상속받은 쟁점주택 취득가액을 소급감정가액이나 인근주택 매매사례가액을 적용하여 산정하여야 한다는 청구주장의 당부

쟁점주택 상속개시일로부터 약 3년이 경과한 이후의 소급감정가액을 상속당시 시가로 인정하기 어려운 점, 청구인이 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하는 인근주택은 쟁점주택과 유사한 자산으로 보기 어려운 점(토지와 건물의 면적, 층, 구조 등 상이) 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점주택 취득가액을 기준시가로 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO소재 다가구용 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2007.7.27. 상속받아, 2011.1.31. OOO원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 않았다.

나.처분청은2013.10.11.쟁점주택의 취득가액을 기준시가인OOO(2007년 개별주택고시가격)으로 하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.12.24. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

자산의 양도차익 산정시 양도가액을 실지거래가액으로 하는 때에는 취득가액도 실지거래가액로 하여야 하므로, 쟁점주택의 취득가액을 공신력 있는 감정기관의 평균 감정평가액인 OOO으로 하거나, 상속개시일 당시 인근 유사주택의 매매가액인 OOO으로 하여 양도소득세를 부과하여야 하므로, 취득가액을 쟁점주택의 공시가격으로 한 이 건 양도소득세 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 감정가액은 상속개시일로부터 6개월 이상 경과하여 감정한 것으로「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조의 요건을 갖추지 못한 소급 감정으로서 상속개시일 당시 쟁점주택의 시가로 인정할 수 없으며, 청구인이 매매사례가액의 대상으로 제시한 유사주택은 특수성이 강한 다가구용 단독주택이므로 쟁점주택과의 유사성을 인정할 수 없는바, 취득가액을 쟁점주택의 공시가격으로 한 이 건 양도소득세 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점주택의 취득가액을 청구인이 제시한 감정평가액 또는 유사매매사례가액으로 할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2)소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여세 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 도는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액2.「상속세 및 증여세법」 제61조제1항 제1호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고지되기 전에 상속 또는 증여받은 건물인 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제 60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액(3)상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 평가기준일이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제22항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

4. 주택 : 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료를 토대로 이 건 사실관계를 살펴본다.(가) 청구인은 2007.7.27. 청구인은 모친OOO의 사망으로 쟁점주택을 상속하였고, 2011.1.31. 쟁점주택을 OOO에 양도하였으나 청구인은 거주기간이 미달되어 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였으며, 양도기한 내에 양도소득세를 신고하지 않았다.(나) 처분청은 쟁점주택의 취득가액을 2007.7.27. 청구인의 상속 당시 기준시가인 OOO으로 산정하였다.(다)청구인이 2013.12.27.OOO에 의뢰하여 계산한 쟁점주택의 2007년 기준 감정가액 및 평균가액은 다음과 같다.OOO(라) 청구인이 매매사례가액으로서 유사주택으로 제시한 비교주택(2007.10.26. 매매계약체결, 2007.11.27. 소유권이전등기)을 쟁점주택과 비교한 내용은 다음과 같다.OOO

(2) 위 사실관계에 대한 청구법인의 주장은 다음과 같다.(가)처분청이 양도가액을 시가로 계산하였으므로 취득가액도 시가로 평가하는 것이 합리적이다.(나) 「상속세 및 증여세법」상 시가로 인정되기 위해 평가기간 이내의 기가 중에 매매, 감정, 수용 등이 있어야 하나, 다수의 판례에 의하면 정상거래를 통한 교환가격이 없는 경우, 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 해도 달라지지 않으므로,공신력 있는 2개 OOO의 감정평가액 평균인 OOO과 등록세OOO의 합계액인 OOO을쟁점주택의 취득가액으로 인정해야 한다.(다) 예비적 청구로서,비교주택은 주소, 구조, 용도 등에서 쟁점주택과 유사하며, 오히려 층수, 가구수, 사용승인일자 등 대부분의 면에서 쟁점주택보다 열위에 있어 토지개별공시지가·연도별 단독주택 공시가격 등이 쟁점주택에 비해 약간 낮은 수준에서 형성되었으므로, 비교주택 매매가액 OOO을 매매사례가액으로 인정하여 등록세 OOO과의 합계액인 OOO을 취득가액으로 인정해야 한다.

(3) 처분청은 이와 같은 청구인의 주장에 대하여, 청구인이 주장하는 감정가액은 상속개시일로부터 6개월 이상 경과한 때 감정한 것이며, 제시한 비교주택은 다가구용 단독주택으로서 그 특수성이 강하여 쟁점주택과의 유사성이 명백하게 확인되지 않는바, 그 매매가액을 시가로 인정할 수 없다는입장이다.

(4) 살피건대, 청구인이 주장하는 감정가액은 상속개시일로부터 6개월 이상 경과(약 3년)한 때 소급하여 감정한 것으로「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조의 요건을 갖추지 못한 것으로 보이며, 쟁점주택은 비교주택과 대지면적(비교주택 대비 93%), 건물면적(비교주택 대비 127%), 층·가구수는 (쟁점주택: 지상3층 7가구 / 비교주택: 2층 4가구)등에 차이가 있어 비교주택의 매매가액을 매매사례가액으로 인정하기 어려운바, 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.