상속받은 임대용 부동산의 취득가액을 임대료 환산가액으로 적용할 수 있는지 여부(경정)

상속받아 양도한 임대용 부동산의 취득가액은 임대료 환산가액과 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액으로 함이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.4.2. 상속받은 OOO 다가구주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2006.6.2. 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 상속재산 결정가액(409,468,500원)이 아닌「상속세 및 증여세법」 제61조제7항의 임대보증금 및 월세로 계산한 가액(1,074,666,665원)으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을「상속세 및 증여세법」 제61조제1항의 보충적 평가방법에 의한 기준시가로 재계산한 상속재산가액(624,527,490원)으로 하여, 2008.12.11. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 87,698,460원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산의 다가구주택 33가구 중 6가구는 상속개시일 현재 임대사실이 확인되어 임대료가 상속재산평가에 반영되었으나 나머지 27가구는 증빙이 없어 임대보증 채무로 인정받지 못하였던 바, 임대사실이 부인된 27가구 중 6가구는 연락처와 확인서가 있으므로 임대사실을 인정하여야 하며, 나머지 21가구는 연락처 및 확인서는 없으나 피상속인의 계좌에 각 임차인의 월차임 또는 관리비가 매월 입금된 사실이 확인되고, 그 중 일부는 주민등록 전입신고한 사실이 확인되므로 33가구의 임대사실을 인정하여 쟁점부동산의 취득가액을 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

⑴ OOO세무서장은 청구인이 상속세를 신고하지 아니하자 쟁점부동산의 상속재산가액을 기준시가인 409,468,500원으로 결정하였으나, 청구인이 양도소득세 신고시 취득가액을 위 상속세 결정가액이 아닌 임대료(전세보증금 866,000,000원, 월차임 3,130,000원)로 산정한 1,074,666,665원으로 신고하면서, OOO세무서장에게 상속재산가액을 임대료(33가구)로 산정하여 달라는 고충청구를 함에 따라, 2008.7.28. 임대료(6가구)로 산정한 가액(221,333,333원)과 기준시가로 재평가한 가액(624,527,490원) 중 큰 금액인 624,527,490원을 상속재산가액으로 경정하였다.

⑵「소득세법」 제97조등은 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액도 실지거래가액으로 하되, 상속받은 자산에 대하여는 상속개시일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보도록 규정하여 상속으로 인한 취득의 경우 그 취득가액 산정방법을 특정하였으므로 취득 당시의 가액을 확인할 수 없는 경우를 전제로 하는 별도의 취득가액은 인정할 수 없다.

⑶ 전세입자 OOO 외 17인의 전세금 지급일자가 상속일 이후로서 상속개시 당시의 실지 세입자인지 불분명하여 전세보증금 866,000,000원과 월차임 3,130,000원은 정당한 금액으로 볼 수 없으므로, 상속재산 결정가액을 취득가액으로 하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

상속받아 양도한 임대용 쟁점부동산의 취득가액을 상속재산평가액으로 결정함에 있어 청구인이 주장하는 임대료를 인정하여 평가할 수 있는지 여부

나. 관련 법령

⑴ 소득세법(2006. 12. 30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

⑵ 소득세법 시행령(2006. 9. 22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재「상속세 및 증여세법」 제60조내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서생략)

⑶ 상속세 및 증여세법(2003. 12. 30. 법률 제7010호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

1. 토 지지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

2. 건 물건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

⑦ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑷ 상속세 및 증여세법 시행령(2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되기 전의 것) 제50조【부동산의 평가】

⑦ 법 제61조 제7항에서 “대통령령이 정하는 바에 따라 평가한 가액”이라 함은 1년간 임대료를 재정경제부령이 정하는 율로 나눈 금액과 임대보증금의 합계액을 말한다.

⑸ 상속세 및 증여세법 시행규칙(2008. 4. 30. 기획재정부령 제20호로 개정되기 전의 것) 제15조의 2【임대가액의 계산】영 제50조 제7항에서 “재정경제부령이 정하는 율”이라 함은 100분의 18을 말한다.

다. 사실관계 및 판단

⑴ 청구인은 2003.4.2. 쟁점부동산을 남편 OOO으로부터 상속받았으나 상속세 신고를 하지 아니하여 OOO세무서장이 2004년 3월 상속재산가액을 기준시가인 409,468,500원(상속세 0원)으로 결정하였다. 청구인이 2006.6.2. 쟁점부동산을 12억원에 양도하고 상속개시일 현재의 임대가구를 33가구로 주장하며 임대료로 환산한 1,074,666,665원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 8,247,920원을 신고하였으며, 처분청은 상속세결정가액인 409,468,500원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 과세예고를 하였다. 청구인이 고충민원을 제기하자 서대문세무서장은 2008.7.28. 상속재산가액을 기준시가인 624,527,490원(상속세 0원)으로 경정하였고, 처분청은 경정된 상속재산가액을 취득가액으로 하여 2008.12.11. 양도소득세 87,693,460원을 부과한 사실이 확인된다.

⑵ 쟁점부동산은 청구인의 남편이 1997.7.31. 소유권보존 등기한 지상 4층 지하 1층 규모의 다가구주택 및 근린생활시설로서, 부동산등기부등본에 ‘지층 94.98㎡ 주차장, 지층 93.66㎡ 다가구주택(2가구), 1층 ～ 3층(각층 186.6㎡) 다가구주택 10가구, 4층(172.43㎡) 근린생활시설’로 기재되었고, 일반건축물대장에는 ‘지층 2가구, 1층 4가구, 2층 3가구, 3층 3가구, 4층 근린생활시설’ 및 ‘2001.6.7. 4층 근린생활시설을 다가구주택 5가구 무단용도변경, 옥탑 주거사용’이라고 기재되어 있는 바, 위 건축물관리대장상 쟁점부동산의 다가구주택 수는 옥탑을 포함하여 18가구임이 확인된다.

⑶ 우선, 청구인이 쟁점부동산의 임대가구 수를 33가구로 주장하며 쟁점부동산의 취득가액을 임대료로 평가하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다.㈎ 청구인이 OOO세무서장에게 제출한 33가구의 임차인 내역 중에서 6가구(OOO)는 상속개시 전에 전입하는 등 임대사실이 확인되어 서대문세무서장이 동 6가구의 임대료(보증금 188,000,000원, 월차임 500,000원)로 환산한 221,333,333원을 상속재산가액으로 하고, 이를 기준시가로 재평가한 상속재산가액 624,527,490원과 비교하여 큰 금액인 624,527,490원을 상속재산가액으로 경정한 사실이 확인된다.㈏ 청구인이 심판청구 시 제출한 33가구의 임차인 명단 중 이미 OOO세무서장으로부터 임대사실을 인정받은 6가구를 제외한 27가구의 임차인은 2001.2.23. ～ 2003.8.31. 기간 중 피상속인 OOO의 계좌(OOO)에 월별 또는 분기별로 12,500원 ～ 605,000원을 입금한 사실이 확인되는 바, 월차임 또는 전기요금 등 관리비를 입금한 것으로 보인다.㈐ 청구인의 세입자 확인요청에 따라 OOO, 2008.7.30.)에 의하면, 2002년 3월 ～ 2003년 3월 중 쟁점부동산 소재지에 전입신고한 가구는 9가구(OOO)이며, 이미 서대문세무서장으로부터 임차인으로 인정받은 2가구(OOO)를 제외한 7가구(OOO)는 임차인으로 인정받지 못한 가구임이 확인된다.㈑ 한편 피상속인 OOO의 계좌(OOO)에는 2003.3.14. 임차인으로 주장되는 OOO이 37,000,000원을 입금한 사실이 확인되고, OOO의 임대보증금이 40,000,000원으로 주장된다는 점에서 동 입금액은 임차보증금으로 보인다.㈒ 청구인이 제출한 임대상황표는 2005년 12월분 달력 뒷면에 쟁점부동산의 2005년 및 2006년의 임대상황을 수기한

표로서 호수, 성명, 전화번호, 계약일, 기간, 보증금, 월세, 월별입금액 등이 월별로 구분되었으며, 지질, 필기구의 종류, 잉크의 번짐 상태, 기재내용 등으로 보아 조작된 것으로 보이지 아니하는 한편, 건축물 대장상 쟁점부동산은 상속개시일 이후 건축물의 구조 또는 가구 수가 변동된 사실이 나타나지 아니하는 점으로 보아 임대상황표의 임대가구 수는 상속개시일 현재의 임대가구 수와 동일한 것으로 보이는 바, 상속개시일 현재 쟁점부동산의 임대가구 수는 임대상황표와 같은 33가구로 봄이 타당한 것으로 판단된다.㈓ 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점부동산의 임대가구 수는 33가구로 봄이 타당하고, 이 중에서 OOO세무서장이 임대사실을 인정한 OOO 등 6가구, OOO이 임차인의 전입신고 사실을 확인한 OOO 등 7가구, 피상속인의 계좌에 보증금 상당액을 입금한 OOO 1가구 등 총 14가구는 임대 사실이 객관적으로 확인되는 것으로 보인다.

⑷ 다음으로 쟁점부동산의 임대가구별 면적과 임대료를 붙임 자료를 통하여 보면, 청구인이 제시한 지하 1층 4가구 각 23.41㎡, 지상 1층 ～ 4층 24가구 및 옥탑 1가구 각 23.32㎡의 가구별 면적의 합계는 건축물대장상의 층별 면적과 동일하므로 타당한 것으로 인정할 수 있고, 청구인이 제시한 지하층 각 18,000,000원 ～ 25,000,000원, 1층 ～ 3층 각 28,333,333원 ～ 40,000,000원, 4층 각 23,666,666원 ～ 39,666,666원의 가구별 임대료 환산가액은 OOO세무서장이 인정한 6가구의 임대료 환산가액인 31,666,666원 ～ 45,000,000원과 동일하거나 낮은 가액으로서 타당한 것으로 인정된다.

⑸ 이를 종합하면, 쟁점부동산의 다가구주택 수 33가구 중 14가구는 임대사실이 객관적으로 확인되는 임대료 환산가액과 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액을 취득가액으로 하고, 나머지 임대사실이 객관적으로 확인되지 아니하는 부분은 보충적 평가방법에 의한 가액을 취득가액으로 함이 타당한 것으로 판단된다.

⑹ 따라서, 처분청이 6가구만의 임대료 환산가액과 전체 가구의 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액인 624,527,490원을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

<붙임> 쟁점부동산 가구별 면적 및 임대료

(단위 : 천원, ㎡)

순번

층수

호수

임차인

면적

보증금

월차임

환산가액

기인정

1

지하1층

B101

이상민

23.41

25,000

0

25,000

2

B102

박소연

〃

25,000

0

25,000

△

3

B103

손석훈

〃

10,000

120

18,000

4

B104

심영수

〃

25,000

0

25,000

△

5

1층

좌101

이규석

23.32

20,000

200

33,333

○

6

좌102

권태일

〃

40,000

0

40,000

○

7

좌103

윤혜원

〃

40,000

0

40,000

8

좌104

전현정

〃

35,000

0

35,000

△

9

우101

박세호

〃

20,000

200

33,333

○

10

우102

OOO

〃

40,000

0

40,000

△

11

우103

손제민

〃

20,000

150

30,000

△

12

우104

박수진

〃

15,000

250

31,666

13

2층

좌201

정유선

〃

20,000

200

33,333

△

14

좌202

장소연

〃

40,000

0

40,000

15

좌203

정인경

〃

30,000

200

36,666

16

좌204

김두민

〃

20,000

0

33,333

17

우201

박자현

〃

38,000

0

38,000

○

18

우202

서원영

〃

40,000

0

40,000

△

19

우203

장옥식

〃

15,000

250

31,666

20

우204

김근영

〃

45,000

0

45,000

○

21

3층

좌301

송지현

〃

20,000

200

33,333

22

좌302

유영미

〃

5,000

350

28,333

23

좌303

한기수

〃

30,000

100

36,666

24

좌304

김윤현

〃

30,000

100

36,666

△

25

우301

김새별

〃

25,000

100

31,666

○

26

우302

이미영

〃

40,000

0

40,000

27

우303

신은숙

〃

40,000

0

40,000

28

우304

김경민

〃

43,000

0

43,000

29

4층

좌401

김양옥

〃

15,000

250

31,666

30

좌402

황인수

〃

5,000

350

28,333

31

좌403

홍정희

〃

15,000

200

28,333

32

좌404

김숙진

〃

5,000

350

28,333

33

옥탑

옥탑

박인배

〃

5,000

280

23,666

769.52

○ : 기인정, △ : 추가인정