비사업용 토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부(취소)

자금부족을 사유로 공사를 중단한 기간이 비사업용으로 보지 않는 기간에는 포함되지 않더라도 동 기간 외의 기간에 의하여 비사업용 토지의 기간기준을 충족하면 되는 것이지 준공되지 않았다는 사유만으로 비사업용 토지로 판단하는 것은 부당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO OOOO OOO OOOOOOO OOOOO라는 상호로 주유소를 영위하는 사업자로서, 2004.12.15. OOOOO OOO OOO OOOOO 외 5필지의 토지 1,868㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매입하여지상에 주유소 건물을 신축(착공신고일자 2004.12.17.)하던 중인 2007.7.20.쟁점토지를 OOO에게 3,600,000천원에 양도하는 것으로매매계약을 체결하고 2008.6.16. 소유권이전등기를 경료한 후, 2008.9.1. 쟁점토지의 양도에 대하여일반세율을 적용하여 2008년 귀속 양도소득세 367,696,080원을 신고납부하였다.

나. 처분청은쟁점토지가 준공전에 양도되었다 하여 비사업용 토지의 양도로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하고 중과세율을 적용하는 등으로 하여 2010.1.14. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 446,297,460원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.3.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

「소득세법 시행규칙」 제83조의5 제1항에 ‘지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 비사업용 토지로 보지 않는다’라고 규정되어 있는 바,청구인은 쟁점토지를 지상에 건축물이 정착되지 않은 상태에서 취득하였고, 청구인은 기존에 운영하고 있는 주유소업의 사업확장을 위하여 OOOOOO(OO OOO”라 한다)로부터 자금을 지원받아 주유소 신축공사를 진행하던 중에 쟁점토지를 양도하였으며, 청구인의 쟁점토지 총보유기간 중 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설진행중인 기간(비사업용으로 보지 않는 기간)을 제외한 나머지 기간이 「소득세법 시행령」 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)의 기간에 해당하지 않으므로 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 않는다.처분청이 준공 전에 양도한 경우 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제5호를 적용할 수 없다는 근거로 제시하고 예규(재산세과-785, 2009.4.22.)는 동 시행규칙상의 건설 중단의 예외적 사유에 해당하는지 여부에 대한 회신으로서 단지 준공 전에 양도하였다 하여 동 시행규칙을 적용할 수 없다고 해석한 것은 잘못이다. 그리고, 같은 내용에 대한 기획재정부 재산세과의 예규(재산세제과-541, 2009.3.20.)는 준공여부와 관계없이 비사업용 토지 여부를 판단하도록 회신하고 있음에도 처분청이 단지 준공전에 양도하였다는 이유로 쟁점토지를 비사업용 토지의 양도로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

비사업용 토지에 대한 중과세는 실수요에 따라 사용하지 않고 투기적 성격으로 보유하고 있는 토지에 대하여 부동산시장의 안정대책의 일환으로 나온 정책이다.「소득세법 시행규칙」제83조의5는 건축물이 없는 토지를 매입하여 사업용 목적으로 건설에 착공하는 경우 건축물이 있는 토지를 매입하는 경우와는 달리 토목공사, 각종 인허가 등의 이유 등으로 많은 시간이 소요될 수 밖에 없음에 따라 준공 이후부터 기산하여 사업용에 사용하는 것으로 보지 않고, 취득일로부터 2년 및 착공이후 공사진행 기간 등 일정기간을 사업용에 사용한 것으로 보는 규정이므로 비사업용 토지에 대한 중과세의 취지를 고려한다면 동 시행규칙은 엄격하게 적용되어야 한다.재산세과-785(2009.4.22.)에 의하면, 자금난이 정당한 사유에 해당하는지 여부와 관계없이 준공전에 양도한 경우에는 「소득세법 시행규칙」제83조의5를 적용할 수 없는 것으로 되어 있고, 최근의 예규(부동산거래관리과-148, 2010.1.29. 서면5팀-2224, 2007.8.2.)도 같은 뜻이므로 준공전에 양도한 쟁점토지를 비사업용 토지의 양도로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점토지를 준공전에 양도하였다 하여 비사업용 토지의 양도로 보아 중과세율을 적용하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1) 소득세법제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.(각호 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령제168조의14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

3. 제1호 및 제2호에 해당되는 토지로서 상속받은 토지: 상속개시일부터 제1호 및 제2호에 따라 계산한 기간4.그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령이 정하는 기간제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

(3) 소득세법 시행규칙제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 영 제168조의 14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.5.지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.12.15. 쟁점토지를 매입하여 지상에 주유소 건물을 신축(착공신고일자 2004.12.17.)하던 중인 2007.7.20. 쟁점토지를 OOO에게 3,600,000천원에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하고 2008.6.16. 소유권이전등기를 경료한 후, 2008.9.1. 쟁점토지의 양도에 대하여 일반세율을 적용하여 양도소득세를 예정신고납부하였고, 처분청은 쟁점토지가 준공전에 양도되었다 하여 비사업용토지의 양도로 보아 장기보유특별공제의 적용을 배제하고 중과세율을 적용하는 등으로 하여 이 건 경정·고지하였음이 청구인에 대한 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 처분청의 과세근거는 아래 (가) ～ (나)와 같다.(가) 처분청 담당공무원의 현지확인 보고서에는 쟁점토지 매도계약 이후에 공사를 할 수 밖에 없는 특별한 사정이 있었고, 관련서류에서도 공사사실이 확인되므로 해당 필요경비는 인정되나, 준공전에 토지를 양도한 경우 「소득세법 시행규칙」제83조의5 제1항 제5호를 적용할 수 없으므로 쟁점토지의 양도를 비사업용 토지의 양도로 보아 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하여 과세하고자 한다라고 기재되어 있다.(나) 쟁점토지 매매계약서에는 청구인의 대리인 OOO(청구인의 아버지)과 OOO은 2007.7.20. 쟁점토지 및 사무실 등을 3,600,000천원으로 하고, 잔금 1,620,000천원을 2008.6.16. 지급하는 것으로 매매계약을 체결한 것으로 기재되어 있다.

(3) 청구인이 주장하면서 제시한 증빙은 아래 (가) ～ (라)와 같다.(가) 청구인이 제시한 착공신고필증에는 청구인이 2004.12.17. 쟁점토지 지상에 OOO 주유소 신축공사를 하는 것으로 신고한 것에 대하여 OOOOO OOOOOO 착공신고필증을 교부한 것으로 기재되어 있다.(나) 청구인이 제시한 2차공사도급계약서에는 청구인과 주식회사 OOOOO 2007.7.1. OOOOOO 및 토목공사에 대하여 공사기간을 2007.10.1. ～ 2008.5.31., 공사금액을 288,500천원으로 하여 공사도급계약서를 체결한 것으로 기재되어 있다.(다) 청구인이 제시한 지원자금 대여계약서에는 2004.12.14. OO가 청구인에게 OOOOOO 운영자금으로 800,000천원을 지원하는 것으로 기재되어 있다.(라) 청구인이 제시한 쟁점토지의 비사업용 토지 여부 검토서에는 아래

1) ～ 3)과 같이 기재되어 있다.

1) 청구인의 쟁점토지 소유기간 중 공사 기간- 취득일 : 2004.12.15.- 양도일 : 2008.6.16.- 소유기간 : 3년6개월(1,297일)- 공사착공일 : 2004.12.17.- 1차 공사진행기간 : 2004.12.15. ~ 2006.12.29.- 2차 공사진행기간 : 2007.10.1. ~ 2008.5.31.- 공사중단기간 : 2006.12.30. ~ 2007.9.30.(9개월2일)2) 청구인이 쟁점토지를 소유한 기간 중 비사업용 토지에 해당하는 기간 계산- 사업용 토지 해당기간 : 2년 8개월 15일(989일)가) 취득일로부터 2년나) 1차공사기간 중 착공의제기간과 중복기간을 제외하면 : 15일다) 2차공사기간 : 8개월(2007.10.1. ～ 2008.5.31.)- 비사업용 토지 해당기간 : 보유기간에서 사업용 토지 해당기간을 제외한 기간 9개월 15일(308일)3) 쟁점토지의 비사업용 토지 여부 : 청구인이 양도한 쟁점토지는 소유기간이 3년 6개월이므로 「소득세법 시행령」 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 중 제2호(토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간)의 규정에 해당하고, 청구인의 경우 쟁점토지의 전체 소유기간 중 공사중단 기간이 9개월이므로 나목의 규정(양도일 직전3년 중 1년을 초과하는 기간)에 해당하지 않는다. 따라서, 제2호 각목의 기간 모두를 충족하지 않는(나목 불충족) 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 않는다.

(4) 위 사실관계 등을 종합하여 보건대, 처분청은 청구인이 준공전에 쟁점토지를 양도하였다는 이유로 쟁점토지를 비사업용 토지의 양도로 보아 이 건 과세처분을 하였으나,「소득세법 시행규칙」 제83조의5 제1항에 ‘지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 비사업용 토지로 보지 않는다’라고 규정되어 있고, 비사업용 관련법령에 준공전에 양도한 경우에는 비사업용으로 본다는 규정은 확인되지 않는 점,처분청이 제시한 예규(재산세과-785, 2009.4.22 외 2)는 자금부족을 사유로 공사를 중단한 기간은 「소득세법 시행규칙」 제83조의5 제1항 제5호 하단 괄호의 내용(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)에 해당하는지 여부에 대한 회신으로서,설령, 자금부족을 사유로 공사를 중단한 기간이 비사업용으로 보지 않는 기간에는 포함되지 않더라도, 동 기간 외의 기간에 의하여 「소득세법 시행령」 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 기간을 충족하면 되는 것이지, 준공되지 않았다는 사유만으로 비사업용 토지로 판단하는 것은 잘못으로 보인다.

또한, 위 같은 내용에 대한 기획재정부 재산세과의 예규(재산세제과-541, 2009.3.20.)는 준공여부와 관계없이 비사업용 토지 여부를 판단하도록 회신하고 있는 점,청구인은 쟁점토지를 지상에 건축물이 정착되지 않은 상태에서 취득하였고, 청구인은 기존에 운영하고 있는 주유소업의 사업확장을 위하여 OO로부터 자금을 지원받아 주유소 신축공사를 진행하던 중에 쟁점토지를 양도하였으며, 청구인의 쟁점토지 총보유기간 중 취득일로부터 2년 및 착공일 이후 건설진행중인 기간을 제외한 나머지 기간이 「소득세법 시행령」 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준)의 기간에 해당하지 않아 쟁점토지는 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 단지 준공전에 양도하였다는 이유만으로 쟁점토지의 양도를 비사업용 토지의 양도로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이므로 취소되어야 할 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.