청구인이 쟁점토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부(취소)

쟁점토지의 거래에 대하여 부동산매매업으로 하여 과세한 것은 잘못이므로 이를 양도소득으로 하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 부동산매매업으로 종합소득세를 부과한 당초 처분은 잘못됨

1. 처분개요

청구인이 69년부터 73년 사이에 취득한 서울특별시 종로구 OO동 OOOO O 외 9필지 전 4,968㎡, 대지 661㎡ 합계 5,629㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)상에 빌라 4동(OOO빌라 B, C, D, E동) 27세대가 신축되어 이중 1세대는 청구인이 소유하고 나머지 26세대가 분양되었다. 처분청은 청구인이 26세대의 빌라를 신축하여 분양하였다고 보아 건물인 빌라의 분양에 따른 부가가치세와 토지와 건물의 분양에 따른 종합소득세를 92.9.19 청구인에게 결정고지하였다. 처분청의 위 처분에 대한 청구인이 제기한 소송에서 서울고등법원(93구14594, 94.6.8)과 대법원(94누8655, 94.12.23)은 건물인 빌라를 신축분양한 것은 청구인이 아닌 청구외 OOO 등이라 하여 빌라신축 분양과 관련하여 청구인에게 고지한 부가가치세·종합소득세를 취소하도록 하였다. 위 판결내용에 따라서 처분청은 청구인이 쟁점토지를 양도한 것은 부동산매매업에 해당한다 하여 ’89과세기간 종합소득세 779,339,790원, 동 방위세 155,995,520원과 ’90과세기간 종합소득세 295,911,370원, 동 방위세 59,418,570원을 95.5.1 청구인에게 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.23 심사청구를 거쳐 95.10.9 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 취득한 시기는 양도일로부터 20년전인 69년부터 73년 사이이며 이를 취득하게 된 것은 청구인이 거주하던 주택의 부속토지로 사용하기 위함이었으며 이를 양도하게된 경위도 수익을 목적으로 한 것이 아니고 고령인 청구인이 재산을 정리하기 위한 것으로서 쟁점토지를 일괄하여 매수할 자가 나타나지 아니하여 쟁점토지상에 신축된 빌라를 분양받은자에게 여러 차례에 걸쳐서 양도하게 된 것이다. 또한 청구인은 쟁점토지를 양도한 시기를 전후하여 다른부동산을 취득한 사실도 없으며 쟁점토지와 관련된 토지 이외의 부동산을 판매한 사실도 없는 점으로 보아서도 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보는 것은 잘못이다. 처분청은 쟁점토지에 대한 형질변경허가를 청구인명의로 한 사실을 두고 청구인이 수익을 목적으로 쟁점토지의 가치를 증대시킨 후 이를 양도한 것으로 본 것 같으나 청구인이 형질변경허가를 받은 것은 형질변경허가 당시 쟁점토지의 지목이 “전”으로 되어 있어 빌라건축허가를 받을 수 없는 상태에서는 쟁점토지를 양도할 수 없어서 토지소유자인 청구인앞으로 형질변경허가를 받은 것으로서 형질변경허가 받은 사실을 들어 청구인이 부동산매매업을 영위하였다고 하여 과세함은 잘못이다.

나. 국세청장 의견 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등을 분할판매하는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것(소득세법 기본통칙 2-4-8...20)으로 청구인은 89.10.25 대지를 조성하기 위한 형질변경허가를 받아 89년 11월부터 90년 12월 사이에 26명에게 쟁점토지를 분할하여 양도한 점으로 보아 그 규모·회수 등에 비추어 계속적·반복적으로 사업활동을 영위한 것으로서 이는 부동산매매업을 영위한 것으로 보여진다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 청구인이 쟁점토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제4조 제1항 제3호 및 제23조 제1항은 양도소득세 과세대상인 토지 또는 건물 등의 자산의 양도로 인하여 발생한 소득을 양도소득으로 하여 과세하도록 하면서 동법 제20조 제1항 제8호 및 동법시행령 제36조 제3호는 부동산매매업에서 발생하는 소득을 사업소득으로 하여 과세하도록 규정하고 있다. 한편, 사업소득으로서의 전시 소득세법시행령 제36조 제3호의 부동산매매업과 관련하여 소득세법 기본통칙 2-4-8...20 제1항은 부동산매매업의 범위를 제1호에서 제3호에 걸쳐서 규정하고 있다. 그런데 제1호에서는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상의 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우를, 제3호에서는 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우를 부동산매매업으로 보도록 하였다.

다.

(1) 토지를 양도한 것이 부동산매매업에 해당되는지 여부는 청구인의 토지거래 태양이나 그 규모 및 청구인의 부동산거래실태 등에 비추어 볼 때에 수익을 목적으로 한 사업활동이라고 볼 수 있는지 여부에 의하여 가려야 할 것이다.

(2) 이 건의 경우 청구인이 쟁점토지를 취득한 것은 69년부터 73년 사이의 기간으로서 동 토지가 89년 또는 90년에 양도될 때까지 장기간 보유하였을 뿐만 아니라 청구인이 쟁점토지상의 주택에서 장기간 거주하면서 쟁점토지를 주택의 부수토지로 이용한 점으로 보아서는 청구인이 쟁점토지를 취득한 것은 거주목적에 따른 것이라고 보인다.

(3) 청구인의 쟁점토지의 양도거래를 살펴본다. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 쟁점토지상에는 4개동(B동 내지 E동) 27세대의 빌라가 신축되어 이중 1세대는 청구인이 소유하고 26세대의 빌라해당지분의 토지는 빌라를 분양받은자에게 이전등기되었다가 이들 분양받은자 명의로 허가를 받아 청구인 소유빌라를 포함하여 27세대의 빌라가 신축되었음이 인정되고 있다. 그런데 쟁점토지가 그후에 신축된 빌라를 분양받은자에게 이전등기되었다가 동 분양받은자 명의로 건축허가를 받아 빌라가 신축되게된 내용과 관련하여 서울고등법원(93구14594, 94.6.8)과 대법원(94누8655, 94.12.23)의 판결문(동 판결문은 처분청이 쟁점토지상에 신축되어 분양된 4개동 26세대의 빌라를 청구인이 신축하여 분양한 것으로 보아 부가가치세, 종합소득세를 부과한 처분에 대한 것임)에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 매도하려고 노력하였으나 원매자를 구하기 어려워 처분하지 못하던중 청구인과 청구외 OOO, OOO(청구인이 사업자등록을 하고 쟁점토지와 연접한 청구인 소유토지에 OO빌딩과 OOO빌라 A동을 신축하여 분양할때 청구외 OOO은 설계, 감리를 하였으며 청구외 OOO은 건축을 하였음)과의 사이에 청구외 OOO 등이 쟁점토지상에 4동(OOO빌라 B동 내지 E동)을 건축하여 그 분양받은자로부터 분양대금을 수령하되 그중에서 토지대금을 청구인에게 먼저 지급하면 청구인은 분양받은자에게 쟁점토지의 해당지분에 대한 소유권이전등기를 경료한 다음 분양받은자 명의로 건축허가를 받아 빌라를 건축하기로 약정하였다.

그후 청구외 OOO 등이 쟁점토지상에 건축될 OOO빌라 B동 내지 E동의 26세대 분양받은자를 모집하여 청구인과 분양받은자간에 쟁점토지의 해당지분에 대한 지분매매계약을 체결하고 소유권이전등기 하였으며 청구인이 수령한 대금은 토지대금 상당액 뿐이라 하여 청구인이 빌라를 신축하여 분양하였다고 하여 과세한 부가가치세와 종합소득세의 부과처분을 취소하도록 하였다. 위 판결문에 나타나고 있는 바와 같이 청구인이 쟁점토지를 다수인에게 지분으로 양도하게 된 것은 청구외 OOO 등이 쟁점토지에 빌라를 신축하여 분양한 후 분양받은자로부터 받은 분양대금으로 청구인에게 토지대금을 지급하면 청구인은 분양받은자에게 등기이전 하기로 한 청구인과 빌라를 신축하여 분양한 OOO 등과의 약정에 따른 것이라 하겠다. 그러하다면 쟁점토지가 다수인에게 지분으로 이전함으로써 수익이 증가된다든가 하는 사업활동의 일환으로 청구인이 쟁점토지를 다수인에게 지분으로 양도하였다고 하기는 어렵다.

(4) 처분청은 쟁점토지가 청구인으로부터 분양받은자에게 이전등기되기전에 청구인이 관할 구청장으로부터 형질변경허가를 받았으며 그후 쟁점토지의 형질이 변경되어 동 지상에 빌라가 신축된 것은 청구인이 쟁점토지를 개발하여 양도한 것으로 이는 부동산매매업에 해당된다고 본 듯 하나, 첫째, 청구인이 쟁점토지를 양도하기 전의 10필지 5,629㎡의 쟁점토지중 9필지 4,968㎡의 지목은 “전”으로서 건축물의 설치를 위한 절토·성토 또는 정지 등의 토지의 형상을 변경하는 행위인 토지형질변경이 있어야 한다. 그런데 쟁점토지의 양도거래에서 본 바와 같이 청구외 OOO 등이 쟁점토지상에 빌라를 신축하여 분양함에 있어서 빌라건축허가를 빌라를 분양받은자 명의로 하고 동 빌라를 분양받은자가 지급한 분양대금에서 청구인이 토지대금을 받기로 하고 쟁점토지가 양도되었으므로 쟁점토지상에 빌라가 신축될 수 있도록 청구인이 소유로 되어 있을때에 청구인이 관할구청장에게 형질변경신청을 하여 허가를 받았다고 보이는 점 둘째, 청구인이 관할 구청장으로부터 쟁점토지 전체에 대한 형질변경허가를 받은 시기는 89.10.25인데 관할 구청장의 쟁점토지상에 신축된 빌라의 건축허가는 B동, C동은 90.3.2이며 D동, E동은 90.8.31인 점 및 서울특별시 토지의 형질변경등 행위허가사무취급요령 제19조 제2항이 대지조성을 위한 형질변경시에는 준공전일지라도 대지조성공사의 50%이상이 진행될 때에는 건축허가를 할 수 있도록 한 점에 비추어 보면 쟁점토지에 대한 형질변경공사는 빌라 B동과 C동의 신축을 위한 토지부분이 먼저 진행되고 D동과 E동의 토지분에 대한 형질변경공사는 그후에 진행되었다고 하여야 할 것이다.

한편 쟁점토지중 빌라 B동과 C동이 신축된 토지분이 빌라분양받은자에게 89.12.7 이전등기 되었지만 그 양도계약은 89.11.17에 일괄체결 되었음이 청구인과 분양받은자간의 매매계약서에 의하여 인정되고 있다. 위에서와 같이 청구인이 관할 구청장으로부터 쟁점토지에 대한 형질변경허가를 받은 날이 89.10.25이며 이로부터 23일이 지난후에 동 토지상에 신축될 B동과 C동을 분양받을 자와 쟁점토지중 B동과 C동의 토지해당분에 대한 양도계약이 체결되었고 동 양도계약일로부터 3개월 15일이 지난 90.3.2에 분양받은자에게 건축허가가 있은 점과 청구외 OOO도 동인이 형질변경공사를 하였다고 확인하고 있는 점등으로 보아 청구인이 건물신축을 위한 형질변경을 하지 아니하고 쟁점토지에 빌라를 신축하여 분양한 청구외 OOO 등이 형질변경공사를 하였으며 청구인은 단지 토지소유자로서 관할 구청장으로부터 형질변경허가를 받았을 뿐이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다 하겠다. 또한 B동과 C동의 빌라보다 후에 신축된 D동과 E동에 해당하는 토지분에 대하여 보면, 앞에서 본 바와 같이 쟁점토지에 대한 실제 형질변경공사를 하였다고 보이는 청구외 OOO 등이 B동과 C동의 빌라신축분 토지에 대한 형질변경공사를 하면서 D동과 E동 빌라신축분 토지에 대한 형질변경공사도 함께 하였으며 동 형질변경공사가 50%이상 진척된 90.8.31 동 빌라를 분양받은 자의 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축하였다고 보인다.

위와 같은 점을 종합하여 보면, 청구인이 거주하던 주택의 부수토지로서 형질변경이 없이는 빌라를 신축할 수 없는 쟁점토지를 양도하기 위하여 청구인이 그 소유자로 되어 있을 때에 형질변경허가를 받은 상태에서 이를 양도하였고 실제 형질변경공사는 동 쟁점토지상에 빌라를 신축하여 분양한 청구외 OOO 등이 하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 있다 하겠다.

라. 이상에서 살펴본 바와 같이 청구인이 거주하던 주택의 부수토지로서 장기간 소유하다가 그 규모가 상당하여 일괄하여 양도할 수 없는 쟁점토지를 양도함에 있어서, 동 빌라를 신축하기 위하여는 형질변경이 있어야 하는 이유로 청구인이 형질변경허가를 받았으나 실제의 형질변경공사는 빌라를 신축하여 분양한 청구외 OOO 등이 하였다고 보이는 이 건의 경우 쟁점토지의 거래가 사업상 목적의 일환으로 이루어진 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. 그러하다면 쟁점토지의 거래에 대하여 부동산매매업으로 하여 과세한 것은 잘못이므로 이를 양도소득으로 하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 부동산매매업으로 종합소득세를 부과한 당초 처분은 잘못이라 하겠다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.