부동산임대계약서에 부가세가 기재되지 않는 경우 임대료에는 부가세가 포함됨(경정)

임대차계약서상 부가가치세가 명시적으로 기재되지 않은 경우 계약서 상 받기로 한 임대료에는 부가가치세가 포함되어 있는 것이며, 임대료와 구분되는 투자수익 등은 부가가치세 과세표준에 포함되지 않는 것임.

1. 처분개요

청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOOOO 지상 1층 76.56㎡(이하 “쟁점사업장”이라 한다)에서 부동산임대업을 영위하는 사업자이다. 처분청은 쟁점사업장을 임차하여 OOOOOOO라는 상호로 게임장을 운영하는 다른 사업자에 대한 조세범칙 조사과정에서, 청구인이 2005년 1기 6,000천원, 2005년 2기 36,000천원, 2006년 1기 30,000천원의 임대수입금액을 누락하였다 하여 2007.8.8. 청구인에게 부가가치세 2005년 1기분 899,750원 및 2005년 2기분 4,851,360원, 2006년 1기분 3,879,900원 합계 9,631,010원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 2005.6.1. OOO와 쟁점사업장의 임대차계약을 보증금 1억 4,000만원과 월 임대료 150만원(부가가치세 포함)에 체결하면서 6월 한 달은 오락실 운영을 위한 내부수리와 기계 및 전기설비를 위한 기간을 감안하여 임대개시일을 7월 1일부터 하기로 하였고, 상품권교환업을 동업하자고 하여 출자금 4,500만원을 투자하고 이익금조로 월 450만원을 받기로 2005.5.31. 약정하여 이익금을 2005.7.1.부터 기산하여 2005.8.1.까지 계산하여 받은 사실이 있으며, 게임장은 2006.1.5. 검찰의 압수수색으로 점포내의 설비 등이 압수되어 영업을 하지 못하였는 바, 처분청은 2005.6.1.～2005.6.30.의 내부설비공사 기간동안에 대한 임 대료 150만원과 상품권 판매이익금 450만원 합계 600만원을 임대료로 보았으나 청 구인 은 이를 수령한 사실이 없으며, 2006년 1월 및 2월분 임대료 300만원과 청구인이 대납한 게임장 의 영업기간내 실비공과금(2005년 10월～12월분 수도료 273,650원, 2005년 11월～2006년 1월분 전기료 6,664,350원) 합계 9,938,000원을 2006.6.7. 게임장측으로부터 받았음에도 2006년 1월～5월, 5개월간의 임대료 3,000만원을 받은 것으로 보아 처분함은 부당하고, 임대차계약서상 ‘임대료 중에는 부가가치세를 포함’이라고 명시 되어 있으므로 부가가치세가 포함된 월 150만원에서 부가가치세를 제 외한 1,363,636원을 과세표준으로 보아야 하며, 상품권교환업을 동업하기로 하고 4,500만원을 투자하여 받은 월 이 익금 450만원은 부가가치세법상의 부과대상이 아닌데도 부과처분함은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 게임장 조사시 2005.6.1.부터 임대개시하였다고 확인하였고 게임장의 공동사업자인 OOO의 전말서에도 2005년 6월부터 임차하였음 이 확인되며, 2006년 1기의 과세대상기간에 대해서도 청구인은 변경된 계약 서 등 관련증빙을 제시하지 못하므로 이를 인정할 수 없고, 청구인이 부가가 치세 신고시에 제출한 부동산임대공급가액 명세서상 임차인과 월세에 관해서는 부가가치세 별도로 되어 있으나 동일 장소에 새로 입주한 업체 와의 임대수입금액은 보증금 1억 3,000만원, 월세 150만원으로 되어 있 는 것으로 보아 월세전부를 공급가액으로 본 이 건 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 청구인이 부동산임대료 수입금액을 신고누락한 것으로 보아 부가가 치세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법령

(1) 부가가치세법 제9조 【거래시기】

② 용역이 공급되는 시기는 역무 가 제공되거나 재화ㆍ시설물 또는 권리가 사용되는 때로 한다.

④ 제1항과 제2항에 규정하는 공급시기에 관하여 필요한 사항은 대 통령령으로 정한다.

(2) 부가가치세법 제22조 【용역의 공급시기】 법 제9조 제2항에 규정하는 용역의 공급시기는 다음 각호의 규정에 의한 다. 다만, 폐업전에 공급한 용역의 공급시기가 폐업일 이후에 도래하는 경우에는 그 폐업일을 공급시기로 본다.

1. 통상적인 공급의 경우에는 역무의 제공이 완료되는 때

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없는 경우에는 역무의 제공이 완 료되고 그 공급가액이 확정되는 때

4. 제49조의 2 제1항ㆍ제2항 및 제4항의 규정에 의하여 계산하는 공급가 액의 경우에는 예정신고기간 또는 과세기간의 종료일

(3) 부가가치세법 시행령 제49조의2 【부동산임대용역에 대한 과세표 준계산의 특례】

① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이 외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다 (이하 생략).

④ 사업자가 2과세기간 이상에 걸쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가 를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금 액의 각 과세대상기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수 의 계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제51조 제2항의 규정을 준용한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점사업장의 부가가가치세에 대한 부동산임대공급가 액 을 월임대료가 없이 보 증금 1억 4,000만원만 있는 것으로 하여 2005년 2기분에 대해서만 신고 한 것으로 확인된다.

(2) 게임장을 영위하기 위하여 쟁점사업장을 임차한 사업자에 대하여 2006년 6월 처분청이 조사한 내용은 아래와 같다. (가) 게임장은 OOOOOOO라는 상호로 OOO 명의로 사업자등록하고 2006.1.5. 검찰의 압수수색시까지 영업을 하였으며, OOO OOO OOOOO으로부터 3개월간 영업정지 처분을 받았고, 2006.6.17.부터는 OOOOOOOO이라는 다른 상호의 게임장(전세보증금 1억 3,000만원, 월세 150만원)이 영업을 하고 있다. (나) 사업주는 OOO 1인으로 되어 있으나, OOO는 OOO 및 OOO와 공동사업한 것으로 진술하였다. (다) OOO는 쟁점사업장과 같은 주소에서 OOOOOO이라는 상품권판매소의 실질적인 사업자〔사업자 명의는 OOO의 부(父) 등록〕이며, 게임장의 인테리어 비용 일부를 부담하였다. (라) 처분청은 청구인으로부터 “임대기간을 2005.6.1.～2006.5.31.까지 임대보증금 1억 4,000만원, 월세 150만원(부가가치세 포함)에 계약하였고, 임차인 및 상품권 교환업자인 OOO로부터 매달 600만원을 2005.6월 말부터 2005.12월 말일까지 받은 사실이 있으며, 2006.1.5. 게임업자 및 상품권교환업자가 검찰에 압수수색을 받고 영업정지에 의하여 임대기간 종료일까지 사업을 못하였기에 5개월분 전체를 지급하지 못하겠다고 하므로 5개월분 중 30%인 900만원을 받았으며, 월세 150만원을 제외한 월 450만원은 OOO와 약정하여 상품권 교환사업에 4,500만원을 투자하여 월 450만원을 이익금조로 받은 것이며 금융증빙은 없다”라는 확인서(2006.10.13.)를 징취하였다.

(마) 처분청이 조사당시 징취한 청구인과 OOO간의 쟁점사업장 임대차계약서에는 임대보증금 1억 4,000만원, 월 관리비 150만원(부가가치세 포함)을 매월 말일에 지급하는 것으로 되어 있으며, 아래와 같이 청구인이 주장하는 단서사항 “단, 오락실 시설 및 허가신청 등으로 첫 임대 개시일은 2006.7.1.부터 기산하기로 한다”라는 내용은 없었던 것으로 나타난다. (바) 처분청은 쟁점사업장의 임대차계약서에 근거하여 월 임대료를 150만원으로 보면서 청구인이 쟁점사업장과 동일주소에 위치한 상품권교 환소에 4,500만원을 투자하고 받았다는 월 450만원도 청구인의 월 임대료에 포함하여, 청구인이 2005년 1기에 1개월분의 간주임대료 및 월세 600만원, 2005년 2기에 6개월분 월세 3,600만원, 2006년 1기에 5개월분의 간주임대료 및 월세 3,000만원을 신고누락한 것으로 조사종결하였다.

(3) 청구인은 아래와 같은 자료 등을 제시하며 2005년 6월 한달은 내부설비 관계로 임대개시일을 7월 1일부터 하기로 하였으므로 6월분의 임대료를 제외하여야 하고, 2006년 1월 및 2월분 임대료 300만원과 게임장의 영업기간내 실비공과금 6,664,350원 합계 9,938,000원을 2006.6.7. OOO로부터 받은 것인데 2006년 1월～5월간 임대료 3,000천만원을 받은 것으로 봄은 부당하며, 임대차계약서상 월임대료에 부가가치세가 포함되어 있으므로 이를 제외하여야 하고, 상품권교환업에 동업하기로 하고 투자한 4,500만원에 대한 월 이익금 450만원을 부동산임대에서 발생한 수입금액으로 봄은 부당하다고 주장한다. (가) 청구인과 OOO간에 “오락실 시설 및 허가신청 등으로 첫 임대 개시일은 2006.7.1.부터 기산하기로 한다”라는 단서사항을 달아 임대차계약서를 작성하였다는 사본을 제출하였다. 동 사본에 의하면 다른 조항은 활자체로 되어 있으나 단서사항만 수기로 되어 있다. (나) “임차인 OOO는 오락실 및 상품권교환업이 2006년 1월 검찰에 의해 점포가 폐쇄봉인됨에 따라 폐업되어 동 기간에는 정상적으로 임대료 등을 지급할 수 없어 서로 합의하고 그간의 임대료 등은 900만원을 주고받기로 하고 이후 민형사상의 채권채무는 종결되었음을 확인한다”라는 내용으로 청구인과 OOO간에 2006.6.7. 작성하였다는 ‘영수증’을 제시하였다.

(다) “청구인과 OOO 쌍방은 상품권교환사업을 함에 있어 청구인은 OOO에게 4,500만원을 투자하고 OOO는 매월 이익금조로 월 450만원을 청구인에게 지불하며 결손이 생기더라도 동 금액은 지불하며, 사업자 명의는 OOO로 한다”라는 내용으로 청구인과 OOO간에 2005.5.31. 작성하였다는 ‘동업약정서’, 공과금 납입확인서 등을 제시하였다. 한편 ‘약정서’는 처분청의 조사당시에도 제출되었던 것으로 나타된다.

(4) 먼저, 임대차계약 기간을 2005.6.1.～2006.5.31.로 하였으나 게임장 내부설비 관계로 임대개시일을 7월 1일부터 하기로 하였으므로 6월 한 달 의 임대료를 제외하여야 한다는 청구주장에 대하여 보면, 청구인이 제시한 임대차계약서상에는 “임대개시일 7월 1일부터 한다”는 단서사항이 있으나 처분청 조사당시의 임대차계약서에는 동 단서사항이 없는 것으로 보아 청 구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것이다.

(5) 다음으로, 2006년 1월 및 2월분 임대료 300만원과 청구인이 지불한 게임장의 영업기간내 실비공과금 6,664,350원 합계 9,938,000원을 2006.6.7. OOO로부터 받았는데 2006년 1월～5월간의 5개월간 임대료 전부를 받은 것으로 봄은 부당하다는 주장에 대하여 보면, “대가를 받기로 하고 타인에게 용역을 공급한 이상 실제로 그 대가를 받았는지의 여부는 부가가치세 납세의무의 성립 여부를 결정하는 데 아무런 영향을 미칠수 없다 할 것(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOOO)”이고, 임대료의 부가세 과세표준은 원칙적으로 받기로 한 날에 수입할 임대료로서 당초 청구인이 보증금 및 월세를 약정하여 임대차계약서를 체결한 사실이 있고 이후 이에 대한 변경계약서를 작성한 사실도 없으므로 청구인은 임대기간만료시까지 임차인에게 임대용역을 제공한 것으로 보아야 할 것이다.

(6) 다음으로, 임대차계약서에 의한 월세 150만원 중에는 부가가치세가 포함되어 있다는 주장에 대해 보면, 처분청의 조사당시 확보한 임대차 계 약서상 월세 150만원에 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 나타나므 로 청구주장은 타당하다고 판단된다.

(7) 다음으로, 청구인이 상품권교환업에 투자하여 발생한 것이라고 주 장하는 있는 월 450만원에 대하여 보면, 처 분청은 이를 쟁점사업장의 임 대에서 발생한 수입금액으로 보고 있으나, 청구인은 처분청의 조사당시부터 임대수입금액이 아닌 투자금액에서 발생 한 것으로 주장하였고 후속으로 입 주한 다른 게임장의 월 임대료가 150만원으로 확인되며, 심판청구에서 도 청구인은 상품권교환업에 대한 동업약정서를 제시하였는 바, 월 450만원 의 성격이 사업소득인지 아니면 다른 소득인 지 의 여부에 대한 검토는 별론으 로 하더라도 부동산임대수입금액으로는 볼 수 없다고 할 것이다. 또한 검찰의 압수수색과 물품의 몰수로 인해 게 임장은 영업을 할 수 없었던 점 이 인정되므로 2005년 1월부터 5월까지 의 월 450만원의 합계분 2,250만원은 해당 소득의 수입금액에서 제외하여야 할 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.