교환계약서상의 양도가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부(기각)

감정평가법인의 감정평가액은 교환 당시 실지거래가액으로 보기 어렵고 부동산의 감정평가액만으로는 교환부동산과의 차액에 대하여 객관적으로 정산을 하기 어려우며 교환부동산의 양도소득세 신고 시 양도가액을 교환계약서의 매매금액이 아닌 기준시가로 신고한 점 등에 비추어 볼 때 기준시사로 과세한 처분은 적법함

1. 처분개요

가. 청구인은 2002.6.3. 서울특별시 OOO 대지 497.7㎡를 오빠 OOO과 지분 1/2씩 공동취득하고 2003.10.27. 위 지상에 건물 2,253.16㎡를 공동으로 신축(지분 1/2로서 대지와 함께 이하 “쟁점부동산”이라 한다)하여 보유하다가 2005.12.13. 쟁점부동산을 21억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 평가하여 OOO이 보유하던 서울특별시 OOO 대지 305㎡ 및 건물 451.91㎡(이하 “교환부동산”이라 한다)와 교환(양도)하고 쟁점부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세(과세미달)를 신고하였다.

나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과 쟁점부동산의 쟁점금액은 시가감정의 절차 없이 임의로 평가한 가액이므로 실지거래가액으로 볼 수 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하고 2009.11.18. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 271,661,350원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.4. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법」 제114조 제4항 단서 및 제5항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있으며, 이를 위임받은 같은 법 시행령 제176조의2 제5항은 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 등으로 한정하고 있다. 처분청은 양도·양수자간에 당시 거래가액을 평가하여 물물교환계약서를 작성한 것에 대하여 공정성이 떨어진다고 이를 채택하지 아니하였으나, 처분청이 결정한 기준시가 1,812백만원을 상향하고 있으며, 교환계약 후 2개월이 안된 2006.2.9. (주)OOO법인으로부터 감정한 감정가액 4,388백만원(청구인 지분가액 2,194백만원)과 비교하여도 차액이 5% 이내로서 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위가 아님이 명백하므로 청구인이 신고한 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

부동산 물물교환에 의한 소유권이전 합의서의 쟁점부동산 및 교환부동산의 평가 내용을 보면, 쟁점부동산의 토지의 개별공시지가가 2002.6.3. 취득시점(2,540,000원/㎡)보다 양도당시(5,130,000/㎡)에 2배가 상승하였음에도 양도가액을 취득당시 가액으로, 건물가액은 신축당시 가액으로 평가하고 있고, 교환부동산의 경우 토지는 양도당시 시세인 1,200만원(3.3㎡당)으로 평가하고 건물은 노후를 이유로 264,000원(㎡당)으로 평가하여 양도 당시의 적절한 교환가치에 대한 객관적인 산정근거가 될 수 없어 당사자간 임의로 평가한 금액으로 보아 실지거래가액으로 보기 어려우며, 청구인이 2006.2.9. 국민은행의 담보제공과 관련하여 (주)OOO법인으로부터 감정받은 감정가액을 쟁점부동산의 청구인 지분을 21억9,000만원으로 제시하면서 신고가액과 차이가 없어 시가로 인정되어야 한다고 주장하나, 이 건 양도의 경우 교환대상목적물인 쟁점부동산의 경우 쟁점부동산을 취득할 당시의 가액을 양도가액으로 정하는 등 교환목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하는 등 각 목적물의 금전적 가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 것으로 볼 수 없으므로 실지거래가액으로 보기 어렵고, 2개 이상의 감정평가법인의 감정가액도 존재하지 아니하므로 「소득세법 시행령」 제176조의2 제3항에 따라 양도가액을 기준시가로 결정하였고 「소득세법」 제100조 제1항에 따라 취득가액도 기준시가로 하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

교환계약서상의 양도가액을 인정하지 아니하고 기준시가에 의하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다

(2) 소득세법 시행령 제176조의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2005.12.2. OOO과 작성하고 2006.2.17. 법무법인 OOO에서 공증받은 부동산 물물교환에 의한 소유권이전 합의서에 의하면 아래 <표>와 같이 쟁점부동산과 교환부동산을 평가하여 교환계약한 것으로 나타난다. OOO* 정산차액은 무시하는 조건으로 교환하기로 합의함

(2) 부동산매매(취득)계약서(2002.3.5.)에 의하면, 청구인과 OOO로부터 쟁점부동산 중 토지에 대하여 매매대금 22억5,000만원에 취득하였고, 쟁점부동산 중 건물 신축도급계약서(2002.8.1.)에 의하면 계약금액 19억5,000만원으로 OOO(주)와 계약한 것으로 나타나며, 처분청은 취득가액과 관련하여 토지의 취득세 및 등록세 영수증상 취득가액이 신고가액과 일치하고 건물은 신축도급계약서 및 세금계산서 등에 의하여 확인되어 신고가액이 적정한 것으로 판단하였다.

(3) 쟁점부동산의 등기부등본(토지)에 의하면, 청구인은 OOO과 공유(1/2)로 OOO로부터 쟁점부동산 중 토지를 2002.6.3. 취득하여 소유권이전 등기하였다가 2005.12.13. OOO에게 소유권이전한 것으로 나타난다.

(4) 처분청은 쟁점부동산의 쟁점금액이 시가감정 없이 당사자간에 임의 평가한 가액이라는 이유로 합의서에 기재된 쟁점부동산 및 교환부동산의 평가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 하여 2009.11.18. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 271,661,350원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(5) 교환부동산의 양도와 관련하여, 교환부동산의 양도자인 OOO은 2006.7.25. 양도소득세 신고시 교환부동산의 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.

(6) (주)OOO법인의 2006.2.10. 쟁점부동산 등에 대한 감정평가서에 의하면, OOO은행(신용기획팀)이 담보목적으로 평가의뢰하였고 가격시점은 2006.2.9.이며 감정평가액이 43억8,842만원(대지 31억5,044만원, 건물 12억3,798만원이고, 청구인 지분 1/2)으로 되어 있는 바, 청구인은 쟁점부동산의 교환 양도일로부터 2개월 이내인 위 감정평가액에 비하여 쟁점금액이 허위라고 보기는 어려우므로 쟁점금액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장한다. 쟁점부동산 중 토지의 기준시가 및 거래가액과 감정평가액은 아래 <표>와 같이 나타난다. OOO

(7) 「소득세법」제96조 제1항 제6호는 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우에는 자산의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의하는 것으로 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제5항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등을 순차적으로 적용하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항은 대통령령이 정하는 사유를 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우와 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우로 규정하고 있다.

(8) 처분청이 쟁점부동산의 교환양도와 관련하여 김진석을 피고로 사해행위취소 등 소송을 제기(제1심 판결 OOO, 2008.9.18.)하여 서울고등법원(OOO, 2009.5.6.)의 화해권고결정(원고 포기)의 청구취지를 보면, 처분청이 OOO에 대하여 세무조사를 실시하자 청구인은 OOO의 과점주주로서 제2차 납세의무를 부담할 것을 예견하고 쟁점부동산을 오빠 OOO에게 양도함으로써 책임재산의 감소를 초래한 것으로 보아 위 매매의 취소를 구하는 사해행위취소 등 소송을 제기한 것으로 나타난다.

(9) 위 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 보면, 청구인은 쟁점부동산의 교환 양도일로부터 2개월 이내에 감정평가기관의 감정평가액에 비하여 쟁점금액이 허위라고 보기는 어려우므로 쟁점금액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(OOO, 1999.11.26. 참조). 청구인이 쟁점부동산과 교환부동산의 교환 양도 당시 교환계약서에 기재한 매매가액은 임의로 평가한 것으로서 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니한 점, 쟁점부동산의 교환 양도일 후 2개월 이내인 2006.2.10. (주)OOO의 감정평가액은 교환 당시 실지거래가액으로 보기 어려운 점, 쟁점부동산의 감정평가액만으로는 교환부동산과의 차액에 대하여 객관적으로 정산을 하기 어려운 점, 교환부동산의 양도소득세 신고시 양도가액을 교환계약서의 매매금액이 아닌 기준시가로 신고한 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 교환계약서의 매매금액을 쟁점부동산의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다고 보인다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 교환계약서상 쟁점금액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.