쟁점금액을 필요경비로 공제해야 한다는 청구주장의 당부

부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 그 취득가액은 당사자가 약정한 매매계약서상 가액을 말하는 것이고, 이때 매매계약서상에 약정되어 있지 아니한 근저당설정금액은 취득가액에 포함될 수 없는 것인바, 청구인이 쟁점부동산 취득시 전소유자로부터 인수하지 않은 근저당채무(쟁점금액)을 양도시 대위변제하였다 하여 달리 볼 수 없는 점등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 2020.3.3. OOO 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 aaa로부터 취득하여 2020.11.12. bbb에게 양도하고, 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 2021.2.1. 2020년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.

나. 청구인은 쟁점부동산의 근저당 설정금액 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 양도가액에서 공제하는 필요경비(취득가액)에 포함하여, 2022.7.14. 양도소득세 OOO원의 환급을 구하는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 쟁점금액은 청구인에게 승계되지 아니한 금액으로서, 청구인이 법적 지급의무 없이 지급한 것이므로 양도가액에서 제외되는 필요경비에 해당하지 않는다며, 2022.8.18. 경정청구를 거부하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2022.9.14. 심판청구를 제기하였다

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점금액은 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정되어야 한다.

(1) 쟁점부동산을 취득할 당시, 매도인 aaa가 ccc과 ddd이 쟁점부동산에 설정한 근저당 채무액(쟁점금액)을 정리해준다고 했는데, 이행하지 않았다.

(2) 이후 근저당권자들이 경매를 신청한다고해서 급하게 쟁점부동산을 처분하게 되었으며, 그 과정에서 매수인 bbb이 매매대금 중 일부로 근저당 설정금액(쟁점금액)을 지급함으로써 ccc과 ddd이 설정한 근저당권은 말소되었다.

나. 처분청 의견

쟁점금액은 청구인에게 승계된 것이 아니므로 필요경비로 인정할 수 없다.

(1) 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 취득가액이라 함은 거래자 쌍방이 약정한 매매계약서상 가액을 말하는 것이며, 매매계약서상에 약정되어 있지 아니한 근저당 설정금액은 취득가액에 포함되지 아니한다.

(2) 또한 양도가액에서 공제하는 필요경비는「소득세법」 제97조및 같은 법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서 자산의 양도·취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용은 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 않는다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점금액을 양도가액에서 공제하는 필요경비(취득가액)로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

(1)소득세법 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(「지적재조사에 관한 특별법」 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것(2)소득세법 시행령 제163조(양도자산의 필요경비)

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로 한다.

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과「부가가치세법」 제10조제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용다. 공증비용, 인지대 및 소개비라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인(매수인)은 2020.3.3. aaa(매도인)로부터 쟁점부동산을 취득하였으며, 당시 매매계약서에는 매매대금이 OOO원(계약시 일시불 지급)으로 되어 있고, 그 특약사항에는 매수인이 매도인의 OOO 대출금 OOO원을 승계한다고 되어 있을 뿐, 쟁점금액 관련내용은 확인되지는 않는다.

(2) 이후 청구인(매도인)은 2020.10.30. bbb(매수인)과 사이에 쟁점부동산을 OOO원에 매매하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였으며(매매대금은 2020.11.12. 지급), 그 특약사항에는 매수인이 매도인의 OOO 대출금 OOO원을 승계하고, 매도인이 등기부상 설정등기(부동산 임의경매, 위 OOO 대출금을 제외한 근저당권)를 잔금시 말소한다고 되어 있다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본 기록에 의하면, ccc과 ddd은 2016.11.29.～2017.5.2. 기간에 aaa를 채무자로 하여 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정등기하였으며, 이는 2020.11.12. 말소된 것으로 확인된다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도가액에서 공제하는 필요경비(취득가액)에 포함하여야 한다고 주장하나, 부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 그 취득가액은 당사자가 약정한 매매계약서상 가액을 말하는 것이고, 이 때 매매계약서 상에 약정되어 있지 아니한 근저당 설정금액은 취득가액에 포함될 수 없는 것인바, 청구인이 쟁점부동산 취득시 전소유자로부터 인수하지 않은 근저당 채무(쟁점금액)를 양도시 대위변제하였다고 하여 달리 볼 수 없는 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.