쟁점임야의 실지양도가액이 확인되는지의 여부(기각)

청구인이 제시하고 있는 실지양도가액은 객관적으로 확인되는 것으로 보기 어려우며, 쟁점임야의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당함

1. 사실 및 처분개요청구인은 86.8.11 취득한 인천광역시 OO구 OO동 OOOOO 임야 1,884㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 89.3.25 양도한 후 양도차익 예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 아니하였다.처분청은 법소정기간내에 예정·확정신고가 없어 쟁점임야의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하되, 양도일현재 임야대장에 설정된 토지등급가액에 의하여 양도차익을 계산하여 95.4.17 청구인에게 89년귀속분 양도소득세 18,486,670원 및 동 방위세 4,349,800원을 결정·고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.13. 심사청구를 거쳐 95.9.25. 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장청구인은 쟁점임야를 89.3.25 청구외 OOO에게 14,250,000원을 받고 양도하였는 바, 법 소정기한내에 신고하지 않아 쟁점토지의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한다 해도 쟁점토지의 경우 기준시가에 의한 양도차익(45,141,225원)이 실지양도가액(14,250,000원)을 초과하니 실지양도가액을 한도로 양도차익을 계산하여야 한다.(예비적청구)쟁점임야의 토지등급이 85.7.1. 92등급(407원/㎡)으로 조정된 이래 88.4.30. 167등급(15,400원/㎡)으로 대폭 상향조정되었다가 청구인이 양도한 날(89.3.25)로부터 불과 2일후인 89.3.27. 120등급(1,560원/㎡)으로 대폭 하향조정되었는 바, 이와같이 토지등급이 조정된 사유에 대한 관할구청장의 회신공문에 의하면 쟁점임야가 87.11.19 OO택지개발사업지구로 편입되었다가 92.11.9 택지개발사업지구에서 제외된 관계로 인근의 용도지역내 임야와 균형이 되도록 조정하였다는 내용이나, 쟁점임야의 경우 전체면적 1,884㎡중 극히 일부인 10㎡만 택지개발사업지구로 편입되었다가 해제되었음에도 관할구청이 쟁점임야의 전체면적을 92등급에서 167등급으로 대폭 상향조정하였다가 120등급으로 하향조정함은 부당하므로 쟁점임야의 양도가액을 결정함에 있어서는 전체면적 1,884㎡중 10㎡만 167등급으로 적용하고 나머지 1,874㎡는 120등급으로 적용하여 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인은 쟁점임야를 14,250,000원에 양도하였고, 당해임야의 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하니 실지양도가액을 한도로 하여 과세하여야 한다고 주장하며, 부동산매매계약서와 거래상대방의 확인서를 제출하고 있으나, 위 계약서상의 매매금액(14,250,000원)은 그 당시의 기준시가 46,421,760원의 약30%에 불과하여 그 신빙성을 인정하기 어려워 처분청이 쟁점임야의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정한 데 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점임야의 실지양도가액이 확인되는지의 여부(기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는지의 여부)

(2) 예비적청구 : 쟁점임야의 양도가액을 양도일이후 하향조정된 토지등급을 적용하여 계산할 수 있는지의 여부나. 주청구에 대하여

(1) 관계법령소득세법 제23조제4항 및같은법 제45조제1항에 의하면 양도차익을 산출함에 있어 자산의 양도 및 취득가액은 당시의 기준시가에 의하되 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있고,같은법시행령 제170조제4항 제3호에서는 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에 실지거래가액에 의하여 과세하도록 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단청구인은 쟁점임야의 실지양도가액이 14,250,000원임을 주장하면서 그 증빙자료로 매매계약서와 거래상대방의 거래사실확인서를 제시하고 있으나 동 계약서가 소개인없이 쌍방합의로 작성된 검인계약서인 점, 금융자료등 실지거래를 뒷받침할 수 있는 여타의 증빙제시가 없는 점, 동 계약서상의 매매금액 14,250,000원은 당시의 기준시가 46,421,760원의 약30%에 불과한 점 등을 종합해 볼 때 청구인이 제시하고 있는 실지양도가액은 객관적으로 확인되는 것으로 보기 어렵고, 따라서 쟁점임야의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

다. 예비적청구에 대하여

(1) 관계법령지방세법 제80조의 2제2항에서 “시장·군수는 제1항의 규정에 의하여 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정·결정할 수 있다.” 고 규정하고 있고,지방세법 시행규칙 제45조제1항에서 “토지소유자 또는 이해관계인이 토지등급의 설정 또는 수정을 받고자 할 경우에는 그 토지의 소재·지번·지목·지적과 등급의 설정 또는 수정사유를 갖추어 토지의 소재지를 관할하는 시장·군수에게 신청할 수 있다.” 고 규정하고 있고,같은규칙 제44조 제1항에서 “토지소유자 또는 이해관계인은 제42조의 규정에 의하여 설정 또는 수정된 토지등급에 대하여 이의가 있는 경우에는 열람기간이 만료된 날(개별통지를 한 경우에는 시장·군수가 개별통지를 한 날)로부터 15일내에 불복의 사유를 갖추어 당해 시장·군수에게 심사청구를 할 수 있다.” 고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단(가) 청구인이 제시하고 있는 증빙자료 및 당 심판소가 조사확인한 쟁점임야와 인근임야의 토지등급 변동내용을 비교하면 다음과 같다.

구분＼ 조정일

85.7.1

88.4.30

89.1.1

89.3.27

90.1.1

91.1.1

92.1.1

인 근 임 야

(O OO, OO, OOOO)

92등급

(407원/㎡)

110등급

(964원/㎡)

120등급

(1,560원/㎡)

-

150등급

(6,730원/㎡)

151등급

(7,070원/㎡)

미 조 정

쟁 점 임 야

(O OO)

92등급

(407원/㎡)

167등급

(15,400원/㎡)

미 조 정

120등급

(1,560원/㎡)

180등급

(29,000원/㎡)

193등급

(OO,800원/㎡)

197등급

(66,600원/㎡)

※ 쟁점임야 1,884㎡ 중 10㎡가 87.11.9 OO택지개발 사업지구에 편입되었다가 92.11.9 제척됨.(나) 처분청이 쟁점임야의 양도가액을 기준시가에 의하여 결정함에 있어 양도일현재(89.3.25)임야대장에 설정된 167등급(15,400원/㎡)을 적용하여 계산한데 대하여 청구인은 쟁점임야의 양도일현재 설정된 토지등급이 인근토지보다 과다하게 설정되어 있음을 이유로 쟁점임야(1,884㎡)중 OO택지개발사업지구에 편입되지 않았던 1,874㎡에 대해서는 120등급을 적용하여 계산하여야 한다고 주장하나,첫째, 쟁점임야의 양도일(89.3.25)현재 적용되는 토지등급을 보면 167등급임이 명백하고,둘째, 90.1.1이후의 토지등급 변동내용을 보면, 매년 계속하여 상향조정된 추세를 보이고 있고 그것도 88.4.30자 수정등급(167등급)보다 월등히 높게 조정된 점을 감안할 때 쟁점임야의 양도일 현재의 토지등급(167등급)이 높다기보다는, 오히려 89.3.27자 수정등급(120등급)이 불합리하게 낮게 조정된 것으로 보여지는 점에서 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단되며,설사 관할행정청이 토지등급을 부당하게 설정 또는 수정함으로써 양도소득세 등이 과다하게 과세되었다 하더라도지방세법시행규칙 제44조내지 제46조가 이에 대한 심사청구와 토지등급의 설정 또는 수정신청 등의 절차를 규정하고 있으므로 등급의 설정 또는 수정에 이의가 있으면 위 규정들에 의하여 구제를 받아야 하고 등급의 설정 또는 수정이 잘못되었음을 내세워 바로 양도소득세의 부과처분을 다툴 수는 없다 할 것이다. (국심 92서432, 92.4.22, 대법원 92누7818, 93.3.23외 다수 같은 뜻)(다) 따라서 처분청이 쟁점임야의 양도가액을 결정함에 있어 양도일 현재 임야대장에 등재된 167등급을 적용하여 결정한데 잘못이 없다.

라. 결론이건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호에 따라 주문과 같이 결정한다.