상속받은 자산의 시가를 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정평가액으로 적용할 수 있는지 여부(기각)

상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 감정평가가 이루어 졌고 상속개시일과 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 사정이 없다고 인정하기 어려우므로 감정평가액을 시가(취득가액)로 인정할 수 없음

1. 처분개요

가.청구인은 2008.5.25. 부(父) 김OO의 사망으로 OOOOO OO OOOO OOOOOO 소재 대지 364㎡ 및 동 지상 3층 건물(주택 151.64㎡, 기타건물 209.11㎡)을 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하여 보유하고 있던 중, 2009.4.8. OOOOOO OOO 건설사업을 위하여 동 부동산 중 대지 81㎡ 및 기타건물 209.11㎡ (이하 “쟁점부동산”이라 함)가 수용되어 협의보상금으로 3억8,168만8,000원(토지 2억6,076만6,000원, 건물 1억2,092만2,000원)을 수령하였고, 2009.4.21. 동 협의보상금을 양도가액으로, 기준시가 1억6,453만8,450원를 취득가액으로 하여 양도소득세 4,245만9,080원을 예정신고하고 2009.6.29. 납부하였다가, 2009.8.28. 취득가액을 감정가액으로 하여 양도소득세를 환급해 달라는 경정청구를 하였다.

나. 처분청은 동 감정가액이 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정가액평가서의 감정가액이므로 취득가액으로 볼 수 없다는 취지로 2009.9.7. 경정청구 거부처분을 하였다.

다.청구인은 이에 불복하여 2009.10.26. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)주위적 청구 : 감정가액을 시가로 인정해 주어야 한다. (가)「소득세법」 제94조내지 제97조에 의하면, 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 양도가액과 취득가액을 실지거래가액에 의하도록 하고 있고,동법 시행령 제163조에 의하면, 상속받은 자산에 대하여「소득세법」 제97조제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보도록 하고 있다. 「상속세 및 증여세법」 제60조에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 이 경우 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함하며,동법 시행령 제49조에 의하면, “수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(이하 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 “당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액(제2호)” 또는 “당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매가액(제3호)”을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 사건의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 포함시킬 수 있도록 하고 있다.

(나)청구인의 쟁점부동산 수용과 관련하여 OOOOO는 수용보상금 산정을 위하여 쟁점부동산에 대하여 (주)OOOOOOOO, (O)OOOOOOOOO, (O)OOOOOOOO으로 하여금 감정평가서를 작성하게 하였고, 위 감정평가법인들은 2009.2. 경(2.13. 및 2.19.) 각 감정평가서를 작성하였는 바,1)동 감정평가서에 의한 감정가액(이하 “쟁점감정가액”이라 함)은 청구인의 상속개시일로부터 8개월 남짓 지나 「상속세 및 증여세법」에서 정한 평가기간인 6개월은 경과하였으나, 평가기간을 경과한 기간이 2개월에 불과하고,2)당시 전 국가적인 경제불황으로 상속일로부터 감정평가서 작성일까지 동안 쟁점부동산에 대한가격변동의 특별한 사정은 없었다고 할 수 있으며,3)쟁점부동산의 개별공시지가 변동추이를 보면, 1993년부터 2008년까지 계속적으로 하락하였고, 토지수용절차에서 실시된 감정평가 후 공시된 2009.1.1. 기준 개별공시지가는 154만원으로 2008년보다 7만원(4.76% : 7만원/147만원) 인상되기는 하였으나, 이는 토지수용보상금이 실제 지급된 후 다소 풍부해진 자금에 따른 개발기대가 반영된 것일 뿐 실제 종전보다 높은 가격에 거래가 이루어진 적은 없다.4)시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는 것(OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOO OOO OOOOOOOOOO OO OOOOOOOOOO OO O OO O)이므로쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 취득가액으로 인정해 주어야 한다.

(2)예비적 청구청구인이 다시 감정을 해야하는 번거로움을 피하기 위하여 2008년과 2009년 사이 1년 동안의 개별공시지가 상승비율과 동일하게 쟁점부동산의 수용시 실지거래가액이 상속받은 당시 실지거래가액보다 4.76% 상승하였다고 보고, 취득가액을 364,338,545원{381,688,000원/(1+7만원/147만원)}으로 인정하여 양도소득세를 계산하여 주어야 한다.

나. 처분청 의견

(1)주위적 청구에 대하여(가)상속개시일로부터 6개월 경과한 후에 작성된 감정가액은 시가로 적용할 수 없는 바(OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO), 상속개시일 이후 8개월이 지나서 작성된 감정평가액을 취득가액으로 인정해 줄 것을 주장하면서 그 이유로 「상속세 및 증여세법」에서 정한 평가기간인 6개월에서 2개월 남짓 지나서 작성되었고, 경제불황으로 평가기준일로부터 감정평가서 작성일까지 가격변동의 특별한 사유가 없다고 주장하나, 가격변동의 사유가 없음을 구체적으로 밝히지 못하고 있다.(나)OOOOOO OOO 건설과 관련한 건설운용기본계획고시가 2008.5.29. 이루어 진 점으로 보아상속개시일인 2008.5.25. 이후 가격변동이 없다고 볼만한 사유에 해당한다고 볼 수 없다.

(2)예비적 청구에 대하여「소득세법」 제97조제1항 제1호 가목 및동법 시행령 제163조제9항의 규정에 의하면, 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액도 소요된 실지거래가액으로 하되, 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 상속·증여로 인한 취득의 경우 그 취득가액 산정방법을 법령에서 특정하고 있으므로 취득당시의 가액을 확인할 수 없는 경우를 전제로 한「소득세법」 제97조제1항 제1호 나목 및동법 시행령 제163조제12항, 제176조의2 제2항 제2호 규정(환산가액)을 적용할 수 없는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점(1)주위적 청구 :상속받은 자산의 시가를 상속개시일로부터 6개월이 경과한 후에 작성된 감정평가액으로 적용할 수 있는지 여부(2)예비적 청구 : 상속받은 자산의 시가를 환산가액으로 할 수 있는지 여부

나. 관련법령 등

(1)소득세법 제97조(양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.

(3)상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

(4)상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)

① 법 제60조 제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

다. 사실관계 및 판단

(1)청구인은 2008.5.25. 부(父) 김OO의 사망으로 OOOOO OO OOOO OOOOOO 소재 대지 364㎡ 및 동 지상 3층 건물(주택 151.64㎡, 기타건물 209.11㎡)을 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득한 것으로 심리자료에 나타난다.

(2)청구인은 2009.4.8. 쟁점부동산이 OOOOOO OOO 건설사업부지로 수용되어 협의보상금으로 3억8,168만8,000원을 수령하였고, 2009.4.21. 동 협의보상금을 양도가액으로, 기준시가 1억6,453만8,450원를 취득가액으로 하여 양도소득세 4,245만9,080원을 예정신고하고 2009.6.29. 납부하였다가, 2009.8.28. 취득가액을 2009.2. 감정평가기관이 토지보상을 위해 실시한 감정가액(협의보상금)으로 하여 당초 납부한 양도소득세를 환급해 달라는 경정청구를 하였다.

(3)2009년 2월(2.13., 2.19.) 감정평가기관{(주)OOOOOOOO, (O)OOOOOOOOO, (O)OOOOOOOOO이 보상을 위해 평가한 쟁점부동산의 감정가액은 3억8,168만8,000원으로 심리자료에 나타난다.

(4)쟁점부동산 소재지의 개별공시지가 변동내역은 다음과 같다.(OOO OO)

※기재하지 않은 연도는 직전연도의 개별공시지가와 동일하고, 2008.1.1. 기준 개별공시지가 고시일은 2008.5.31.이며, 2009.1.1.기준 개별공시지가 고시일은 2009.5.29.이다.

(5)위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 청구인의 주장이 타당한 지를 본다. 먼저 주위적 청구에 대하여 보면, 청구인은 상속일로부터 감정평가서 작성일까지 동안의 기간이 8개월에 불과하고, 쟁점부동산에 대한 가격변동의 특별한 사정이 없는 등 쟁점감정평가액을 시가로 인정해 주어야 한다는 주장이나, 상속개시일(2008.5.25.)과 감정평가서 작성일(2009.2.)이 6개월을 초과하였고, 쟁점부동산 소재지의 상속개시일(2008.5.25.) 현재의 개별공시지가(147만원)와 2009년 2월 현재의 개별공시지가가 동일하기는 하나, 2009.5.31. 고시된 개별공시지가 154만원으로 상승하였으며, 상속개시일 현재 쟁점부동산의 기준시가(1억6,453만8,450원)와 쟁점감정평가액(3억8,168만8,000원)의 차이가 크고, OOOOOO OOO 건설과 관련한 건설운용기본계획고시가 상속개시일인 2008.5.25. 이후인 2008.5.29.에 이루어 진 것으로 보아 상속개시일(취득일)과 감정평가서 작성일 사이에 가격변동의 사정이 없다고 인정하기 어려우므로 쟁점감정평가액을 시가로 인정하기는 곤란한 것으로 판단된다.

다음으로 예비적 청구에 대하여 보면,「소득세법」 제97조제1항 제1호(취득가액) 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액”으로 규정하고 있고,동법 시행령 제163조제9항에서 “상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.”라고 규정하고 있는 바, 환산가액은 동 규정에 의한 실지거래가액으로 볼 수 없는 것(OOO OOOOOOOOOOOOO OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO, OOOOOOOOOO OO O)으로 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.