쟁점건물의 적정임대료를 동일 건물 내 동일 층의 유사임대사례를 비교하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부 등

시가의 산정은 원칙적으로 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가액을 기준으로 하는 것인바, 쟁점건물을 제3자에게 임대한 가액이 있으면 이를 시가로 볼 수 있고, 이를 기준으로 쟁점건물의 적정임대료를 산정할 수 있는 경우에는 「법인세법 시행령」 제89조 제4항 제1호에 의한 보충적 평가방법에 우선하여 위 제3자에 대한 재임대가액을 기준으로 시가를 산정하는 것이 타당하다 할 것이므로, 입지조건 등이 다른 제101호의 경우를 유사임대사례로 보아 쟁점건물의 적정임대료를 산정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1988.12.21. OOO에 ‘OOO’이라는 상호로 부동산임대업을 개업하였고, 2001.10.29. OOO빌딩의 1층 제102호 및 관리실, 옥상, 옥탑공간(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 월세 없이 전세보증금 OOO원에 특수관계자인 ㈜OOO에 임대하였으며, ㈜OOO가 이동통신사인 ㈜OOO(이하 “이동통신사들”이라 한다)에 이를 재임대하였다.

나. 처분청은 2014년 8∼9월 기간 동안 청구인에 대한 종합소득세조사를 실시하여, 청구인이 ㈜OOO에게 쟁점건물을 저가로 임대하는등 임대수입금액을 과소신고한 사실을 확인하고, 부당행위계산 부인하여 ㈜OOO가 특수관계가 없는 이동통신사들에게 재임대한 가액을 시가로 보아 2015.1.8. 청구인에게 2009년～2013년 귀속 종합소득세 합계 OOO원 및 2009년 제2기～2014년 제1기 부가가치세 합계 OOO원을 각 경정·고지하였다.

다.청구인은 이에불복하여 2015.1.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1)「소득세법」제41조및 같은 법 시행령 제98조 및「법인세법 시행령」제89조에 따른 시가는 당해 거래와 유사한 상황에서 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격이라 할 것인바,청구인과 특수관계에 있지 아니한 자와의 정상적인 거래로 형성된 가격으로 임대료를 받고 있는 동일 건물·동일 층으로 옆에 있는 제101호(이하 “101호”라 한다)와 비교검토하여야 한다.

(2) 설령, 재임대가액을 시가로 본다 하더라도 ㈜OOO의 노력으로획득한 고유수입인 관리비, 옥상안테나 설치 사용료를 제외한 순수하게㈜OOO가 이동통신사에게 전대하여 받은 순수한 임대료 수입만으로 시가를 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 유사임대사례로 제시하는 101호는 인근 도로에서 접근이 용이한 건물의 전면에 배치되어 있는 반면, 1층 제102호및관리실 등은 후면에 배치되어 있고 출입구가 101호와 별도로 되어 있는 등 101호와는 구조·용도가 전혀 다르므로 단순히 101호의 임대사례가액을 적용할 수 없고, 특수관계 없는 ㈜OOO와 이동통신사간 자유로이 거래한 재임대가액을 적정 임대시가로 보는 것이 합리적이다.

(2) 청구인은 101호의 비교임대가격을 받아들일 수 없다 하더라도 관리비, 옥상안테나 설치 사용료를 제외한 순수하게 ㈜OOO가 이동통신사에게 전대하여 받은 순수한 임대료 수입만으로 시가를 산정하여야 한다고 주장하나, 통신중계기 설치장소 임대의 경우 통신시설의 특성상 시설설치 후 상주 인원 등이 없고, 청소·주차·냉난방 등 건물주로서의 관리가 필요 없으며 이동통신사가 모든 시설을 별도 개별 관리(출장관리)하여 관리비 발생여지가 전혀 없으므로 이에 대한 청구주장을 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이특수관계자에게 쟁점건물을 시가보다 저가로 임대한 것으로보아 부가가치세 등을 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

: <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실관계가 나타난다. (가) 청구인은 쟁점건물을 특수관계법인에 해당하는 ㈜OOO에 월세없이 전세보증금 OOO원에 임대하였고, 청구인으로부터 쟁점건물을 임차한 ㈜OOO는 이동통신사들에게 통신중계기 설치장소 등으로 아래 <표1>과 같이 쟁점건물을 재임대한 것으로 나타난다.OOO(나) 청구인과 ㈜OOO가 체결한 건물관리계약서 등에 의하면,㈜OOO는 청구인이 50% 이상의 지분을 소유하고 있는 특수관계 법인으로, 청구인과 OOO빌딩 건물에 대하여 건물관리, 유지, 보수 등의 건물관리 계약을 체결하였고, OOO빌딩에서 발생한 통신중계기 설치 관련 수입금액 및 이동통신사들로부터 수취한 임대료를 매출액으로 계상한 것으로 나타난다. (다) 2014년 10월 처분청의 청구인에 대한 조사자료에 의하면, 처분청은 청구인이 이동통신사들과 임대계약을 직접 체결하여 임대료를 수취할 수 있었음에도 불구하고 특수관계자인 ㈜OOO 명의로 임대계약을 체결하여 법인 수입금액으로 신고한 것은 종합소득세 등을 감소시키기 위한 행위로서 부당행위계산부인 대상에 해당하고,㈜OOO가 특수관계가 아닌 제3자인 이동통신사들에게 재임대한 가액을 시가로 보아 이 건 부가가치세 등을 과세하고 조사종결하였다.

(라) 청구인은 ㈜OOO가 이동통신사들의 기지국 유치를 위해 적극적인 노력을 하였고, 인근이 난청지역이어서 비교적 고층건물에 해당하는 OOO빌딩의 입지조건이 좋아 주변시세보다 임대료가 높게 형성된 것이어서 ㈜OOO가 이동통신사들에게 재임대한 가액은 일반적인시가에 해당하지 않으므로 아래 <표2>와 같이 동일 건물의 동일 층에위치한 101호(임차인 : OOO)의 유사임대사례가액을 적용하여야 한다고 주장하며, 그 증빙으로 쟁점건물 제102호와 제101호에 대한 부가가치세 신고현황, ㈜OOO와 이동통신사들 간에 체결한 부동산 임대차계약서, ㈜OOO가 이동통신사들로부터 수취한 관리비 및 옥상안테나 사용료 내역 등을 제출하였다.OOO(2)「법인세법」제52조 제1항에서 “납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계자와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 부당행위계산에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.”고 규정하면서, 제2항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다.”고 규정하고 있고,「법인세법 시행령」제89조제1항에서 “법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다.”고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 시가의 산정은 원칙적으로 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가액을 기준으로 하는 것이며, 쟁점건물을 제3자에게 임대한 가액이있으면 이를 시가로 볼 수 있고, 이를 기준으로 쟁점건물의 적정임대료를 산정할 수 있는 경우에는「법인세법 시행령」제89조제4항 제1호의 규정에 의한 보충적 평가방법에 우선하여 위 제3자에 대한 재임대가액을 기준으로 시가를 산정하는 것이 타당하다 할 것이므로, 입지조건 등이 다른 같은 건물 제101호의 유사임대사례가액 등을 비교하여쟁점건물의 적정임대료를 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.다만, 처분청은 ㈜OOO가 임차하여 이동통신사에게 전대하고 전차인으로부터 수취한 임대료, 관리비 등을 합계한 금액을 재임대가액으로 계산하였으나, ㈜OOO가 체결한 건물관리계약서에 의하면, ㈜OOO는 청구인과 쟁점건물을 포함한 부원빌딩 건물에 대하여 건물 유지·보수 및 관리계약을 체결한 점 등에 비추어 ㈜OOO가 제공한 관리용역을 재조사하여 동 용역가액을 재임대가액에서 제외한 가액을 쟁점건물의 임대료 시가로 보아 청구인의 부가가치세 및 종합소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.