쟁점임야의 취득가액을 환산가액이 아닌 매매계약서의 매매가격으로 경정한 처분의 당부

청구인을 제외한 다른 공동매수인은 이를 실지거래가액으로 하여 취득가액을 신고한 점 등에 비추어 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 임야 2,869㎡ 중 3분의 1 지분(이하 “쟁점임야”라 한다)을 OOO 취득하고OOO 양도한 후, 양도가액은 실지거래가액인 OOO, 취득가액은 환산가액인 OOO으로 하여 OOO 양도소득세 OOO을 예정신고ㆍ납부하였다.

나. 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내역을 검토한 결과, 취득가액을 실지거래가액인 부동산매매계약서상의 매매가격으로 신고하여야 함에도 불구하고 환산가액으로 잘못 신고한 것으로 보고, 취득가액을 실지거래가액 OOO의 3분의 1인 OOO으로 경정하여 OOO 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정ㆍ고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 OOO 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 지인 OOO과 쟁점임야에서 ‘OOO’이라는 상호로 양돈 및 영농사업을 하고자 OOO 동업계약을 체결하였고, 약정한 투자비율OOO에 따라 투자를 하였다. 동업사업의 대표자는 OOO으로 하고, 농장의 모든 재산에 대해서는 투자비율대로 등기 및 명의변경을 하되, 쟁점임야는 당초 OOO의 소유였으므로 당분간 청구인ㆍOOO 앞으로 가등기를 하고 실질 소유 및 권리는 투자지분을 따르는 것으로 하여 OOO 공증과 소유권이전청구권 가등기를 하였다.

(2) 그 후 청구인ㆍOOO은 OOO에 설정한 가등기를 근거로 각 3분의 1 지분씩 본등기를 하려 하였으나, 당초에 가등기한 출자지분에 따른 금액이 확인되지 않아 본등기를 할 수 없다는 법무사의 의견에 따라 부동산 명의자 OOO과 가등기 권리자 청구인ㆍOOO이 형식상 매매계약서를 작성하고 매매가격을 OOO으로 하였으며, OOO 쟁점임야의 지분에 따라 소유권이전등기를 하였다.

(3) 본등기를 위해 작성한 부동산매매계약서에는 “청구인을 포함한 가등기 권리자가 OOO으로부터 받을 채권이 존재하여 그 채권을 변제받지 못할 경우 쟁점임야를 넘겨주기로 약정하고 OOO. 매매예약을 하고 OOO 가등기를 경료한 바 있는데 OOO이 채권을 변제하지 아니하므로 금일 매매가격을 OOO으로 약정한다”고 되어 있다.

(4) 이처럼 부동산매매계약서에 기재된 OOO은 청구인을 포함한 가등기 권리자가 실제 지급한 금액이 아니고, 28년 전에 공동사업을 하기로 약정하고 투자한 금액은 시간이 오래되어 관련 자료를 찾을 수 없기 때문에 임의로 약정한 금액일 뿐이므로, 쟁점임야의 취득가액은 「소득세법」 규정에 따라 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 적용되는 환산가액으로 하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인이 쟁점임야의 취득과 관련하여 매도인과 작성한 부동산매매계약서에 따르면 쟁점임야의 매매가격을 OOO으로 약정하고 본등기를 경료해 주기로 하였고, 매매계약서상의 매매가격을 청구인의 주장처럼 임의로 결정한 것으로 보기는 어렵다.

(2) 쟁점임야의 공동매수자 중 청구인을 제외한 OOO은 양도소득세 예정신고시 부동산매매계약서에 기재된 매매가격을 쟁점임야의 취득에 든 실지거래가액으로 하여 취득가액을 신고하였다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점임야의 취득가액을 환산가액이 아닌 매매계약서의 매매가격으로 경정한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법제97조[양도소득의 필요경비 계산]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것제98조[양도 또는 취득의 시기] 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지]

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제162조[양도 또는 취득의 시기]

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일제176조의2[추계결정 및 경정]

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점임야의 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점임야는 OOO이 OOO에 취득하였고, OOO 청구인·OOO이 매매예약에 따른 소유권이전청구권가등기를 하였으며, OOO 청구인·OOO이 매매를 원인으로 각 3분의 1 지분씩 소유권이전등기를 하였다.

(2) 쟁점임야의 매매계약서OOO에 따르면, “매수인들OOO이 매도인OOO으로부터 받아야 할 채권이 존재하여 그 채권을 변제하지 못할 경우 쟁점임야를 넘겨주기로 약정하고 OOO 쟁점임야에 관하여 매매예약을 하고 OOO 가등기를 경료한 바 있는데 매도인OOO이 채권을 변제하지 아니하므로 금일 매매가격을 OOO으로 약정하고 본등기를 경료해주기로 한다. 단, 매수인들의 소유지분을 각 3분의 1씩으로 한다.”라고 하였고, 해당 채권이 구체적으로 무엇인지에 관하여는 나타나지 않는다.

(3) 청구인이 제출한 청구인·OOO의 동업계약서OOO에 따르면, 청구인·OOO은 쟁점임야 등에서 OOO이라는 상호로 양돈 및 영농 기타부대사업을 영위하기로 하였고, 투자비율은 OOO, 청구인·OOO로 정하였으며 농장의 모든 재산은 각 지분대로 등기 및 명의변경을 해야 하지만 당분간 OOO 명의의 등기자산은 청구인·OOO 앞으로 가등기하되 명의 여하를 불문하고 실질 소유 및 권리는 투자비율을 따른다는 내용의 동업계약을 체결하고 공증을 받았다.

(4) 청구인은 쟁점임야의 취득에 든 실지거래가액을 1988년 당시 동업계약에 따라 투자한 금액으로 보고, 시간이 오래되어 관련 자료를 찾을 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 신고하였으나, 쟁점임야의 공동매수인인 OOO은OOO 작성한 매매계약서에 기재된 매매가격을 실지거래가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 OOO 작성한 매매계약서에 기재된 매매가격은 쟁점임야의 본등기를 위해 임의로 약정한 금액이고 1988년 당시 동업계약에 따라 투자한 금액이 쟁점임야를 취득하기 위해 든 비용이라고 주장하나, 쟁점임야의 취득에 관한 매매계약서OOO에 매도인으로부터 받아야 할 채권에 대한 구체적인 내용이 없고, OOO 작성한 동업계약서에 따른 투자비율과 무관하게 쟁점임야의 본등기가 이루어지는 등 청구인이 제출한 자료만으로는 OOO에 쟁점임야를 취득한 것이 1988년 당시 청구인이 투자한 양돈사업과 관련된 것인지 여부가 불분명한 점, 청구인 등이 매매계약서를 작성하면서 아무런 근거 없이 쟁점임야의 매매가격을 OOO으로 정한 것으로 보기 어렵고, 청구인을 제외한 다른 공동매수인은 이를 실지거래가액으로 하여 취득가액을 신고한 점 등에 비추어처분청이 매매계약서에 기재된 매매가격을 근거로 쟁점임야의 취득가액을OOO의 3분의 1인 OOO으로 보고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.