실제 쟁점토지에 대한 권리를 청구인이 행사하고 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 취득이 양도담보에 의한 등기이전이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

(2) 예비적 청구에 대하여청구인은 위임장 하단에 기재된 토지 계약금 조로 4,000만원을 영수하였다는 취지의 영수증 기재사항 등을 근거로 심OO이 2002.5.9.자로 쟁점토지의 취득계약을 체결하고 계약금으로 4,000만원을 지급하였음을 주장하나, 이와 같은 증빙 등은 모두 사실관계가 뒷받침되지 아니하는 증거능력이 없는 주장이며, 심OO이 쟁점토지에 대한 권리를 취득하여 양도하였다고 볼 수 없으므로 심OO이 미등기전매 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 볼 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점토지의 소유권이전등기를 채무자가 채권의 변제를 담보하기 위한 양도담보로 볼수 있는지 여부(주위적 청구)

(2) 양도담보에 해당하지 아니하는 경우, 심OO이 부동산을 취득할 수 있는 권리 등을 양도한 것으로 보아 심OO에게 양도소득세를 과세하여야 하는지 여부(예비적 청구)

나. 관련 법령

(1)소득세법 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

(2)소득세법 시행령 제151조【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것2.당해 자산을 채무자가 원래대로 사용ㆍ수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금ㆍ이율ㆍ변제기한ㆍ변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

다. 사실관계 및 판단

(1) 주청구에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점토지가 심OO의 소유가 아닐 뿐만 아니라, 양도담보로 등기된 사실도 없어 양도담보가 성립될 수 없고, 양도담보임을 입증할 수 있는 증빙도 없으므로 쟁점토지의 소유권이전등기를 양도로 보아 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 청구인과 심OO 간에 체결한 쟁점토지에 대한 임대차계약서 등에 의하여 실질적으로 쟁점토지에 대한 권리를 청구인이 행사한 점 등으로 보아 쟁점토지의 소유권이전을 양도담보에 의한 이전으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (나) 청구인은 쟁점토지를 취득하기 전부터 심OO에게 금전을 대여하였고, 쟁점토지 취득당시에도 심OO이 계약체결 및 계약금을 지불하였으며 잔금지급시에도 심OO은 청구인으로부터 4억3,000만원을 차용하여 잔금을 지급하고 청구인의 명의로 등기하는 등 일체의 거래행위를 심OO이 하였으며, 쟁점토지를 청구인 명의로 등기하였다가 채무변제 후, 심OO이 재매입토록 약정한 사실이 약정서 등에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 소유권 이전은 채무자가 채권의 변제를 담보하기 위한 양도담보로 소유권을 이전한 경우에 해당하며, 추후 심OO 소유의 모텔이 경락되고 자금사정이 어려워져 채무변제가 불가능함에 따라 심OO은 2008.9.18. 쟁점토지를 처분하고 양도대금을 채무변제에 충당하였으므로 쟁점토지의 소유권이전은「소득세법 시행령」 제151조규정에 의한 양도담보에 해당한다는 주장이다.

(다) 양도담보라 함은 채권의 담보목적을 위하여 담보의 목적물을 채권자에게 양도하고 그 담보된 채무를 이행하는 경우에는 채권자로부터 그 목적물을 반환받고, 불이행하는 경우에는 채권자가 그 재산을 매각하여 우선변제를 받거나 그 재산을 확정적으로 취득한다는 취지의 양도담보설정계약으로「소득세법 시행령」 제151조제1항 규정에 의한 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에이를 양도로 보지 아니하는 것인 바, 쟁점토지의 매매계약서에 의하면, 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 없고, 심OO의 명의로 등기된 사실도 없으며, 청구인과 심OO간에 양도담보설정 계약서를 작성하거나 처분청에 제출한 사실도 확인되지 아니한다. (라)위 사실관계 및 관련법령 등을 종합해 볼 때, 청구인은 「소득세법 시행령」 제151조제1항 규정에 의한 양도담보 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고 및 제출한 사실이 없는 점 등으로 보아 쟁점토지의 소유권이전은 위 관련규정에 의한 양도담보에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다.

(2) 예비적 청구에 대하여 본다.(가) 청구인은 쟁점토지의 소유권 이전을 양도담보로 볼 수 없다하더라도 쟁점토지의 양도차익 계산시 과소신고된 양도차익은 심OO과 전소유자 최OO 간에 발생된 양도차익이므로 실질소득자인 심OO의 미등기전매 양도차익 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장이다.(나) 청구인은 쟁점토지의 취득자금 등으로 심OO에게 4억3,000만원을 대여해 주었고, 심OO은 쟁점토지와 연접한 토지에서 동생 신OO 명의로 모텔을 소유하면서 주차장이 협소하여 쟁점토지를 취득하기 위하여 매매계약을 체결하였으며 쟁점토지의 전소유자 최OO의 대리인 김OO에게 계약금 4,000만원을 지급하였고, 심OO이 잔금을 마련하지 못하자, 청구인은 쟁점토지 취득에 필요한 일체의 비용 4억7,500만원을 청구인이 부담하기로 약정하고 청구인의 명의로 소유권 이전등기하였으며, 이후 발생하는 양도소득세, 재산세 등 일체를 심OO이 지급하기로 약정하였음을 주장하나, 매도인 최OO와 청구인이 2002.9.28. 작성한 검인계약서에 의하면, 청구인의 취득가액은 3억원이고 매수인은 청구인으로 확인되며, OO세무서장이 2006.6.7.자로 교부한 임대사업자등록증에 의하면, 청구인이 쟁점토지소재지에 사업자(부동산 임대)로 등재되어 있는 점 등으로 보아 심OO이 쟁점토지에대한 권리를 취득하여 양도한 것으로 보기는 어렵다 하겠다.

따라서 처분청이 쟁점토지의 소유권 이전을「소득세법」 제88조규정에 의한 자산의 양도에 해당한다고 보고 청구인을 실질소득자로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.